W naszym dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przybliżamy Państwu najważniejsze zmiany w przyjętej przez Sejm w dniu 4 grudnia 2025 r. nowelizacji Prawa budowlanego (druk sejmowy nr 1379, dalej: „Nowelizacja”). Sejm rozpatrzył już poprawki Senatu, wobec czego ustawa zostanie teraz skierowana do podpisu Prezydenta.
Nowelizacja po raz kolejny porządkuje definicje, zmienia procedury administracyjne, rozszerza katalog inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę, wprowadza szczegółowe regulacje dotyczące magazynów energii oraz doprecyzowuje obowiązki inwestora i organów nadzoru budowlanego na etapie realizacji oraz zakończenia budowy.
Jedną z istotnych zmian jest wprowadzenie nowych definicji oraz doprecyzowanie pojęć już istniejących. Ustawodawca zdecydował się m.in. na zdefiniowanie budynku mieszkalnego, przez który należy rozumieć budynek mieszkalny jednorodzinny lub budynek mieszkalny wielorodzinny. Sama definicja budynku mieszkalnego wielorodzinnego również została doprecyzowana – jako budynku służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, niebędącego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Dodano także szereg nowych definicji, m.in. budynku użyteczności publicznej, budynku zamieszkania zbiorowego, wiaty, zabudowy zagrodowej czy magazynu energii. Wprowadzono także legalną definicję działki budowlanej, odsyłającą do art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiany w art. 3 Prawa budowlanego mają uporządkować kwalifikację obiektów i ograniczyć rozbieżności interpretacyjne, które w praktyce nierzadko powodowały wątpliwości w toku procedur.
Nowelizacja wprowadza również zapowiadany od dłuższego czasu obowiązek precyzyjnego formułowania zarzutów oraz wskazywania dowodów w odwołaniach kierowanych do organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru. Zgodnie z nowym art. 10b Prawa budowlanego pisma odwoławcze mają być rzeczowe i kompletne, a ich nieprawidłowe sformułowanie skutkować będzie koniecznością uzupełnienia braków w terminie maksymalnie 14 dni. Celem tej regulacji jest ograniczenie przewlekłości postępowań wynikającej z ogólnikowych, niezasadnych lub niepopartych dowodami odwołań.
Jedną z praktycznych zmian z perspektywy inwestorów jest przebudowanie katalogu obiektów niewymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Ustawodawca rozszerzył listę inwestycji możliwych do realizacji w uproszczonych procedurach, obejmując nią m.in. niektóre budynki użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej do 200 m², przydomowe budowle ochronne do 35 m² powierzchni użytkowej czy kontenery telekomunikacyjne o powierzchni do 35 m². Nowelizacja wprowadza także szczegółowe zasady lokalizacji magazynów energii o pojemności od 30 kWh do 2000 kWh, różnicując wymagania w zależności od skali instalacji. Zmiany te są istotne w kontekście rozwoju energetyki rozproszonej oraz rosnącej popularności systemów hybrydowych.
Regulacje dotyczące zakończenia budowy i uzyskania zgody na użytkowanie również uległy zmianie. Nowelizacja przewiduje, że obowiązek uzyskania stanowisk Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej powstanie jedynie wówczas, gdy projekt budowlany wymagał wcześniejszych uzgodnień tych organów. Doprecyzowano ponadto zakres oświadczeń składanych przez inwestora oraz zasady weryfikacji projektu technicznego przez organy nadzoru budowlanego.
Warto zwrócić uwagę, że Nowelizacja rozszerza również zastosowanie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, co w wielu przypadkach może istotnie usprawnić proces doprowadzania inwestycji do stanu zgodnego z prawem.
Jedną z ciekawszych i praktycznych zmian jest dodanie art. 51a Prawa budowlanego, określanego jako mechanizm „żółtej kartki”. Przepis ten wprowadza nowy instrument nadzoru budowlanego, który umożliwia organowi szybkie reagowanie na podejrzenia nieprawidłowego prowadzenia robót. Na podstawie nowego art. 51a organ będzie mógł wezwać inwestora do usunięcia stwierdzonych uchybień w sytuacji, gdy roboty prowadzone są niezgodnie z pozwoleniem, projektem lub przepisami, ale skala naruszeń nie uzasadnia jeszcze wstrzymania prac. Jest to środek o charakterze prewencyjnym, umożliwiający szybkie wyeliminowanie błędów bez konieczności zatrzymywania całej inwestycji.
W wezwaniu organ będzie wyznaczał termin na wykonanie obowiązku – nie dłuższy niż 60 dni. Informacja o pouczeniu będzie odnotowywana w protokole kontroli oraz w dzienniku budowy poprzez wpis dokonany przez organ nadzoru. Brak wykonania obowiązku może skutkować wstrzymaniem robót (art. 50), nakazem rozbiórki (art. 50a) lub zastosowaniem innych obowiązków przewidzianych w art. 51 Prawa budowlanego.
Nowelizacja przewiduje również datę graniczną, po której dziennik budowy będzie mógł być prowadzony wyłącznie w formie elektronicznej. Dzienniki w wersji papierowej mają być wydawane nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2031 r.
Wprowadzono także zaktualizowane sankcje dla właścicieli i zarządców obiektów, w związku z utratą mocy przez poprzednie brzmienie art. 91a na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2021 r. (sygn. akt P 15/17). Zmieniony przepis przewiduje sankcje karne za niespełnienie obowiązków w zakresie: utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym, użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego. Naruszenie tych obowiązków będzie mogło skutkować grzywną nie niższą niż 100 stawek dziennych, karą ograniczenia wolności albo karą pozbawienia wolności do roku.
Podsumowując, nowelizacja Prawa budowlanego z 4 grudnia 2025 r. wprowadza szereg istotnych zmian, które mają uporządkować przepisy, usprawnić procesy administracyjne, rozszerzyć katalog inwestycji objętych uproszczonymi procedurami oraz dostosować prawo do współczesnych wyzwań technologicznych i energetycznych. W praktyce oznacza to zarówno nowe możliwości dla inwestorów, jak i dodatkowe obowiązki dla uczestników procesu budowlanego.
W nawiązaniu do naszych poprzednich artykuł chcielibyśmy też Państwu przedstawić informację o ich statusie:
Portal Dom – ustawa nowelizująca została podpisana przez Prezydenta i opublikowana w Dzienniku Ustaw. Ma wejść w życie w dniu 2 kwietnia 2027 r.
Więcej na ten temat: #280 “Portal DOM” – nowa jawność cen na rynku nieruchomości.
Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustawa nowelizująca została podpisana przez Prezydenta i opublikowana w Dzienniku Ustaw. Wchodzi w życie już dziś – tj. w dniu 9 grudnia 2025 r.
Więcej na ten temat: #281 Zmiany w prawie – listopad 2025
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 8 grudnia 2025 r.
Autor / Redaktor cyklu:
