W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” kontynuujemy tematykę związaną z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) i opisujemy dla Państwa zagadnienia związane z opłatą planistyczną. Jest to danina publiczna, do której uiszczenia mogą zostać właściciele lub użytkownicy wieczyści gruntów, zbywający nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego. W doktrynie wskazuje się, że stanowi ona formę partycypowania właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości w kosztach uchwalenia planu miejscowego zwiększającego wartość należących do nich nieruchomości.
Zasady naliczania
Zasady naliczania opłaty planistycznej, nazywanej także rentą planistyczną, zostały określone w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („u.p.z.p.”). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. opłatę uiszcza jednorazowo na rzecz gminy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia albo zmiany planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości lub użytkowania wieczystego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość lub użytkowanie wieczyste.
Gminie przysługuje uprawnienie do wystąpienia do właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego o zapłatę renty planistycznej, jeżeli w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące doszło do zbycia nieruchomości. Zobowiązanym do jej zapłaty jest właściciel lub użytkownik wieczysty na moment wejścia w życie MPZP.
Co więcej, opłatę planistyczną pobiera się nie tylko w przypadku sprzedaży całej nieruchomości, lecz także w przypadku sprzedaży części nieruchomości (taki pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale z dnia 17 maja 1999 r., sygn. akt OPK 17/98).
Ustalenie opłaty planistycznej dokonywane jest w drodze decyzji administracyjnej, która powinna zostać wydana bezzwłocznie po otrzymaniu przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wypisu aktu notarialnego dokumentującego zbycie nieruchomości (użytkowania wieczystego). W naszej praktyce zdarzało się, że postępowania w tej sprawie były wszczynane dopiero w ostatnim – piątym roku od dnia sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości określany jest w oparciu o operat szacunkowy nieruchomości określający wartość nieruchomości przed i na moment wejścia w życie MPZP.
Gmina nie ma prawa do ustalenia opłaty planistycznej w przypadku, gdy wzrost wartości nieruchomości spowodowany został wydaniem decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Stanowisko to potwierdzają wyroki sądów administracyjnych, w oparciu, o które ustawodawca próbował przy okazji reformy planistycznej w 2023 r. wprowadzić taki przepis, ale ostatecznie się z tego wycofał.
Warto pamiętać, że zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p. właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) może z własnej inicjatyw jeszcze przed dokonaniem zbycia nieruchomości (użytkowania wieczystego), wystąpić do gminy o ustalenie wysokości potencjalnej opłaty planistycznej. Na gminie spoczywa obowiązek udzielenia właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) tej informacji w formie decyzji administracyjnej.
Stawki opłaty planistycznej
Prawo naliczenia przez gminę opłaty planistycznej powstaje tylko w przypadku, gdy sam MPZP określa stawkę lub stawki procentowe tej opłaty. Brak określenia stawek procentowych w MPZP czyni niemożliwym pobranie opłaty przez organ wykonawczy gminy. Wstawki te mogą wynosić do 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W praktyce coraz częściej spotykane są sytuacje, gdy gminy w zależności od funkcji i przeznaczenia danego obszaru ustalają różne stawki tej opłaty, np. dla usług czy zabudowy mieszkaniowej są to najczęściej stawki maksymalne tj. 30%, a dla zabudowy siedliskowej czy rekreacji 10%. Jest to jak najbardziej dopuszczalne.
Z kolei brak określenia stawek w MPZP, jak również brak naliczenia opłaty uznawany jest za naruszenie zasad dyscypliny finansów publicznych.
Zbycie nieruchomości jako warunek naliczenia opłaty
Odnosząc się do pojęcia zbycia nieruchomości warto wskazać, że nie chodzi tutaj tylko o samą sprzedaż. Na przykład w wyroku z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt II OSK 1076/12, Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że wniesienie przez osobę fizyczną nieruchomości do spółki kapitałowej odpowiada pojęciu zbycia nieruchomości, użytemu w przepisie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., co oznacza, że czynność taka kreuje obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej.
Pobieranie opłaty planistycznej nie obejmuje natomiast sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.
Opłata planistyczna a opłata adiacencka
Opłaty planistycznej nie należy mylić z opłatą adiacencką, przez którą rozumie się opłatę ustalaną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej, a także opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości lub tylko podziałem nieruchomości.
Podsumowując, opłata planistyczna stanowi formę daniny publicznej płatnej jednorazowo na rzecz gminy w przypadku wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na wejście w życie MPZP. Choć nie jest podatkiem jej uiszczenie ma charakter przymusowy i stanowi ona dochód własny gminy. Organem właściwym do jej ustalenia i poboru jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 18 sierpnia 2025 r.
autor:
redaktor cyklu:
