W kolejnym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy Państwu przedstawić różnice pomiędzy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) a decyzją o warunkach zabudowy (WZ). Pełnią one istotną rolę w kształtowaniu otaczającej nas przestrzeni, jednak obowiązywanie MPZP uniemożliwia wydanie WZ.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Przypomnijmy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez radę gminy, co oznacza, że obowiązuje on jedynie na jej terenie. MPZP określa m.in. przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, parametry zabudowy, zasady ochrony środowiska, krajobrazu oraz dziedzictwa kulturowego i obowiązuje wszystkich właścicieli oraz użytkowników nieruchomości na obszarze jego obowiązywania. MPZP obowiązuje tak długo, jak nie zostanie zmieniony bądź uchylony przez nową uchwałę w tym przedmiocie lub też nie zostanie stwierdzona jego nieważność (w całości lub części, o czym pisaliśmy #261).
Decyzja o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w sytuacji, w której dla danej nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przeciwieństwie do MPZP, jest to decyzja administracyjna wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na rzecz wnioskodawcy dla konkretnie wskazanej we wniosku nieruchomości. Decyzja WZ ustala możliwość i warunki zabudowy określonej nieruchomości w oparciu o tzw. „zasadę dobrego sąsiedztwa”, tj. analizę otoczenia nieruchomości tak, aby nowa inwestycja nie odbiegała znacząco od charakteru istniejącej zabudowy.
Konieczność uzyskania decyzji WZ zachodzi także wtedy, gdy dla nieruchomości nie obowiązuje MPZP, a wnioskodawca chciałby np. zbudować bądź rozbudować budynek lub inny obiekt budowlany, zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bądź wykonać inne roboty budowlane, które mogłyby spowodować zmianę zagospodarowania terenu.
Na dzień 16 września 2025 r., decyzja o warunkach zabudowy obowiązuje do momentu, gdy dla danej nieruchomości zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź nastąpi zmiana wydanej decyzji. Natomiast decyzje WZ, które nie staną się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r. będą obowiązały jedynie przez okres 5 lat. Po upływie tego okresu decyzja wygaśnie z mocy prawa, a inwestor, który nie zdążył uzyskać pozwolenia na budowę będzie musiał na nowo przejść przez procedurę uzyskania decyzji WZ dla danej nieruchomości.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy – najważniejsze różnice
Jak już wskazaliśmy, co do zasady MPZP są aktami, które obowiązują na określonym obszarze gminy lub czasami nawet dla całej gminy. Natomiast decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją administracyjną wydaną na rzecz konkretnie wskazanej przez inwestora nieruchomości (przy czym nie ogranicza się ona tylko do jednej działki lub nawet księgi wieczystej).
Zasadnicza różnica pomiędzy MPZP a decyzją WZ polega na ich hierarchii w systemie prawnym – gdy na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego niemożliwe jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Sytuacja komplikuje się w przypadku, gdy po uzyskaniu decyzji WZ na terenie, na którym znajduje się nieruchomość zostanie uchwalony MPZP. W takiej sytuacji, jeżeli:
- inwestor nie uzyskał ostatecznego pozwolenia na budowę – decyzja WZ pozostaje w mocy jedynie pod warunkiem, że jej zapisy nie są sprzeczne z postanowieniami MPZP,
- inwestor uzyskał ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę – decyzja WZ pozostaje w mocy nawet w przypadku jej niezgodności z MPZP.
Podsumowując, MPZP ma nadrzędny charakter względem decyzji o warunkach zabudowy. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na danym obszarze nie tylko wyłącza możliwość wydawania nowych decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, ale może również uchylić decyzje, które zostały już wydane. Aktualnie zachodzące zmiany w planowaniu przestrzennym wyraźnie wskazują na stopniowe odchodzenie od stosowania decyzji o warunkach zabudowy na rzecz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co w założeniu ma na celu bardziej zrównoważone kształtowanie przestrzeni.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 15 września 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
