In der heutigen Ausgabe von „Dienstagmorgens fürs Bauen“ präsentieren wir Ihnen den letzten Artikel unserer Reihe zum Wasserrecht mit Schwerpunkt auf der Entwicklung von Uferprojekten. Grundstücke mit direktem Zugang zum Ufer bieten zweifellos enormes Investitionspotenzial und erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Ihre Bebauung ist jedoch mit einer Reihe von Auflagen und Bedingungen verbunden, die vor Projektbeginn geprüft werden müssen.
Zunächst ist es wichtig zu betonen, dass nicht jedes Grundstück an Binnen- oder Meeresküsten für eine Bebauung geeignet ist. Die Bebauungsmöglichkeiten richten sich, wie überall, nach den Bestimmungen des jeweils geltenden örtlichen Bebauungsplans (MPZP). Die Beschlüsse des Gemeinderats zur Genehmigung des MPZP können unter anderem Bestimmungen zum Umweltschutz oder zur Flächennutzung für Grünflächen/öffentliche Räume oder die Entwicklung von Ferienanlagen enthalten. Liegt kein gültiger MPZP vor, ist eine Genehmigung über die Bebauungs- und Nutzungsbedingungen (WZ) erforderlich. In diesem Fall müssen Sie sich mit den Bestimmungen der entsprechenden Untersuchung der räumlichen Entwicklungsbedingungen vertraut machen, die eine Beschreibung der zukünftigen Bebauung des Grundstücks enthalten muss.
Aufgrund ihrer ökologischen Bedeutung können Gebiete an Binnen- und Meeresgewässern gemäß dem Naturschutzgesetz geschützt werden. Nach Artikel 17 dieses Gesetzes ist in Landschaftsparks die Bebauung innerhalb eines 100 Meter breiten Streifens vom Ufer von Flüssen, Seen und anderen natürlichen Gewässern sowie innerhalb von 100 Metern von der Wasseroberfläche künstlicher Stauseen an Fließgewässern verboten. Ein ähnliches Verbot gilt für Grundstücke in geschützten Landschaftsgebieten. Die genaue Abgrenzung des Ufers ist entscheidend, da ihr Verlauf den vom Bauherrn einzuhaltenden Mindestabstand zum Gewässer bestimmt. Bei Meeresgewässern wurde das Bauverbot auf 200 Meter erweitert, wenn sich das Grundstück in der technischen Zone der Küste oder in der Nähe einer Steilküste befindet. In der Praxis ist zudem zu prüfen, ob das Grundstück oder dessen Umgebung in einem Natura-2000-Gebiet liegt. Das Vorkommen geschützter Arten oder ihrer Lebensräume kann Bauvorhaben wirksam verhindern. Es sollte auch bedacht werden, dass aufgrund der Einrichtung von Schutzgebieten, aber auch aufgrund anderer Rechtsvorschriften, unter Umständen eine Verpflichtung zur Einholung einer Umweltgenehmigung für die Durchführung eines geplanten Projekts besteht.
Weitere Einschränkungen für die Bebauung finden sich im Baugesetz. Artikel 27 des genannten Gesetzes verbietet die Einzäunung von Grundstücken an öffentlichen Oberflächengewässern in einem Abstand von weniger als 1,5 Metern zur Uferlinie. Da die meisten Binnengewässer im Besitz des Staates sind, ist dies ein wichtiges Thema, insbesondere wenn die Investition einen direkten Zugang zum Ufer oder das Recht zur Nutzung eines Stegs bietet. Darüber hinaus darf der Eigentümer eines solchen Grundstücks den Fußgängerverkehr innerhalb des genannten 1,5 Meter breiten Streifens nicht unterbinden. Beim Erwerb solcher Grundstücke sollte auch die Notwendigkeit der Bereitstellung von Fachdiensten für die Wasserbewirtschaftung berücksichtigt werden.
Die Bebauungsmöglichkeiten hängen auch von den Bodenverhältnissen und dem potenziellen Hochwasserrisiko ab. Vor dem Kauf einer Immobilie ist es unerlässlich, zu prüfen, ob sich das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet befindet oder hochwassergefährdet ist. In diesem Fall ist gemäß Artikel 390 des Wassergesetzes für den Bau eines neuen Gebäudes an einem solchen Standort eine Genehmigung erforderlich. Diese Genehmigung wird auch für Arbeiten benötigt, die zu Geländeveränderungen auf an Gewässer angrenzenden Grundstücken führen und dadurch den Wasserfluss beeinflussen. Wir empfehlen Ihnen, den Artikel zu diesem Thema ausführlich zu lesen.
Grundstücke an Küsten von Binnengewässern und Meeren bieten erhebliches Potenzial für Wohn- und Freizeitinvestitionen. Vor einer solchen Entwicklung ist jedoch eine sorgfältige Grundstücksanalyse im Rahmen des Erwerbs unerlässlich. Die realistischen Entwicklungsmöglichkeiten hängen von einer Reihe der oben genannten Faktoren ab.
Wir laden Sie ein, unsere Reihe „Dienstagmorgen fürs Bauen“ zu verfolgen, in der wir nächste Woche eine neue Serie zum Thema Vorkaufsrecht starten werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 8. April 2024
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