W dzisiejszym artykule w ramach cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” kontynuujemy serię artykułów w temacie hipoteki – jednego z najstarszych i najczęściej stosowanych zabezpieczeń w polskim prawie cywilnym. Tak jak wskazywaliśmy w ostatnich artykułach (#244, #245) jest to instytucja, która ma na celu zaspokojenie wierzyciela z obciążonej nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, powstająca poprzez wpis do księgi wieczystej nieruchomości.
Dziś przyjrzymy się szczegółowo przedmiotowi hipoteki oraz jej zakresowi zabezpieczenia.
Przedmiot hipoteki
Przedmiotem hipoteki może być:
- nieruchomość (gruntowa, lokalowa albo budynkowa),
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w punktach powyżej,
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Nie jest możliwe ustanowienie hipoteki na ruchomościach, takich jak samochody, maszyny czy inne rzeczy ruchome.
Co istotne, hipoteka nie uprawnia wierzyciela do posiadania i korzystania z przedmiotu hipoteki. Ponadto, uprawniony do przedmiotu hipoteki (np. właściciel, użytkownik wieczysty) aż do czasu egzekucji zachowuje wszelkie uprawnienia składające się na treść jego prawa – np. właściciel nieruchomości, który obciążył ją hipoteką na rzecz banku z tytułu umowy kredytu, nadal pozostaje jej właścicielem.
Warto jednocześnie wskazać, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiąże się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Właściciel ma zatem swobodę w zbywaniu czy obciążaniu nieruchomości, pomimo ustanowionej hipoteki.
Właściciel nieruchomości nie jest jednak zupełnie swobodny w korzystaniu z nieruchomości obciążonej:
- wierzyciel ma prawo do żądania zaniechania działań zmierzających do zmniejszenia wartości nieruchomości w sposób zagrażający bezpieczeństwu hipoteki,
- jeżeli na skutek okoliczności, za które właściciel odpowiada, wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.
Zakres zabezpieczenia hipoteki
Hipoteka zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne (np. pożyczki, kredyty bankowe itd.) – bez znaczenia jest to czy wierzytelność składa się z jednorazowego świadczenia, czy wielu świadczeń, w tym również wierzytelności przyszłe. Wierzytelność hipoteczna może być wyrażono w złotówkach lub też obcej walucie (np. euro, franki).
Może zatem zabezpieczać:
- oznaczoną wierzytelność pieniężną wynikającą w określonego stosunku prawnego, w tym wierzytelność przyszłą,
- kilka wierzytelności pieniężnych przysługujące temu samemu wierzycielowi,
- kilka wierzytelności pieniężnych przysługujących różnym podmiotom w służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia.
Zakres zabezpieczenia hipotecznego jest ściśle powiązany z wysokością wierzytelności oraz warunkami umowy hipotecznej. Wartość hipoteki, czyli kwota, którą zabezpiecza, nie zawsze musi odpowiadać wartości przedmiotu nieruchomości:
- suma zabezpieczona hipoteką – określa wysokość roszczenia, które może zostać zaspokojone z przedmiotu hipoteki. Suma ta może obejmować nie tylko wartość samej wierzytelności, ale również odsetki, koszty związane z dochodzeniem roszczeń, opłaty sądowe czy koszty egzekucji. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej,
- ograniczenie zakresu zabezpieczenia – umowa hipoteczna może wprowadzać dodatkowe ograniczenia dotyczące zakresu zabezpieczenia, np. wskazując, że hipoteka obejmuje tylko część nieruchomości (np. część mieszkania czy działki),
- prawa wynikające z hipoteki – wierzyciel zabezpieczony hipoteką ma prawo do dochodzenia roszczeń z przedmiotu zabezpieczenia, ale tylko w granicach wartości zabezpieczonej kwoty. Zaspokojenie roszczenia odbywa się przez sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką.
Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.
Podsumowując, hipoteka jest jednym z najbardziej efektywnych narzędzi zabezpieczających roszczenia wierzycieli w polskim prawie cywilnym. Dzięki niej wierzyciele mają pewność, że w razie niewykonania zobowiązania przez dłużnika będą mogli dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, która stanowi przedmiot zabezpieczenia.
Jednocześnie warto pamiętać, że hipoteka wiąże się z odpowiednimi obowiązkami zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela, w tym koniecznością zgłoszenia wniosku o wpis do księgi wieczystej oraz zachowaniem określonych zasad w przypadku dochodzenia roszczeń. Z tego względu odpowiednie sformułowanie umowy oraz zrozumienie zakresu zabezpieczenia jest kluczowe dla obu stron transakcji. Jako Kancelaria mamy w tym zakresie duże doświadczenie i nasze doradztwo prawne także obejmuje wsparcie w zakresie hipotek.
W tym miejscu, już dziś zapraszamy Państwa do lektury naszego kolejnego artykułu w ramach cyklu dotyczącego hipoteki, który ukaże się za 2 tygodnie, a w przyszłym tygodniu, jak co miesiąc, napiszemy o zmianach, jakie nastąpiły w prawie obejmującym obszar nieruchomościowy.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 24 marca 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
