W dzisiejszym – już 50. alercie z cyklu Poranki dla budowlanki, analizujemy dla Państwa kolejne przepisy przyjętej przez Sejm ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa ustawa deweloperska”). Tym razem wskażemy na to, co zmieni się w treści umów deweloperskich.
Bez zmian pozostaje forma, tj. umowa deweloperska dalej będzie musiała być zawierana w formie aktu notarialnego. Nie zmieniają się także przepisy dotyczące kosztów, które w dalszym ciągu będą ponoszone przez strony po połowie.
Obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej wymienione zostały w art. 34 ust. 1 Nowej ustawy deweloperskiej. Katalog ten ma charakter otwarty (tzn. nie wymienia wszystkich elementów, które mogą zostać uregulowane w umowie, a tylko te niezbędne) i jest zbliżony do tego, który obowiązuje obecnie. Jest jednak kilka kluczowych różnic.
Po pierwsze, punkty 6) i 15) wspomnianego artykułu wymagają, by w umowie deweloperskiej znalazło się „określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego” oraz „wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. W porównaniu do obowiązujących przepisów, ustawodawca wprost wskazuje, że ma na myśli powierzchnię użytkową, a więc taką, której sposób pomiaru wynika z przepisów prawa. Obecna ustawa deweloperska mówi zaś tylko o „powierzchni”.
Po drugie, ustawodawca wprost wskazuje, że w umowie deweloperskiej będzie musiało się znaleźć „zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej” (punkt 8) Nowej ustawy deweloperskiej). Tak naprawdę w praktyce takie zobowiązania znajdowały się w umowach, więc nie wydaje się, by była to zmiana znacząca.
Po trzecie, pojawia się element związany z planowanym wprowadzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Punkt 10 stanowi, że umowa deweloperska będzie zawierać „informacje dotyczące naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny”. Ta zmiana wpłynie znacząca na realizację inwestycji, przy czym problematykę DFG będziemy jeszcze dla Państwa analizować w odrębnym artykule, więc zapraszamy do śledzenia naszego cyklu.
Kolejnym obligatoryjnym, nowym elementem umowy deweloperskiej będzie „informacja o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy” (punkt 20). O umowach rezerwacyjnych już pisaliśmy, wobec czego zapraszamy do przeczytania alertów #48 i #49.
Warto też zwrócić uwagę na kilka uzupełnień, które wprowadził ustawodawca w katalogu niezbędnych elementów umowy deweloperskiej. W przypadkach, gdzie budowa realizowana jest w oparciu o zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, ustawa wprost reguluje, że w umowie będzie musiała się znaleźć informacja o numerze zgłoszenia oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ (punkt 11).
Z kolei wydaje się, że ustawodawca dopuszcza możliwość, że umowa deweloperska nie będzie określała wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, dodając w punkcie 14) sformułowanie „jeżeli strony to przewidziały”. Pamiętać jednak należy o art. 38 ust. 2 Nowej ustawy deweloperskiej, który stanowi, że w przypadkach, gdy umowa nie przewiduje kary umownej, ani odsetek deweloper będzie zobowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z danej umowy.
Zgodnie z punktem 17), poza terminem i sposobem zawiadomienia nabywcy o odbiorze, umowa deweloperska powinna też określać „termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. W praktyce wielu deweloperów taki krańcowy termin odbioru w dotychczasowych umowach wskazywało, więc ten punkt Nowej ustawy deweloperskiej też nie wprowadza rewolucyjnej zmiany.
Pomimo obowiązywania ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, ustawodawca w punkcie 19) pozostawił zobowiązanie dewelopera do „przeniesienia na nabywcę użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość.” Podczas, gdy w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku lub dokonania zgłoszenia do użytkowania (tam, gdzie nie było wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę) prawo użytkowania gruntu pod budynkiem jednorodzinnym przekształca się w prawo własności. Co do zasady więc deweloper powinien przenieść własność, a nie prawo użytkowania wieczystego gruntu.
Podsumowując należy wskazać, że brak jakiegokolwiek z elementu umowy deweloperskiej, wskazanego w art. 34 Nowej ustawy deweloperskiej, daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 1). Podobnie jak dotychczas nabywca ma na to 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej. Należy zatem pamiętać, że po wejściu w życie ustawy dotychczasowe projekty umów deweloperskich będą wymagały modyfikacji.
Jednocześnie, przypominamy, że Nowa ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie także do lokali użytkowych, jeżeli zawarcie takiej umowy następuje wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu, tj. do miejsc postojowych lub komórek lokatorskich w garażach oraz co do lokali mieszkalnych i domów już ukończonych i oddanych do użytkowania. Wobec tego w przyszłym tygodniu wskażemy, jakie postanowienia wymagane będą w pozostałych umowach, o których mówi Nowa ustawa deweloperska.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Jeżeli jeszcze nie są Państwo na naszej liście mailingowej zapraszamy do wysłania maila na social@kglegal.pl z informacją, że chcecie Państwo otrzymywać „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”.
autor/redaktor cyklu:
