Dzisiejszym artykułem otwieramy nową serię artykułów w naszym cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”, a mianowicie będziemy chcieli Państwu przybliżyć instytucję prawną, jaką jest hipoteka. W kolejnych tygodniach przeanalizujemy szczegółowo przepisy regulujące kwestie związane z hipotekami, gdyż wiemy, że dla wielu z Państwa zagadnienia te są często trudne do zrozumienia.
Jakie przepisy regulują hipoteki?
Odniesienia do hipotek można znaleźć w wielu ustawach. Przy czym, najważniejsze podstawowe przepisy regulujące hipoteki określa ustawa z dnia z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej „UKWiH”). Kodeks cywilny wskazuje tylko, że hipoteka zaliczana jest do ograniczonych praw rzeczowych.
Dodatkowe regulacje dotyczące hipotek można znaleźć w ustawie o z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Z kolei kwestie związane z hipotekami ustanawianymi na rzecz banków reguluje także art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe.
Czym jest hipoteka?
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, tj. prawem, które ogranicza właściciela w wykonywaniu prawa własności w stosunku do nieruchomości. Zgodnie z art. 65 UKWiH, jest ona zabezpieczeniem wierzyciela ustanowionym na nieruchomości, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Hipoteka jest ustanawiana na zabezpieczenie wierzytelności, w tym mogą to być wierzytelności przyszłe.
Hipoteka podąża zatem za nieruchomością, a nie dłużnikiem. Przy czym ma charakter akcesoryjny do samej wierzytelności i zmiana wierzyciela hipotecznego nastąpi w przypadku zmiany wierzyciela wierzytelności, którą zabezpiecza.
Celem ustanowienia hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Na czym można ustanowić hipotekę?
Przedmiotem hipoteki, poza oczywistym prawem własności nieruchomości, mogą być także:
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Warto pamiętać, że w przypadku własności nieruchomości hipoteką może być obciążone każde prawo do nieruchomości tj. gruntowe, budynkowe czy też lokalowe.
Co więcej, hipoteką może być obciążona część ułamkowa takiej nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. W praktyce oznacza to, że jeżeli ktoś jest właścicielem 1/2 udziału w przykładowej działce to tę 1/2 udziału może obciążyć hipoteką i nie potrzebuje co do tego zgody pozostałych współwłaścicieli.
Przedmiotem hipoteki mogą być też: (i) wierzytelność zabezpieczona hipoteką, tzw. subintabulat oraz (ii) prawa, ale tym zagadnieniom poświęcimy odrębny artykuł, a w naszych artykułach skupiamy się na hipotekach ustanawianych na nieruchomościach.
Jakie są rodzaje hipotek?
Oczywiście w doktrynie można znaleźć podział m.in. na hipoteki: umowne, przymusowe i ustawowe. Z naszego doświadczenia tak naprawdę najczęściej pojawiają się te dwie pierwsze.
Hipoteka umowna, jak sama nazwa wskazuje, jest hipoteką ustanawianą w oparciu o porozumienie stron, które umawiają się, że zabezpieczeniem wierzytelności, np. udzielonej pożyczki lub kredytu, będzie ustanowienie hipoteki. Dla takiej umowy nie jest wymagana szczególna forma, przy czym samo oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, co do zasady, musi być złożone w formie aktu notarialnego.
Hipoteka przymusowa jest z kolei ustanawiana bez zgody właściciela nieruchomości. Zgodnie z art. 109 UKWiH wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. W praktyce, najczęściej, hipoteki przymusowe ustanawiane są przez urzędy skarbowe czy też ZUS. Bywa jednak i tak, że wierzycielami są osoby fizyczne, których wierzytelność nie była zabezpieczona hipoteką, ale w toku postępowania egzekucyjnego taki wniosek został złożony, a hipoteka wpisana do księgi wieczystej.
W praktyce spotykamy się też często z hipotekami łącznymi. Oznacza to nic innego jak to, że hipoteka ustanowiona jest na więcej niż jednej nieruchomości. Może zostać tak ustanowiona od samego początku (np. bo wysokość udzielonej pożyczki przewyższa wartość jednej nieruchomości samodzielnie) albo też powstać następczo (np. poprzez podział nieruchomości czy ustanowienie odrębnej własności lokalu).
O tym zaś w jaki sposób powstaje hipoteka i kiedy obciąża ona nieruchomość napiszemy już w przyszłym tygodniu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 11 marca 2025 r.
autor/redaktor cyklu:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
