W ramach dzisiejszego artykułu z cyklu p.t. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”, poruszymy niezwykle istotną kwestię związaną z planowaniem przestrzennym, a konkretnie co można zrobić, jeżeli MPZP zmienia sposób przeznaczenia nieruchomości.
Co mówi ustawodawca?
Na samym początku należy zaznaczyć, że uchwalenie lub zmiana MPZP nie zmienia automatycznie dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości, o ile oczywiście jest on zgodny z prawem. Stanowi o tym art. 35 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Innymi słowy, jeżeli właściciel legalnie prowadzi działalność (np. rolną czy gospodarczą) i nie narusza w ten sposób planu czy pozwolenia na budowę, MPZP nie wymusi natychmiastowej zmiany formy użytkowania takiej nieruchomości. Ten sam przepis zezwala na przebudowę lub remont istniejących obiektów budowlanych oraz montaż urządzeń, nie powodując zmiany sposobu ich użytkowania zgodnie z Prawem Budowlanym o tyle, o ile następuje ramach wykorzystywania terenów w sposób dotychczasowy.
Przykład: Jeżeli nowy plan przekształca grunty rolne w teren budowlany, to dotychczasowe pole uprawne może być nadal wykorzystywane w produkcji rolniczej do czasu zabudowy terenów zgodnie z przeznaczeniem zawartym w MPZP.
Problemy jednak zaczynają się, jeżeli właściciel chce rozszerzyć działalność, zmienić funkcję obiektu (np. z mieszkalnej na usługową) wykonać nowe prace budowlane itp. Wtedy konieczna jest tzw. zgodność planistyczna nowej inwestycji – nowy sposób użytkowania musi być dopuszczony dla tej strefy przez MPZP. Jeżeli działka jest objęta MPZP, właściwy organ wydaje zaświadczenie, że plan dopuszcza zamierzony sposób użytkowania. W przeciwnym wypadku, urząd musi odmówić takiego potwierdzenia. W tej sytuacji zmiana jest niemożliwa bez zmiany MPZP.
Co na to orzecznictwo?
Skutki zmiany przeznaczenia terenu wprowadzane przez MPZP były niejednokrotnie przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 kwietnia 2018 r. (II OSK 2527/17) wskazał, że wykorzystywanie terenu w sposób dotychczasowy w myśl omawianych wcześniej przepisów oznacza po prostu, że z terenu objętego planem miejscowym można korzystać w sposób zgodny z przeznaczeniem nieruchomości przed wejściem w życie MPZP.
Ugruntowanymi tezami płynącymi z judykatury w tym kontekście jest także fakt, że plan nie może arbitralnie ograniczać praw nabytych właścicieli. Przykładem może być tutaj wyrok WSA w Poznaniu z 9 października 2019 roku (IV SA/Po 314/19), który stanowi, że „[…] uchwalenie planu lub jego zmiana nie powoduje utraty ważności wydanych decyzji pozwalających na budowę określonego w niej przedsięwzięcia. […] Zmiana planu nie ogranicza bowiem praw nabytych, a określonych w drodze wydanej decyzji (pozwolenia na budowę). Jeśli inwestor posiada ważną decyzję (pozwolenie na budowę), to może realizować taką decyzję bez względu na zmiany dokonywane w zagospodarowaniu przestrzennym”.
Podsumowując, samo uchwalenie MPZP nie wpływa na prawo do korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Co prawda, właściciel jest uprawniony do realizacji nowych inwestycji zgodnie z uchwalonym MPZP, ale ma też prawo dokonać remontów i przebudów zgodnie z dotychczasową funkcją.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 września 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
