Zgodnie z zapowiedzią z zeszłego tygodnia, dzisiaj omówimy dla Państwa nową instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który został przewidziany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa ustawa deweloperska”).
W pierwszej kolejności informujemy, iż Nowa ustawa deweloperska została podpisana przez Prezydenta RP, jednakże nadal nie została opublikowana w Dzienniku Ustaw.
W zeszłym tygodniu (#55) wskazaliśmy, że ustawodawca pozostawił dwa środki ochrony nabywców: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, jednakże wprowadził Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”), na który deweloper zobowiązany będzie odprowadzać składki, bez względu na wybrany rodzaj rachunku. Stosownie do art. 46 Nowej ustawy deweloperskiej, DFG będzie stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (także „UFG”).
Rozpocznijmy od źródła środków na DFG, gdyż poza kwotami z wpłat od deweloperów, będą one pochodziły z: (i) odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz przychodów z lokat środków DFG, (ii) roszczeń związanych z niewydaniem przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, (iii) wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera, (iv) środków uzyskanych przez UFG z pożyczek i kredytów na rzecz DFG, (v) wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku, (vi) środków uzyskanych z pożyczek i kredytów na rzecz DFG oraz (vii) innych środków.
Dodatkowo ustawodawca zabezpieczył właściwe funkcjonowanie DFG, w tym realizację zwrotu wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy poprzez możliwość zwrotnego finansowania z UFG. W sytuacji bowiem niedoboru środków w DFG, Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny może udzielić DFG zwrotnego finansowania na warunkach odpowiadających stopie oprocentowania lokat uzyskiwanych przez UFG w danym okresie, przy uwzględnieniu bezpieczeństwa i płynności środków UFG. Wysokość ww. zwrotnego finansowania nie może jednak przekroczyć 5% wartości lokat funduszu statutowego UFG w okresie finansowania do jednego roku.
Podstawą uruchomienia gwarancji z DFG, w przypadku gromadzenia środków na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym stosownie do art. 48 Nowej ustawy deweloperskiej będzie m.in.: (i) wydanie przez sędziego-komisarza postanowienia oddalającego wniosek syndyka o udzielenie zgody na prowadzenie inwestycji przedsięwzięcia deweloperskiego (ii) wydanie postanowienia bądź jego uprawomocnienie się przez sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, (iii) odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę oraz nieotrzymanie przez nabywcę od dewelopera zwrotu środków wpłaconych na realizację umowy w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu (iv) niewydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.
Ze środków DFG dokonuje się dodatkowo spłaty kredytów i pożyczek wraz z odsetkami i innymi kosztami obsługi kredytów i pożyczek, pokrycia kosztów związanych z realizacją wypłat z DFG, jak i pokrycia kosztów obsługi DFG oraz wydatki związane z nabyciem rzeczowych składników majątku oraz wartości niematerialnych i prawnych, które będą wykorzystywane przy realizacji zadań DFG.
Istotnym jest, iż gwarancją wypłaty z DFG zostały objęte wszystkie umowy uwzględnione w Nowej ustawie deweloperskiej zawierane pomiędzy deweloperem a nabywcą, w oparciu o które powstaje obowiązek wpłacania składek na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Przede wszystkim jednak Nowa ustawa deweloperska określa podstawę wyliczenia składki na DFG, którą jest w przypadku realizacji którejś ze wskazanej w ustawie umowy wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy lub, w sytuacji przekazywania przez dewelopera opłaty rezerwacyjnej w ramach zawartej umowy rezerwacyjnej – wartość dokonywanej wpłaty przez dewelopera.
Jak wynika z ust. 2 art. 49 Nowej ustawy deweloperskiej, składka stanowić będzie iloczyn stawki procentowej (obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego) oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy lub wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera stanowiącej opłatę rezerwacyjną.
Ustawodawca zakreślił także maksymalną wysokość stawki procentowej stanowiącej podstawę wyliczania składki na DFG, która odpowiednio nie może przekraczać:
a) 1% – w sytuacji otwartego rachunku powierniczego oraz
b) 0,1% – w sytuacji zamkniętego rachunku powierniczego,
przy czym ostateczna wysokość stawki procentowej będzie określana w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych, po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Obowiązek wyliczenia wysokości i uiszczenia przez dewelopera składki na DFG powstaje z dniem dokonania wpłaty odpowiednio przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy bądź dewelopera w przypadku opłaty rezerwacyjnej. Przedmiotowa wpłata winna zostać uiszczona przez dewelopera w 7-dniowym terminie od dnia dokonania ww. wpłat (przez nabywcę lub dewelopera), jednak nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera. Następnie, składka odprowadzana jest przez Bank w terminie kolejnych 7 dni licząc od dnia wpłaty składki przez dewelopera, ale nie później niż przed wypłatą środków na jego rzecz.
Co istotne, składka przekazana przez dewelopera na DFG nie podlega zwrotowi. Co oznacza, że jeżeli z jakiegoś powodu umowa deweloperska lub inna umowa z Nowej ustawy deweloperskiej zostanie rozwiązana i ten sam lokal zostanie objęty kolejną umową, to deweloper zobowiązany będzie do zapłaty składek od początku.
Jak wynika z „Oceny skutków regulacji zawartych w rządowym projekcie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” Biura Analiz Sejmowych Kancelarii Sejmu, Projektodawca przyjął dwa skrajne scenariusze w zakresie podmiotu, który ostatecznie poniesie koszty związane z obowiązkiem dokonywania wpłat przez deweloperów na DFG, tj. przeniesienie całości kosztów na konsumenta bądź poniesienie ich przez dewelopera. Zgodnie z oceną Biura Analiz, w sytuacji przeniesienia przez deweloperów kosztów związanych z DFG na konsumentów, koszt lokali oddanych do użytkowania wzrośnie, w zależności od wykorzystania otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, od 0,3%-0,6% (zgodnie z danymi na 2017 rok). Ze wzrostem cen mieszkań nie będziemy mieli do czynienia, w sytuacji pozostawienia przez deweloperów kosztów związanych ze składkami na DFG po swojej stronie. Z kolei przejęcie na siebie przez deweloperów ww. kosztów będzie skutkowało zmniejszeniem rentowności inwestycji.
W naszej ocenie, wprowadzenie obowiązkowych składek na DFG będzie jednym z elementów wpływających na dalszy wzrost cen lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Należy bowiem liczyć się z okolicznością, iż wprowadzona przez ustawodawcę regulacja mająca na celu ochronę nabywców przed ewentualną upadłością deweloperów, skutkować może ostatecznie wzrostem ceny za ich nabycie.
Przepisy ustawy wprowadzające instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą obowiązywały po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia Nowej ustawy deweloperskiej.
Jednakże obowiązek zapłaty składek powstanie dopiero wraz z wejściem w życie Nowej ustawy deweloperskiej, zaś w nadchodzącym alercie omówimy dla Państwa jej przepisy przejściowe.
W tym tygodniu publikujemy także ostatnie już podziękowania dla współtwórców naszego cyklu. Serdecznie dziękujemy Patrycji Zalewskiej, Jakubowi Wierzejskiemu oraz Karolinie Nałęcz, którzy mimo tego, że już z nami nie pracują, mieli ogromny wkład w merytorykę prezentowanych artykułów.
