In Fortsetzung unserer Reihe über Vorkaufsrechte im Rahmen von „Dienstagmorgens für Bauarbeiter“ konzentrieren wir uns im heutigen Artikel auf Beschränkungen beim Verkauf von Immobilien innerhalb der Grenzen von Nationalparks.
Es kommt häufig vor, dass sich eine Immobilie, an deren Kauf wir interessiert sind, innerhalb der Grenzen eines Nationalparks befindet. Die Nähe zur Natur und die wunderschöne Aussicht auf die Umgebung sind zweifellos ein großer Vorteil einer solchen Lage, dennoch sollten bestimmte gesetzliche Bestimmungen beachtet werden, die der Gesetzgeber für solche Fälle erlassen hat.
Ungeachtet dessen, dass solche Immobilien – wie auch in anderen Fällen – aus rechtlicher Sicht eingehend geprüft werden sollten, um potenzielle Risiken beim Kauf zu identifizieren, darf nicht außer Acht gelassen werden, dass Nationalparks als Naturschutzgebiet den Bestimmungen des Naturschutzgesetzes vom 16. April 2004 (Gesetzblatt Nr. 92, Pos. 880, in der geänderten Fassung) unterliegen. Gemäß Artikel 10 Absatz 5 des Naturschutzgesetzes hat ein Nationalpark ein Vorkaufsrecht für Immobilien innerhalb seiner Grenzen. Dieses Recht liegt beim Staatshaushalt, und in der Praxis ist der Nationalpark, in dessen Grenzen sich die Immobilie befindet, zur Ausübung dieses Rechts befugt.
Das Konzept der Nationalparkgrenzen ist besonders wichtig, da diese Grenzen Veränderungen unterliegen. Das Naturschutzgesetz definiert Nationalparks als Gebiete von außergewöhnlichem natürlichem, wissenschaftlichem, sozialem, kulturellem und pädagogischem Wert mit einer Fläche von mindestens 1.000 Hektar, in denen alle natürlichen und landschaftlichen Merkmale geschützt sind.
Bevor man sich also für den Kauf einer Immobilie in der Nähe eines Nationalparks entscheidet, sollte man prüfen, ob diese aktuell innerhalb der Parkgrenzen liegt. Die Definition und Änderung der Nationalparkgrenzen sind in der entsprechenden Verordnung des Ministerrats festgelegt. Zusätzlich lässt sich die Lage von Nationalparks über das Kartensystem Geoserwis der Generaldirektion für Umweltschutz überprüfen.
Sollte sich herausstellen, dass sich die Immobilie, an deren Kauf wir interessiert sind, innerhalb eines Nationalparks befindet, können wir diese Immobilie nur dann erwerben, wenn die Staatskasse – vertreten durch den jeweiligen Nationalpark – von ihrem Vorkaufsrecht gemäß dem oben genannten Gesetz keinen Gebrauch macht.
Der Nationalpark, vertreten durch seinen Direktor, hat eine einmonatige Frist zur Ausübung seines Vorkaufsrechts. Diese Frist beginnt mit dem Datum, an dem dem Nationalparkdirektor die Mitteilung über den abgeschlossenen bedingten Kaufvertrag zugeht. In diesem Fall kommt der Kaufvertrag unter dem Vorbehalt des Nichtausübens des Vorkaufsrechts zustande. Andernfalls ist der abgeschlossene Vertrag nichtig. Diese Mitteilung wird dem Nationalparkdirektor von dem Notar zugestellt, der den bedingten Kaufvertrag erstellt hat.
Der Direktor des Nationalparks übt sein Vorkaufsrecht aus, indem er dem Notar, der den bedingten Kaufvertrag aufgesetzt hat, eine Erklärung in Form einer notariellen Urkunde vorlegt. Ist die Vorlage der Erklärung bei diesem Notar jedoch unmöglich oder mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, kann sie bei einem anderen Notar eingereicht werden. Die eingereichte Erklärung wird vom Notar unverzüglich an den Verkäufer der Immobilie weitergeleitet.
Grundsätzlich hat der Nationalparkdirektor das Vorkaufsrecht für Immobilien zu dem in einem bedingten Immobilienkaufvertrag vereinbarten Preis. Das Gesetz sieht jedoch Mechanismen zur gerichtlichen Überprüfung des Immobilienpreises vor. Diese Mechanismen greifen auf Antrag des Nationalparkdirektors, der, wenn er der Ansicht ist, dass der Verkaufspreis der Immobilie erheblich vom Marktwert abweicht, beim Gericht eine Preisfestsetzung beantragen kann. Dieses Recht ist jedoch zeitlich begrenzt; der Nationalparkdirektor hat für den Antrag auf Preisfestsetzung 14 Tage Zeit.
Wie Sie selbst festgestellt haben, sehen die Bestimmungen eine Reihe von Fällen vor, in denen einer bestimmten Einrichtung ein Vorkaufsrecht an Grundstücken zusteht. Daher kann es häufig vorkommen, dass in Bezug auf ein einzelnes Grundstück mehrere Einrichtungen aufgrund anderer Rechtsakte oder beispielsweise vertraglicher Vereinbarungen (sogenannte vertragliche Vorkaufsrechte) Vorkaufsrechte besitzen. Der Gesetzgeber hat diese Möglichkeit im Naturschutzgesetz vorhergesehen und festgelegt, dass im Falle eines Konflikts von Vorkaufsrechten der Nationalpark Vorrang bei deren Ausübung hat. Bitte beachten Sie jedoch, dass die entsprechende Bestimmung lediglich den Vorrang, nicht aber die Exklusivität bei der Ausübung solcher Vorkaufsrechte festlegt. Sollte es also zu einem Konflikt von Vorkaufsrechten an einem bestimmten Grundstück kommen und der Direktor des Nationalparks seine Befugnisse nicht ausüben, können die anderen Inhaber solcher Rechte diese anschließend ausüben.
Daher können wir erst dann einen Vertrag über die Übertragung des Eigentums an der Immobilie abschließen, wenn keine der Parteien zum Vorkaufsrecht berechtigt ist (entweder weil die Fristen für die Abgabe von Erklärungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts abgelaufen sind oder weil die berechtigten Parteien innerhalb der Fristen Erklärungen abgegeben haben, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben werden), und zwar infolge der Ausführung des abgeschlossenen bedingten Immobilienkaufvertrags.
Zusammenfassend ist anzumerken, dass sich Parkgrenzen ändern können. In diesem Fall kann es vorkommen, dass ein Grundstück, das ursprünglich nicht innerhalb der Grenzen eines Nationalparks lag, infolge einer solchen Änderung in den Nationalpark einbezogen wird. Der Grundstückseigentümer kann dieser Einbeziehung natürlich widersprechen. In diesem Fall besteht jedoch das Risiko eines Enteignungsverfahrens, in dem der Grundstückseigentümer die Rechte eines Prozessbeteiligten hat und gegen die Entscheidung vor Gericht Berufung einlegen kann. Es ist wichtig zu betonen, dass dem Grundstückseigentümer in jedem Fall eine Entschädigung für das enteignete Grundstück zusteht.
An dieser Stelle möchten wir Sie einladen, unseren nächsten Artikel in der Reihe zum Thema Vorkaufsrecht zu lesen, der nächste Woche im Rahmen unserer Reihe „Dienstagmorgen für das Bauwesen“ veröffentlicht wird und sich mit dem Vorkaufsrecht der National Property Resource befasst.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 18. Juni 2024
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