W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” ponownie zainspirowaliśmy się interpretacjami Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego („GUNB”), z cyklu edukacyjnego pn.: „Ciekawe interpretacje GUNB”, który tym razem wyjaśnił, jak należy ocenić ponowne zawiadomienie o zakończeniu budowy.
Temat ten ma wymiar bardzo praktyczny, gdyż zdarzają się sytuacje, w których organ nadzoru budowlanego wnosi sprzeciw wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy. Powstaje wówczas pytanie, czy inwestor może ponownie złożyć poprawione zawiadomienie dotyczące tej samej inwestycji, czy też wcześniejsza decyzja o sprzeciwie powoduje powstanie tzw. powagi rzeczy osądzonej (res iudicata), która uniemożliwia ponowne rozpatrywanie sprawy.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy – podstawowa procedura
Zgodnie z Prawem budowlanym, do użytkowania obiektu budowlanego, którego realizacja wymagała pozwolenia na budowę albo zgłoszenia budowy, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Wyjątki od tej zasady przewidziane są w art. 55 i art. 57 ustawy – Prawo budowlane.
Jeżeli organ nadzoru budowlanego w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu, inwestor może rozpocząć użytkowanie obiektu.
Termin ten ma charakter materialnoprawny i prekluzyjny, co oznacza, że po jego upływie organ traci uprawnienie do wniesienia sprzeciwu. Co istotne, sprzeciw musi mieć formę decyzji administracyjnej, a nie zwykłego pisma.
Czy można złożyć ponowne zawiadomienie?
W przypadku wniesienia sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego inwestorzy często zastanawiają się, czy możliwe jest ponowne złożenie zawiadomienia – już po usunięciu wskazanych przez organ uchybień czy może jednak należy taką decyzję zaskarżyć.
Z aktualnej praktyki interpretacyjnej wynika, że ponowne, poprawione zawiadomienie o zakończeniu budowy jest dopuszczalne. Nie narusza ono zasady res iudicata, czyli powagi rzeczy osądzonej.
Aby jednak tak było, musi wystąpić zmiana stanu faktycznego sprawy. Innymi słowy – nowe zawiadomienie nie może być identyczne z poprzednim, lecz powinno uwzględniać usunięcie braków lub nieprawidłowości wskazanych w decyzji o sprzeciwie.
Dlaczego nie dochodzi do powagi rzeczy osądzonej?
Zasada res iudicata występuje w sytuacji, gdy organ wydaje decyzję w sprawie, która została już prawomocnie rozstrzygnięta inną decyzją ostateczną, przy tożsamości:
- podmiotu,
- przedmiotu sprawy,
- stanu faktycznego,
- stanu prawnego.
W przypadku ponownego zawiadomienia o zakończeniu budowy nie mamy do czynienia z pełną tożsamością sprawy. Zmiana stanu faktycznego – wynikająca np. z uzupełnienia dokumentacji lub usunięcia wskazanych nieprawidłowości – powoduje, że jest to w istocie nowa sprawa administracyjna.
W konsekwencji organ nadzoru budowlanego powinien ponownie ocenić zawiadomienie i – jeżeli nie zgłosi sprzeciwu w ustawowym terminie – inwestor może rozpocząć użytkowanie obiektu.
Co w przypadku, gdy inwestor nie zgadza się ze sprzeciwem?
Jeżeli inwestor uważa, że organ nadzoru budowlanego nie ma racji i ponowne zawiadomienie byłoby identyczne, tj. nie doszłoby do zmiany stanu faktycznego, to od takiej decyzji należy złożyć odwołanie do organu II instancji.
Odwołanie należy złożyć w terminie 14 dni od dnia doręczenia sprzeciwu.
Praktyczne doświadczenia
W jednej ze spraw prowadzonych niedawno przez naszą Kancelarię pojawił się właśnie taki dylemat – składać odwołanie czy może jednak poprawić nieprawidłowości wskazane w sprzeciwie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Po przeanalizowaniu sprawy z klientem, jak również po podjęciu dodatkowych rozmów z samym organem, doszliśmy do wniosku, że lepszym rozwiązaniem w tej sprawie będzie zastosowanie się do zarzutów podniesionych w sprzeciwie, dokonanie zmian w inwestycji i złożenie nowego zawiadomienia niż składanie odwołania.
Podsumowanie
Ponowne złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy jest dopuszczalne, nie narusza zasady powagi rzeczy osądzonej (res iudicata), jednakże pod warunkiem, że nastąpiła zmiana stanu faktycznego sprawy, np. poprzez usunięcie wskazanych przez organ nieprawidłowości.
Dla inwestorów oznacza to, że sprzeciw organu nie zawsze kończy procedurę – w wielu przypadkach możliwe jest jej ponowne uruchomienie po odpowiednim skorygowaniu dokumentacji lub stanu inwestycji.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 9 marca 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
