W dzisiejszym artykule w ramach cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” kontynuujemy serię artykułów w temacie hipoteki, skupiając się tym razem na aspektach związanych z jej ustanowieniem, wygaśnięcie, wykreśleniem oraz rozporządzaniem opróżnionym miejscem hipotecznym.
W zeszłym tygodniu (#244) przybliżyliśmy Państwu ogólne zagadnienia dotyczące hipoteki, włącznie z kwestią, co może być jej przedmiotem.
I. Ustanowienie hipoteki
Wpis hipoteki ma charakter konstytutywny, to znaczy, że jest niezbędny do jej powstania.
Co więcej, skutek wpisu następuje ex tunc, tzn. niezależnie kiedy faktycznie doszło do dokonania wpisu, ponieważ wywołuje on skutek od momentu złożenia wniosku o wpis w sądzie wieczystoksięgowym.
Podstawą wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej może być umowa/oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, orzeczenie sądu (np. postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia) lub innego organu oraz w wyjątkowych przypadkach ustawa.
Wpis hipoteki dokonywany jest na wniosek, a w szczególnych przypadkach sąd może dokonać wpisu z urzędu, gdy przepis szczególny tak stanowi. Wniosek o wpis może zostać złożony przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (jeżeli hipoteka jest ustanawiana przy okazji czynności notarialnej) lub też na formularzu urzędowym wraz z dokumentami stanowiącym podstawę wpisu w księdze wieczystej oraz potwierdzeniem dokonania opłaty od wpisu. Osobą uprawnioną do złożenia takiego wniosku jest właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty lub wierzyciel hipoteczny (jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej). Jeżeli obciążenie hipoteczne powstaje z mocy ustawy, wniosek może złożyć uprawniony organ. Ponadto, wniosek o wpis może złożyć komornik, który dokonuje tego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.
Po dokonaniu wpisu, sąd zawiadamia uczestników postępowania – tj. właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości oraz podmiot, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka. W ciągu dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia o wpisie każdy z uczestników uprawniony jest do wniesienia apelacji od postanowienia o wpisie.
II. Wygaśnięcie hipoteki
Wygaśnięcie hipoteki następuje w przypadku, gdy wygaśnie wierzytelność zabezpieczona tą hipoteką, z wyjątkiem sytuacji, w której z danego stosunku prawnego mogą powstać kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.
Do wygaśnięcia dochodzi na skutek m.in. zapłaty, potrącenia, odnowienia, złożenia przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego, świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum).
Należy podkreślić, że do wygaśnięcia wierzytelności może dojść również mimo braku zaspokojenia interesu wierzyciela. Dzieje się tak w przypadku m.in. umownego zwolnienia z długu, rozwiązania lub unieważnienia stosunku prawnego przez strony bądź sąd w przypadkach przewidzianych ustawą, uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli będącego źródłem wierzytelności, niemożności świadczenia na skutek okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, wystąpienia zdarzenia wskazanego w treści czynności prawnej, śmierci jednej ze stron, jeżeli zobowiązanie ma charakter osobisty.
W przypadku wygaśnięcia hipoteki, wierzyciel ma obowiązek podjąć wszelkie niezbędne działania, aby umożliwić jej wykreślenie z księgi wieczystej. Oznacza to, że powinien dostarczyć dłużnikowi odpowiednie dokumenty, takie jak m.in. oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki, co stanowi podstawę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
III. Wykreślenie hipoteki
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może nastąpić po wygaśnięciu zobowiązania i jest czynnością z reguły techniczną. Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki jest zadaniem właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, który powinien dbać o zgodność wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wniosek składa się do sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla obciążonej nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki (podstawa wykreślenia) oraz potwierdzenie dokonania opłaty z tytułu wykreślenia hipoteki. Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w przypadku wykreślenia hipoteki, wierzyciel ma obowiązek dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Warto wspomnieć, że zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki powinna zawierać potwierdzenie, że:
- wygasły wszystkie wierzytelności zabezpieczone daną hipoteką i w przyszłości nie mogą powstać już żadne nowe roszczenia objęte tym zabezpieczeniem bądź dana hipoteka wygasła,
- wierzyciel wyraża zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej.
Zgoda na wykreślenie hipoteki powinna być złożona co najmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, zaś w przypadku banków może to być oświadczenie w trybie art. 95 Prawa bankowego.
W przypadku braku współpracy wierzyciela, właściciel nieruchomości może wytoczyć przeciwko niemu powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
IV. Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym
Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym to uprawnienie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości do ustanowienia w miejscu wygasłej hipoteki nowej hipoteki bądź przeniesienie na to miejsce innej hipoteki którą obciążona jest nieruchomość (za zgodą uprawnionego). Uprawnienie to przysługuje właścicielowi również w przypadku, gdy hipoteka wygasła tylko częściowo – wówczas właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem w tej części, w której hipoteka wygasła. Należy pamiętać o tym, że rozporządzenie miejscem może odbyć się jedynie w „granicach wygasłej hipoteki” co oznacza, że na opróżnionym miejscu hipotecznym może zostać ustanowiona hipoteka do sumy nie wyższej, niż suma wygasłej hipoteki.
Hipotece ustanowionej lub przeniesionej na opróżnione miejsce hipoteczne przysługuje takie samo pierwszeństwo jak wygasłej hipotece. Co oznacza, że w przypadku wielu wierzycieli pomimo wygaśnięcia hipoteki znajdującej się na pierwszym miejscu, pozycja kolejnych wierzycieli nie ulegnie zmianie – tj. nie uzyskają pierwszeństwa w zaspokojeniu się z nieruchomości. Dlatego przy wielości wierzycieli hipotecznych powinni oni zadbać o zapieczenie takiej sytuacji i wyłączyć prawo właściciela lub użytkownika wieczystego do rozporządzenia takim opróżnionym miejscem hipotecznym.
Już za tydzień, przedstawimy Państwu przedmiot i zakres zabezpieczenia hipotecznego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 17 marca 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
