Heute setzen wir unsere Analyse der Änderung des Raumplanungs- und Entwicklungsgesetzes (das „ Gesetz “) fort, die Änderungen aufgrund des vom Sejm verabschiedeten Entwurf In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf die städtebauliche Vereinbarung , die ein Schlüsselelement im Prozess der Verabschiedung eines integrierten Investitionsplans („IPP“) darstellt. Zuvor möchten wir jedoch einige Informationen zum Gesetzgebungsverfahren erläutern.
Am 22. Juni verabschiedete der Senat den Entwurf mit 39 Änderungen. Bereits am Folgetag, dem 23. Juni, wurde der geänderte Entwurf dem Infrastrukturausschuss und dem Ausschuss für Kommunal- und Regionalpolitik vorgelegt. Ein Termin für die Beratung steht jedoch noch nicht fest. Wir werden die Änderungen des Senats ausführlicher erörtern, sobald sie vom Sejm angenommen werden. Es ist jedoch bereits jetzt erwähnenswert, dass der Senat vorschlug, die Gültigkeit von Genehmigungen für Entwicklungsbedingungen auf zwei Jahre zu beschränken, mit der Option auf Verlängerung um weitere zwei Jahre. Dies würde für viele Investoren ein erhebliches Hindernis für die Umsetzung von Investitionen darstellen. Gleichzeitig legte der Senat fest, dass trotz Inkrafttretens der neuen Regelungen Genehmigungen für Entwicklungsbedingungen unabhängig von der Verabschiedung des Flächennutzungsplans der Gemeinde bis zum 31. Dezember 2028 erteilt werden. Dies entspricht einer dreijährigen Verlängerung gegenüber der vom Sejm verabschiedeten Fassung.
Laut einem weiteren Änderungsantrag des Senats sollen „Entwicklungsergänzungsgebiete“ ein obligatorischer Bestandteil des kommunalen Flächennutzungsplans werden. In der vom Sejm verabschiedeten Fassung des Entwurfs ist dieser Bestandteil noch freiwillig. Dies wäre zweifellos eine begrüßenswerte Änderung, da, wie wir Sie bereits informiert haben, eine Entscheidung über die Bebauungsbedingungen nur in Entwicklungsergänzungsgebieten möglich ist.
Da wir den Flächennutzungsplan (ZPI) analysieren, sei darauf hingewiesen, dass eine solche Änderung gemäß Änderungsantrag Nr. 11 – „Der ZPI muss mit dem Flächennutzungsplan der Gemeinde übereinstimmen sein könnte. Letztere dürfen lediglich „nicht im Widerspruch zur Untersuchung der Bedingungen und Richtungen der räumlichen Entwicklung der Gemeinde und dem Beschluss über die Errichtung eines Kulturparks stehen“. Sollte der Sejm den Antrag verabschieden, werden wir dieses Thema selbstverständlich erneut aufgreifen.
Kommen wir nun zum heutigen Thema, das in Artikel 37ed des Entwurfs geregelt ist: Eine Stadtplanungsvereinbarung ist eine Vereinbarung, in der sich der Investor verpflichtet, im Namen der Gemeinde eine Zusatzinvestition durchzuführen . Wichtig ist, dass eine solche Vereinbarung laut den Verfassern nicht als öffentlicher Auftrag gilt. Es sei daran erinnert, dass unter einer Zusatzinvestition Investitionen zu verstehen sind, die den Bau, die Nutzungsänderung oder die Sanierung eines Versorgungsnetzes im Sinne von Artikel 2 Absatz 11 des Geodätischen und Kartographischen Gesetzes, öffentliche Straßen, Eisenbahnlinien, Infrastruktureinrichtungen des öffentlichen Verkehrs, Kultureinrichtungen, Kindertagesstätten für Kinder bis zu 3 Jahren, Kindergärten, Schulen, Kindertagesstätten, Gesundheitseinrichtungen, Einrichtungen der Sozialfürsorge, Einrichtungen für gemeinnützige Zwecke, Sport- und Freizeiteinrichtungen, öffentliche Grünflächen sowie Gebäude für gewerbliche oder Dienstleistungstätigkeiten umfassen – sofern diese der Hauptinvestition dienen. Was das letzte Kriterium betrifft, so wird diese Definition, wie bereits in Artikel 157 , vom Investor und der Gemeinde wahrscheinlich unterschiedlich interpretiert werden.
die Rechte und Pflichten der Parteien eines Stadtplanungsvertrags lediglich beispielhaft auf . Es ist daher zu beachten, dass der Vertrag auch weitere, von den Parteien vereinbarte Elemente enthalten kann. Gemäß Art. 37 ed Abs. 2 kann sich der Investor gegenüber der Gemeinde insbesondere verpflichten: (1) die Übertragung von Grundstücken, die Teil des Gegenstands der Hauptinvestition sind; (2) die Übernahme der gesamten oder eines Teils der Kosten für die Durchführung einer Nebeninvestition, einschließlich des Kaufpreises für das in Abs. 5 genannte Grundstück ( betreffend eine Vereinbarung über den Verkauf eines Grundstücks Dritter an die Gemeinde, auf dem die Nebeninvestition durchgeführt werden soll ); (3) die Übernahme der gesamten oder eines Teils der der Gemeinde durch die Annahme des Flächennutzungsplans entstandenen Kosten, einschließlich der Kosten für die Beilegung von Ansprüchen gemäß Art. 36 Abs. 1 und 3 ( betreffend Ansprüche auf Entschädigung aufgrund der Unmöglichkeit, der erheblichen Einschränkung oder der Wertminderung des Grundstücks infolge der Annahme des Flächennutzungsplans ). Die Gemeinde kann ihrerseits (1) insbesondere eine ergänzende Investition vornehmen, sofern diese in ihren Aufgabenbereich fällt; (2) den Investor ganz oder teilweise von der in Art. 36 Abs. 4 genannten Gebühr ( betreffend die Planungsgebühr, d. h. für die Wertsteigerung der Immobilie aufgrund der Annahme des MPZP ) befreien.
Wir betonen, dass der Investor laut Entwurf verpflichtet ist ein Grundstück, auf dem er eine zusätzliche Investition tätigt (sei es durch Eigentum oder dauerhaftes Nutzungsrecht), . Besitzt hingegen ein Dritter das Grundstück, auf dem die zusätzliche Investition getätigt werden soll, oder hat er ein dauerhaftes Nutzungsrecht daran, kann der Investor sich insbesondere im Rahmen einer städtebaulichen Vereinbarung zum Verkauf des Grundstücks an die Gemeinde verpflichten . Die Kostenübernahme für die Verabschiedung des integrierten Raumordnungs- und Entwicklungsplans (ZPI), einschließlich Entschädigungsansprüchen, soll laut den Verfassern die Gemeinden dazu anregen, lokale Pläne in Form eines ZPI zu verabschieden. Es ist jedoch zu hoffen, dass dies die Kommunen nicht davon abhält, ihre Flächennutzungspläne (MPZPs) auf dem üblichen Weg zu verabschieden. Sollte die städtebauliche Vereinbarung den Verkauf von Grundstücken vorsehen, müssen die Verkaufsbedingungen darin festgelegt werden. Der Entwurf beschränkt sich in diesem Fall nicht auf Immobilien, sondern kann auch bewegliches Vermögen umfassen.
Die städtebauliche Vereinbarung wird nach Verhandlungen zwischen dem Investor und der Gemeinde (die Gemeinde wird in diesem Fall durch eine vom Gemeinderat oder dessen Vorsitzenden benannte Person vertreten) in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen. Eine gesonderte Zustimmung des Gemeinderats ist für die Unterzeichnung der städtebaulichen Vereinbarung nicht erforderlich, obwohl es sich um eine Tätigkeit handelt, die über die übliche Verwaltung von Gemeindeeigentum hinausgeht. Die Rechtswirkungen der städtebaulichen Vereinbarung treten mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans gemäß dessen Anhang ein.
Die Vereinbarung wird daher unter der aufschiebenden Bedingung des Inkrafttretens des ZPI geschlossen. Eine strikte Auslegung dieser Bestimmung bedeutet auch, dass der ZPI mit exakt demselben Inhalt wie der Anhang zum Stadtplanungsvertrag verabschiedet werden muss. Der Entwurf schließt daher das Recht des Gemeinderats aus, den Entwurf des ZPI zu ändern . Wird der ZPI abgelehnt, kann der Gemeinderat einen weiteren Beschluss fassen, um ihn mit Änderungsvorschlägen zum Stadtplanungsvertrag, einschließlich seines Anhangs und des Entwurfs des ZPI, an den Bürgermeister zurückzuverweisen. In diesem Fall können der Investor und die Gemeinde Verhandlungen aufnehmen. Wird der Entwurf des ZPI geändert, ist der Bürgermeister verpflichtet, die in Artikel 37ec Absatz 2 genannten Schritte (insbesondere Nummern 1–3, 4 Buchstabe b, 5 Buchstabe b und 7–9 des Entwurfs) zu wiederholen. Nach Umsetzung der Änderungen muss dem Stadtplanungsvertrag ein Anhang beigefügt werden, der den geänderten Entwurf des ZPI enthält. Unserer Meinung nach könnte diese Bestimmung das Verfahren verlängern. Daher wäre es ratsam, das ZPI-Projekt bereits in der Phase der Verhandlungen über die städtebauliche Vereinbarung mit den Gemeinderäten zu besprechen.
Die Bestimmungen sehen außerdem vor, dass mehrere Investoren, die einen gemeinsamen Antrag einreichen, Vertragspartner eines gemeinsamen Stadtplanungsvertrags sein können . Werden mehrere Anträge eingereicht, kann der Bürgermeister ein einziges Verfahren durchführen , das zum Abschluss eines gemeinsamen Stadtplanungsvertrags und zur Verabschiedung eines gemeinsamen Beschlusses bezüglich des ZPI führt. Dies bedeutet, dass der Bürgermeister die Zusammenarbeit der Investoren während der Antragsprüfung anordnen kann, selbst wenn diese bei der Antragstellung nicht kooperieren.
Wichtig ist, dass in Angelegenheiten, die nicht durch die Bestimmungen des ZPI geregelt sind, die Bestimmungen zur Annahme von Flächennutzungsplänen auch für den ZPI gelten. Dies gilt auch für die Möglichkeit, gegen den ZPI Rechtsmittel einzulegen. Daher ist zu beachten, dass innerhalb von sechs Monaten Aufhebung , Änderung oder Ungültigerklärung des ZPI vor Ablauf von fünf Jahren ab dessen Inkrafttreten vom Stadtplanungsabkommen zurücktreten .
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass städtebauliche Vereinbarungen zwar im polnischen Rechtssystem bereits existieren, beispielsweise im Revitalisierungsgesetz, sie aber relativ selten sind. Sobald der Gesetzentwurf in Kraft tritt, könnten sie sich als nützliches Instrument erweisen, das die Möglichkeiten für Investitionen außerhalb der bestehenden lokalen Bebauungspläne erweitert. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Kommunen und Städte offen für die Nutzung dieser neuen Planungsinstrumente sind.
In einer Woche zeigt der Kalender bereits auf Juli, daher werden wir den nächsten Artikel der Zusammenfassung der Gesetzesänderungen im Juni und der Diskussion darüber widmen, was uns im Juli erwartet.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 23. Juni 2023
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