Meine Damen und Herren, im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für Bauprofis“ erklären wir Ihnen, was Miteigentum ist, welche Arten es gibt und wie es begründet werden kann. Dies ist der Auftakt zu einer Artikelserie zum Thema Miteigentum.
Vorab ist festzuhalten, dass Miteigentum eine besondere Form des Eigentums darstellt, bei der eine Sache gleichzeitig mehreren Personen gehört, deren Rechte grundsätzlich gleich sind (vgl. Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 17. Oktober 2003, Aktenzeichen IV CK 115/02). Daher gelten die Bestimmungen des Eigentumsrechts unmittelbar für Miteigentum.
Nach Artikel 195 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann nur grundstückliches Eigentum (beweglich oder unbeweglich) gemeinschaftlich besessen werden . Dauerhafter Nießbrauch (der eine gemeinsame Nutzung darstellt) oder Pacht (Gesamtmietverhältnis) können jedoch nicht gemeinschaftlich besessen werden. Obwohl die genannten Formen kein gemeinschaftliches Eigentum begründen, gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über gemeinschaftliches Eigentum analog auf sie. Gemeinschaftliches Eigentum ist durch folgende Merkmale gekennzeichnet: Einheit des Eigentumsgegenstandes, mehrere Eigentümer und die Unteilbarkeit des gemeinsamen Rechts.
Das erste Merkmal des Miteigentums ist die Einheit des gemeinschaftlichen Eigentums . Das bedeutet, dass Gegenstand des Miteigentums ein einzelner, bestimmter beweglicher oder unbeweglicher Gegenstand ist. Daher handelt es sich beim Gegenstand des Miteigentums nicht um eine Sammlung von Gegenständen, wie beispielsweise eine Büchersammlung oder eine Herde Nutztiere (sondern nur um jeden einzelnen Gegenstand, d. h. jedes Buch und jedes Pferd).
Die Vielzahl der beteiligten Personen sollte keine Zweifel aufkommen lassen, da diese Eigenschaft lediglich bedeutet, dass für eine gemeinsame Eigentümerschaft mindestens zwei Miteigentümer vorhanden sein müssen. Die maximale Anzahl ist nicht begrenzt.
Die Unteilbarkeit eines gemeinschaftlichen Eigentumsrechts bedeutet, dass jeder Miteigentümer die gleichen Rechte am Eigentum hat wie die anderen Miteigentümer. Daher kann jeder Miteigentümer seine Rechte gleichzeitig und in Bezug auf das gesamte Eigentum ausüben . Zwar kommt es im Geschäftsverkehr vor, dass Eigentum zur Nutzung aufgeteilt wird (division quoad usum), meist durch eine Vereinbarung, doch berühren solche Aufteilungen nicht das Wesen des gemeinschaftlichen Eigentumsrechts selbst. Dieses definiert lediglich die Art und Weise, wie die einzelnen Miteigentümer dieses Recht ausüben. Das gemeinschaftliche Eigentum ist aufgeteilt in:
a. Bruchteilseigentum , gekennzeichnet dadurch, dass jeder Miteigentümer einen festgelegten Anteil am Eigentum besitzt, über den er nach eigenem Ermessen verfügen kann (z. B. verkaufen oder an Dritte verschenken). In unserer Kanzlei befassen wir uns am häufigsten mit dem Miteigentum an Grundstücken oder Gemeinschaftseigentum. Bei Gemeinschaftseigentum gelten neben den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches auch die Bestimmungen des Gesetzes vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken, welches unter anderem das Miteigentum an Gemeinschaftsflächen eines Grundstücks durch alle Eigentümer von Räumlichkeiten in einem bestimmten Grundstück regelt.
b. Gemeinsames Eigentum ist ein unteilbares Miteigentumsrecht, das nur im Zusammenhang mit einer bestimmten zugrunde liegenden Beziehung entsteht, z. B. bei Vermögenswerten, die zum Gesamtvermögen von Partnern einer eingetragenen Lebenspartnerschaft oder zum gemeinsamen Vermögen von Ehegatten gehören. Diese Art des Miteigentums ist insbesondere dadurch gekennzeichnet, dass ein einzelner Miteigentümer nicht über den Vermögenswert verfügen kann. Daher ist beispielsweise im Falle eines Verkaufs die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich; man kann nicht einfach seinen eigenen Anteil verkaufen.
Miteigentum kann auf verschiedene Weise erworben werden. Zu den häufigsten Quellen für Miteigentum gehören:
a. aufgrund von Rechtshandlungen, z. B. dem Abschluss eines Vertrags (z. B. Verkauf oder Schenkung) oder durch die Abgabe einer einseitigen Willenserklärung,
b. kraft Gesetzes, insbesondere nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und dem Gesetz vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken. Zu den häufigsten Rechtsereignissen, die kraft Gesetzes zu gemeinschaftlichem Eigentum führen, gehören die Entstehung von anteiliger gemeinschaftlicher Miteigentümerschaft infolge des Erwerbs einer Erbschaft durch mehrere Erben (Erbschaft) und die Entstehung von gemeinschaftlichem Eigentum im Zusammenhang mit dem Abschluss einer Eheschließung, wodurch eine gesetzliche Gütergemeinschaft entsteht
c. aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung von konstitutiver Natur, z. B. einer Entscheidung über die Zuerkennung des Eigentums an einer Immobilie im Zuge eines Vollstreckungsverfahrens, wenn die Immobilie von mehreren Personen bei einer Auktion erworben wurde.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Miteigentum eine besondere Form des Eigentumsrechts darstellt, die je nach ihrer Entstehung vielfältige Ausprägungen annehmen kann. Es genießt dieselben Schutzrechte wie das allgemeine Eigentumsrecht (mit einigen Unterschieden, die wir in späteren Artikeln erörtern werden). Dies bedeutet jedoch auch, dass Miteigentümer denselben Pflichten unterliegen wie Eigentümer.
Im nächsten Artikel werden wir die Rechte und Pflichten von Miteigentümern von Immobilien erläutern, einschließlich der Rechte der Eigentümer gegenüber anderen Miteigentümern sowie der Rechte und Pflichten gegenüber Dritten, einschließlich öffentlicher Verwaltungsbehörden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 21. November 2023.
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