W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przedstawiamy zaktualizowany projekt zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („UPZP”), którego pierwotna treść z października 20225 r. została zaktualizowana po konsultacjach w zeszłym tygodniu na posiedzeniu Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego. Projekt ten znajduje się w Wykazie Prac Legislacyjnych i Programowych Rady Ministrów pod numerem: UD316 („Projekt”), i choć nie jest dostępny jeszcze na stronie RCL, to można go było znaleźć na stronie Związku Powiatów Polskich. Oczywiście, punktem wyjścia dla wprowadzonych zmian jest reforma planistyczna z 2023 r.
Wydłużenie terminów o dwa miesiące
Zgodnie z aktualną wersją Projektu, ustawodawca zakłada przesunięcie kluczowego terminu na przyjęcie planów ogólnych gminy i wygaśnięcie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin do dnia 31 sierpnia 2026 r. Oznacza to, że gminy zyskają dwa dodatkowe miesiące na ich uchwalenie.
Analogicznie, przesunięcie terminów oznacza także wydłużenie terminu związanych z procedurami uzyskiwania uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, czy też decyzji WZ.
ZPI – zgoda rady gminy
Projekt zakłada dodanie nowych ustępów 1a i 2a w art. 37ec UPZP. W nowym ust. 1a określać będzie, że rada gminy może wycofać zgodę na przyjęcie ZPI nie później niż do dnia podpisania umowy urbanistycznej. Z kolei nowy ust. 2a ma stanowić, że raz wydana na procedowanie ZPI zgoda rady gminy zachowuje ważność niezależnie od zakresu zmian w samym projekcie ZPI, dokonanych w toku negocjacji, opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych.
Rada gminy zobowiązana ma zostać także do podjęcia uchwały w sprawie ZPI w terminie 2 miesięcy od przedstawia jej zintegrowanego planu inwestycyjnego stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej wraz z raportem. Ma to wykluczyć odsuwanie w czasie uchwał w sprawie przyjęcia ZPI, skoro umowa urbanistyczna z gminą została już podpisana.
Umowa urbanistyczna
Projekt wprowadza kilka istotnych korekt w zakresie umowy urbanistycznej. Po pierwsze, doprecyzowano możliwość zobowiązania się inwestora do świadczenia na rzecz podmiotu publicznego w rozumieniu ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, a nie tylko samej gminy.
Po drugie, ustawodawca chce wprost dopuścić możliwość finansowania przez inwestora kosztów procedury ZPI w całości lub w części jeszcze przed zawarciem umowy urbanistycznej. Nowy przepis zakładać będzie, że umowa urbanistyczna może w szczególności określać termin i sposób wpłacania i rozliczania zaliczek na poczet czynności podejmowanych w postępowaniu o uchwalenie ZPI.
Ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ)
Jedna z najbardziej niespodziewanych zmian dotyczy art. 63 ustawy. W przypadku przyjęcia Projektu, decyzję WZ będzie mógł otrzymać wyłącznie podmiot mający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a do wniosku trzeba będzie dołączyć oświadczenie o takim prawie pod rygorem odpowiedzialności karnej.
W praktyce oznaczać to będzie brak możliwości składania wniosków o wydanie WZ bez tytułu prawnego, czyli przez podmioty, które nie uzyskają na to zgody właściciela nieruchomości. Jest to kolejny krok w kierunku ograniczenia instrumentu jakim są WZ w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zabudowa śródmiejska
Projekt zakłada także wprowadzenie obowiązku określania w planie miejscowym oraz decyzjach o warunkach zabudowy obszaru zabudowy śródmiejskiej na obszarze wskazanym w planie ogólnym.
Dodatkowo przepisy przejściowe potwierdzają ciągłość już wyznaczonych obszarów śródmiejskich, zarówno w dotychczasowych studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, jak i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.
Przepisy przejściowe
Jednym z ważnych rozwiązań jest doprecyzowanie przepisów przejściowych.
Projekt potwierdza, że miejscowe plany uchwalone przed wejściem w życie nowelizacji zachowują moc i mogą być zmieniane. Również dotychczasowe uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej zachowują moc i mogą być zmieniane.
Dodatkowo art. 9-12 projektu precyzują jakie przepisy będą miały zastosowanie do spraw i postępowań w sprawie wszczętych i niezakończonych, tj. w przypadku uchwalenia planów miejscowych, wydawania WZ i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, ZPI oraz uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej.
Podsumowując, Projekt zakłada już kolejną zmianę ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. O ile wiele z tych zmian jest bardzo potrzebnych i zapewne odpowiada na praktyczne problemy z wdrożeniem reformy, to należy pamiętać, że ustalając obowiązującą normę w danym przypadku należy brać pod uwagę nie tylko jej aktualne brzmienie, ale też przepisy przejściowe, które precyzują czy dany przepis będzie miał zastosowanie czy też nie.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 2 marca 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
