W kolejnym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” w dalszym ciągu omawiamy kwestie związane z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego („MPZP”). Dzisiaj poruszamy temat odszkodowania z tytułu zmniejszenia się wartości nieruchomości z powodu wejścia w życie nowego lub zmiany MPZP, zwanej też odszkodowaniem planistycznym. Wynika to z faktu, że wprowadzenie lub zmiana MPZP może wywoływać negatywne konsekwencje dla podmiotów będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości – uniemożliwić/znacznie ograniczyć dotychczasowe korzystanie z nieruchomości, albo spowodować spadek wartości nieruchomości. Ustawodawca wprowadził do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („u.p.z.p.”) mechanizmy mające kompensować uszczerbek w majątku, wynikający z powyższych okoliczności.
Roszczenia podstawowe
Zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., gdy uchwalenie lub zmiana planu powoduje, że korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy staje się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy albo podmiotu władającego terenem zamkniętym, jeśli zmiana lub uchwalenie MPZP wynikały z potrzeb obronności lub bezpieczeństwa państwa:
- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
- wykupienia nieruchomości (w całości lub w części).
Przepis ten dotyczy sytuacji, w których np. teren przeznaczony był pod zabudowę, a plan zakazuje zabudowy albo znacząco ogranicza ją przez ustanowienie obszarów zieleni czy stref ochronnych. Przepisy u.p.z.p. w ramach alternatywy pozwalają gminie zaproponować nieruchomość zamienną, a z chwilą zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
Dodatkowe okoliczności wprowadził także nowy art. 37(1) u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, jeśli zmiana lub uchwalenie MPZP doprowadzi do ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu wynikających z lokalizacji urządzenia lotniczego naziemnego i powierzchni ograniczających zabudowę, właściciel może skierować ww. roszczenia do Polskiej Agencji Żeglugi Powietrznej. Do tych roszczeń mają zastosowanie przepisy odnoszące się do ogólnych roszczeń z u.p.z.p.
Okoliczności wyłączające zgłoszenie roszczenia
Warto zwrócić uwagę, że odszkodowanie nie przysługuje w każdym przypadku. Powyższe uprawnienie nie ma zastosowania w przypadku zmiany lub uchwalenia MPZP, jeśli jego treść nie jest skutkiem samodzielnego ustalenia przez gminę przeznaczenia i sposobu korzystania z nieruchomości, ale wynika z takich okoliczności jak:
- uwarunkowania środowiskowe, przyrodnicze lub geomorfologiczne związane z występowaniem powodzi i wynikające z nich ograniczenia przewidziane w odrębnych przepisach,
- decyzji o lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego wydanych przez organy inne niż gmina,
- zakazów / ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu wynikających z przepisów ustaw i aktów normatywnych, w tym prawa miejscowego wydanych na ich podstawie.
Roszczenie po zbyciu nieruchomości
Jeżeli skutkiem uchwalenia MPZP jest spadek wartości nieruchomości, właściciel lub użytkownik wieczysty, który zbył nieruchomość i nie skorzystał wcześniej z roszczeń wskazanych powyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Takie roszczenie (art. 36 ust. 3) wymaga kumulatywnego spełnienia warunków: uchwalenia lub zmiany MPZP, obniżenia wartości nieruchomości, związku przyczynowego między wprowadzeniem MPZP a spadkiem wartości, zbycie nieruchomości oraz brak wcześniejszego skorzystania z roszczeń o wykup albo odszkodowanie za rzeczywistą szkodę. W praktyce zbycie oznacza odpłatną i ekwiwalentną czynność prawną (zazwyczaj sprzedaż); darowizna czy wywłaszczenie nie pozwalają na dochodzenie takiego odszkodowania.
Tryb obliczenia odszkodowania – roszczenie po zbyciu nieruchomości
Zasady obliczania odszkodowania reguluje art. 37 u.p.z.p. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej odpłatnego zbycia:
- w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia MPZP dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego MPZP niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie nieruchomości w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia MPZP faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości – wyłącznie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości oraz dostępu do istniejących na dzień uchwalenia MPZP urządzeń infrastruktury takich jak drogi, sieci mediów;
- w sytuacji, gdy na skutek zmiany MPZP lub jego uchwalenia dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego MPZP planem, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone – dotychczasowego przeznaczenia wynikającego ze zmienionego/uchylonego MPZP.
Tym samym konieczne jest zlecenie przez organ sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który określi obie wartości.
Zgodnie z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. roszczenie o odszkodowanie można zgłosić w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (czyli od daty wejścia w życie planu ogłoszonego w wojewódzkim dzienniku urzędowym). Wykonanie obowiązku wypłaty odszkodowania lub wykupu następuje w ciągu sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku; w razie opóźnienia przysługują ustawowe odsetki.
Podsumowanie
Możliwość uzyskania odszkodowania za utratę wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ważnym elementem ochrony praw właścicieli nieruchomości. Ustawa przewiduje dwa mechanizmy rekompensaty: żądanie wykupu nieruchomości lub odszkodowania za rzeczywistą szkodę, kiedy plan uniemożliwia dotychczasowe korzystanie oraz roszczenie o wyrównanie obniżenia wartości, gdy właściciel/użytkownik wieczysty zdecydował się na sprzedaż nieruchomości. Jeżeli szukają Państwo doradcy celem dochodzenia swoich praw, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 25 sierpnia 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
