In der heutigen Ausgabe der Artikelserie „Dienstagmorgen für die Bauindustrie“ fassen wir für Sie die wichtigsten Veränderungen zusammen, die im Mai und Juni dieses Jahres in der Immobilienbranche stattgefunden haben.
Ende der Übergangsfrist für die Anwendung des alten Entwicklungsgesetzes
Es ist soweit! Ab heute müssen alle zwischen Käufern und Bauträgern abgeschlossenen Verträge über Wohnimmobilien in laufenden Bauprojekten oder Investitionsprojekten dem Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und den Bauträgergarantiefonds entsprechen.
Sicherlich wird der Markt in den nächsten Monaten bei der Ausführung von Entwicklungsverträgen, die bis zum 1. Juli 2024 abgeschlossen werden, noch das Entwicklungsgesetz von 2011 anwenden, aber ab jetzt ist die Rechtsgrundlage für das Handeln der Entwickler zu 100% das Entwicklungsgesetz von 2021.
Wir laden Sie ein, unsere Artikel zur Analyse des Entwicklungsgesetzes 2021 zu lesen und uns direkt zu kontaktieren.
Änderungen des Immobilienverwaltungsgesetzes – Wertsteigerungsgebühr
Am 11. Juni 2024 wurde der Entwurf des Ausschusses zur Änderung des Immobilienverwaltungsgesetzes (Formular Nr. 443) dem Infrastrukturausschuss und dem Ausschuss für Kommunal- und Regionalpolitik zur ersten Lesung vorgelegt.
Es beinhaltet eine wichtige Änderung hinsichtlich der Regelung der Wertsteigerungsgebühr, die auf der Grundlage von Artikel 98a und Artikel 145 des Gesetzes vom 21. August 1997 über die Verwaltung von Immobilien („AGM“) festgelegt wurde.
Gemäß Artikel 98a des Grundstücks- und Hypothekengesetzes darf die Wertsteigerungsabgabe 30 % der Wertdifferenz des Grundstücks vor und nach der Teilung nicht übersteigen. Die Gemeinde muss zunächst einen Beschluss zur Festsetzung der Wertsteigerungsabgabe fassen, da sie erst auf dieser Grundlage die teilende Person zur Zahlung des Betrags an die Gemeinde verpflichten kann. Voraussetzung hierfür ist selbstverständlich der unbestrittene Nachweis, dass der Wert des Grundstücks durch die Teilung auf Antrag des Eigentümers oder des Nießbrauchers steigt. Die Wertdifferenz wird anhand eines Wertgutachtens ermittelt, das in der Regel von einem von der Gemeinde beauftragten Sachverständigen erstellt und anschließend mit dem Wertgutachten der teilenden Stelle verglichen wird.
Derzeit können Verfahren zur Festsetzung von Wertverbesserungsabgaben innerhalb von drei Jahren nach Rechtskraft des Beschlusses über die Teilung von Grundstücken oder nach Inkrafttreten des Teilungsbeschlusses eingeleitet werden. Gemäß den vorgeschlagenen Änderungen soll diese Frist jedoch auf 18 Monate verkürzt werden .
Gemäß Art. 145 Abs. 1 des Bodenverwaltungsgesetzes kann der Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsident durch Beschluss jeweils eine erhöhte Abgabe festsetzen, nachdem die Voraussetzungen für den Anschluss des Grundstücks an einzelne Einrichtungen und die technische Infrastruktur oder für die Nutzung der gebauten Straße geschaffen wurden . Nach der vorherigen Fassung betrug die Frist für die Einleitung eines Verfahrens zur Festsetzung einer solchen Gebühr gemäß Art. 145 Abs. 2 des Bodenverwaltungsgesetzes ebenfalls drei Jahre; auch hier sieht die Änderung eine Verkürzung dieser Frist auf 18 Monate .
In der Begründung des Gesetzentwurfs heißt es, die derzeitige Frist für die Einleitung von Verfahren sei „zu lang “. Weiterhin wird angemerkt: „ Diese Situation schafft erhebliche Unsicherheit unter den Immobilieneigentümern, schränkt ihre Freiheit bei der Gestaltung ihrer Haushaltsbudgets ein und fördert ein Gefühl des Misstrauens gegenüber dem Staat .“
Unserer Ansicht nach sind sowohl die vorgeschlagenen Änderungen als auch die Begründung für deren Einführung, wie sie in der Projektbegründung dargelegt ist, stichhaltig. Denn Investoren, die Projekte wie den Hausbau realisieren, sahen sich häufig mit den negativen Folgen einer Grundstücksteilung konfrontiert und blieben 36 Monate lang ab dem Datum der Teilungsgenehmigung in Ungewissheit, ob eine solche Gebühr erhoben würde oder nicht.
Planungsverpflichtung gemäß Flughafen-Masterplänen
Dank verstärkter Bemühungen der lokalen Behörden, insbesondere des Warschauer Rathauses, wurde dem Sejm in der letzten Juniwoche ein Änderungsantrag (Parlamentsdokument 430/468) vorgelegt, der die Planungspflichten im Rahmen der Flughafen-Masterpläne wesentlich veränderte. Auf Investorenseite war der Polnische Bauträgerverband aktiv in diese Angelegenheit eingebunden.
In der aktuellen Fassung von Artikel 55 Absatz 9 des Gesetzes vom 3. Juli 2002 – Luftfahrtgesetz: Für Gebiete, die unter einen Flächennutzungsplan fallen, ist die Erstellung eines lokalen Raumordnungsplans – im Einklang mit dem genehmigten Flächennutzungsplan – obligatorisch , wobei die Bestimmungen über gesperrte Gebiete zu berücksichtigen sind (...) .
Vor diesem Hintergrund haben die Architektur- und Bauämter der einzelnen Bezirke, das Architektur- und Raumplanungsamt der Hauptstadt Warschau sowie die Beschwerdekammer der Kommunalverwaltung in Warschau die Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen ausgesetzt. Von besonderer Bedeutung für die Immobilienwirtschaft ist, dass der Masterplan die obligatorische Erstellung und Verabschiedung eines lokalen Raumordnungsplans für das vom Flughafen-Masterplan abgedeckte Gebiet vorsieht. Aufgrund von Schwierigkeiten bei der Erstellung dieses Plans hat sich der Investitions- und Bauprozess in den südlichen Bezirken Warschaus erheblich verzögert.
Angesichts dieser Formulierung wurden Änderungsanträge eingebracht, um diese Verpflichtung aufzuheben und die obligatorische Annahme lokaler Raumordnungspläne in Gebieten, die unter Flughafen-Masterpläne fallen, zu ermöglichen. Leider wurde der Änderungsantrag vor der zweiten Lesung im Sejm zurückgezogen. In diesem Fall warten wir weiterhin ab, und das Verfahren zur Verabschiedung eines Bebauungsplans in Warschau bleibt vorerst ausgesetzt.
Änderungen der Grundsteuer
Im Juni wurde außerdem ein Entwurf zur Änderung des Gesetzes vom 12. Januar 1991 über lokale Steuern und Gebühren („UPOL“) veröffentlicht. Dessen Annahme wird eine wesentliche Änderung der Definition von „Gebäude“ bzw. „Bauwerk“ mit sich bringen. Dies bedeutet, dass der Umfang der Steuerpflichten für Eigentümer solcher Gebäude neu definiert wird. Wir haben in einer anderen Reihe unserer Anwaltskanzlei – „Steuern dies und das“ ( Nr. 47 ) – über diese Änderung berichtet. Wir empfehlen Ihnen, den Artikel zu lesen.
Verschiebung des Inkrafttretens neuer technischer Bedingungen
In seiner Sitzung am 28. Juni 2024 verabschiedete der Sejm eine Änderung des Gesetzes zur Gewährleistung der Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderungen. Gemäß Artikel 66 des Gesetzes sind die folgenden Bestimmungen bis zum 20. September 2024 zu ändern (diese Frist wurde jedoch verlängert): die Bestimmungen über die technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standort, die technischen Anforderungen an die Nutzung von Gebäuden sowie den detaillierten Umfang und die Form der Bauplanung, einschließlich derjenigen für Wohngebäude.
Durch die Änderung verlängerte der Sejm die Frist für die Verabschiedung der neuen Durchführungsbestimmungen um weitere zwei Jahre. Die neuen Bestimmungen sollen den Bedürfnissen von Menschen mit Behinderungen Rechnung tragen. Angesichts des Fehlens eines substanziellen Entwurfs, der umfassend mit der Immobilienwirtschaft abgestimmt wurde, ist diese Verlängerung sicherlich eine gute Lösung. Wir hoffen, dass das Ministerium diesmal unverzüglich mit der Ausarbeitung des Entwurfs beginnt, damit innerhalb dieser zwei Jahre ein Entwurf verabschiedet wird, der die praktischen Herausforderungen des Immobilienmarktes berücksichtigt.*
An dieser Stelle laden wir Sie ein, unseren nächsten Artikel in unserer Reihe über Vorkaufsrechte zu lesen, der nächste Woche im Rahmen unserer Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ erscheint. Er befasst sich mit den Vorkaufsrechten des Nationalen Datenverarbeitungszentrums.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab 2. Juli 2024
*Aktualisierung vom 2. Juli 2024 – 13:00 Uhr
