Im heutigen Artikel, als Fortsetzung der Reihe über PRS-Investitionen, werden wir das Thema Verträge zur Durchführung von PRS-Investitionen vorstellen.
Es ist wichtig, von vornherein zu betonen, dass die Umsetzung von PRS-Investitionen von Standardlösungen abweicht, die sich auf den Kauf von bereits fertiggestellten Projekten durch Bauträger konzentrieren. Dieses Geschäftsmodell betont die Synergie zwischen Bauträger und Fonds, wie wir später in diesem Artikel erläutern werden.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Entwicklung von Mietwohnungen primär von institutionellen Investoren abhängt, deren Engagement sich positiv auf den Wohnungsmangel auf dem Mietmarkt auswirken kann. Investitionen in Mietwohnungen (PRS) eröffnen eine Vielzahl von Transaktionsszenarien und machen sie dadurch zu einem besonders einzigartigen Wohnimmobilienprojekt. Daher gibt es kein perfektes Transaktionsszenario, da jedes multidisziplinär ist und sich durch hohe Flexibilität auszeichnet, die auf die Bedürfnisse des Investors zugeschnitten ist. Gemeinsamer Nenner solcher Investitionen ist jedoch das Bestreben, die Erwartungen einer spezifischen Gruppe potenzieller Mieter zu erfüllen. Ziel ist eine maximale Mieterdiversifizierung, um unterschiedliche Gruppen anzusprechen und den derzeitigen, vorwiegend auf Eigentum basierenden Ansatz im Immobiliensektor aufzubrechen.
Das Zusammenwirken von Bauträger und Fonds lässt sich am besten anhand der Vorfinanzierungsformel veranschaulichen. Dabei garantiert der Fonds die gesamte Finanzierung eines Wohnbauprojekts, während die vom Fonds bereitgestellten Mittel dem Bauträger die Einhaltung des gewünschten Ausstattungsstandards sowohl der einzelnen Wohneinheiten als auch des gesamten Gebäudes ermöglichen. Gemeinsame Transaktionen zwischen Fonds und Bauträger sind in der Regel mit dem Nationalen Wohnungsbauprogramm vereinbar, das die polnische Regierung 2016 eingeführt hat.
Die Geschäftsbeziehung des Projektentwicklers zum Fonds und die damit verbundenen Vorfinanzierungs- bzw. Vorkaufstransaktionen beginnen mit dem Grundstückserwerb. Dieser wird gemeinsam umgesetzt, um die Erwartungen der Fondsanleger und die Designstandards des Fonds bestmöglich zu erfüllen. Der Projektentwickler kann jedoch auf eine über Jahre aufgebaute Grundstücksreserve zurückgreifen, da institutionelle Anleger das Wissen und die Erfahrung von Projektentwicklern in diesem Bereich sowie deren Gespür für den geeigneten Standort für eine solche Investition sehr schätzen. Daher umfassen diese Transaktionen neben dem Grundstückserwerb auch den Kauf von Immobilien oder Gebäuden durch den Fonds in einer frühen Entwicklungsphase, die Sicherung der Baufinanzierung durch den Projektentwickler sowie klar definierte Bedingungen und Fristen.
Aus dem Vorangegangenen lässt sich ein allgemeines Prinzip der engen Zusammenarbeit zwischen Projektentwickler und Fonds ableiten, die in der schlüsselfertigen Übergabe der Investition gemäß den Fondsvorgaben gipfelt. Es ist wichtig zu betonen, dass dieses Beispiel einer Kooperation darstellt, in der das Wissen und die Erfahrung des Projektentwicklers, kombiniert mit den organisatorischen Fähigkeiten und der umfangreichen Kapitalausstattung des institutionellen Investors, direkt zur Schaffung eines Produkts führen, das eine sinnvolle Alternative zum Erwerb von Wohneigentum bietet. Die Zusammenarbeit dieser Akteure erleichtert zudem die Umsetzung umweltfreundlicher Lösungen im Rahmen der Investition und trägt so zu einer intensiven und gleichzeitig ausgewogenen Stadtentwicklung bei. Eine beispielhafte Investition in den privaten Mietwohnungsbau beginnt mit dem Kauf der Immobilie und umfasst anschließend alle weiteren Phasen, noch vor Baubeginn, wie beispielsweise den Abschluss des Planungsvertrags, des Generalunternehmervertrags und des Projektmanagementvertrags.
Es ist durchaus möglich, dass der Bauträger erst nach Erhalt der Baugenehmigung mit dem Fonds zusammenarbeitet. In diesem Fall setzen Bauträger und Fonds nach Abschluss eines Investitionsvertrags das Projekt gemeinsam um. Die Zahlungen an den Fonds erfolgen dabei entsprechend dem Baufortschritt und dem vereinbarten Zeitplan. Dies ermöglicht dem Bauträger die fortlaufende Finanzierung des Projekts und schützt gleichzeitig die Interessen des institutionellen Investors als Kapitalgeber. Anschließend muss der Bauträger die schlüsselfertige Fertigstellung und Einrichtung der Wohneinheiten gewährleisten.
Es sollte nicht vergessen werden, dass die Zusammenarbeit zwischen dem Projektentwickler und dem Fonds auch gemeinsames Marketing und den Abschluss von Mietverträgen umfasst, die wichtige Bestandteile der Investitionsvereinbarung des Projektentwicklers mit einem bestimmten Fonds darstellen.
Wir betonen, dass professionelle Berater im gesamten PRS-Investitionsprozess eine entscheidende Rolle spielen. Ihre Rolle in der Anfangsphase der Zusammenarbeit zwischen Fonds und Projektentwickler ist strategisch, da diese Phase die Qualität der Beziehung zwischen den Vertragsparteien und somit die Qualität der Investition bestimmt. Es ist daher dringend zu empfehlen, Berater mit Erfahrung in diesem Sektor auszuwählen, da er sich deutlich von typischen Projektentwicklungen unterscheidet.
Im nächsten Artikel werden wir das Thema Mietverträge bei PRS-Investitionen behandeln.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 20. September 2022
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