W kolejnym październikowym artykule w ramach cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budow-lanki” chcielibyśmy Państwu przedstawić problematykę relacji pomiędzy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) a pozwoleniem na budowę (PnB), w sytuacjach przejściowych. Opiszemy tutaj 3 takie przypadki, w których może dojść do niezgodności między wydanym PnB, a uchwalanym MPZP:
- Sytuacja, w której inwestor uzyskał już PnB na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ), a następnie rada gminy uchwaliła MPZP,
- Sytuacja, w której dochodzi do zmiany ustaleń MPZP już po wydaniu PnB, która jednak nie jest ostateczna lub w trakcie jej uzyskiwania,
- Sytuacja, w której po wejściu w życie MPZP inwestor chciałby dokonać zmiany PnB wydanego na podstawie WZ albo starego planu miejscowego.
Jedną z podstawowych zasad wynikających z art. 16 KPA jest trwałość ostatecznych decyzji administracyjnych. Oznacza to, że jeśli PnB stało się ostateczne przed wejściem w życie nowego MPZP, to zmiana planu nie ma wpływu na jej ważność ani wykonalność. Inwestor zachowuje prawo do realizacji inwestycji zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, nawet jeśli nowe przepisy planu są z nim sprzeczne. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może w takiej sytuacji cofnąć ani zmienić pozwolenia z powodu uchwalenia nowego planu miejscowego. Zasada ta ma zastosowanie zarówno w sytuacji, gdy PnB było wydane na podstawie WZ, jak i MPZP, który był następnie zmieniany.
Inaczej przedstawia się sytuacja, gdy w chwili wejścia w życie nowego MPZP decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest jeszcze ostateczna – na przykład toczy się postępowanie odwoławcze. W takim przypadku organ drugiej instancji (wojewoda) jest zobowiązany rozstrzygać sprawę według aktualnego stanu prawnego, a więc z uwzględnieniem nowego MPZP. Może to prowadzić do uchylenia decyzji i odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego, jeśli inwestycja jest sprzeczna z nowymi ustaleniami MPZP. „Stanowisko takie wynika z zasady aktualności, której korzenie tkwią w zasadzie legalizmu, wyrażonej m.in. w art. 6 k.p.a. i dotyczy zarówno organu pierwszej instancji, jak i organu drugiej instancji.” – tak w tym temacie wypowiedział się m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 21 czerwca 2024 r. II SA/Kr 553/24.
Jeżeli natomiast MPZP co prawda został uchwalony, lecz nie wszedł jeszcze w życie ze względu na vacatio legis – oznacza to, że MPZP nadal nie obowiązuje, więc organy nie mogą w oparciu o niego wydawać decyzji. Taki plan nie może stanowić podstawy prawnej do odmowy zatwierdzenia projektu budowalnego. Poglądy w tym zakresie są jednak podzielone i jest tutaj przestrzeń do interpretacji.
Warto dodać, że w przypadku, gdy inwestor uzyskał PNB na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie – po wejściu w życie nowego MPZP – chce wprowadzić zmiany do tej decyzji, organ administracji oceni zgodność planowanej zmiany już z obowiązującym planem miejscowym. Ochrona praw nabytych nie obejmuje bowiem nowych lub zmienionych uprawnień, dlatego zmiana pozwolenia będzie możliwa jedynie w zakresie, w jakim inwestycja pozostaje zgodna z aktualnymi ustaleniami planu. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego m.in. II OSK 445/16: „pozwolenie na budowę, a więc także decyzja o zmianie pozwolenia na budowę, musi być zgodna z planem miejscowym, zaś z decyzją o warunkach zabudowy tylko wtedy, gdy brak jest planu miejscowego”. W tym samym orzeczeniu jednak NSA wskazał, że „w przypadku realizowania zamierzenia budowlanego etapami, ochrona praw nabytych inwestora, wynikających z decyzji o warunkach zabudowy, w tym także rozumianych jako efekt przyrzeczenia publicznego, jest realizowana w ten sposób, że na samym początku wykonywania takiej inwestycji inwestor otrzymuje pozwolenie na budowę, którym zatwierdza się projekt budowlany, zawierający projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia, co oznacza, że po pierwsze, w zakresie określonym w tym projekcie może realizować inwestycję, po drugie, w tym samym zakresie, w myśl art. 65 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można stwierdzić wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy.”
Podsumowując, nie ulega wątpliwości, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma kluczowe znaczenie dla pozwolenia na budowę. Przede wszystkim w toku postępowania o jej wydanie, ale także już po jej wydaniu. Dlatego warto śledzić, co dzieje się w zakresie planowania przestrzennego w stosunku do naszej nieruchomości, w szczególności, jeżeli mamy jakieś plany inwestycyjne.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 20 października 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
