Dzisiejszy artykuł naszych „Wtorkowych Poranków dla Budowlanki” dotyczyć będzie pierwokupu i zakazów obrotu usankcjonowanych ustawą Prawo wodne.
Na wstępie należy wyjaśnić czym w zasadzie jest pierwokup – jest to uprzywilejowanie danej osoby do zakupu rzeczy czy prawa (np. udziałów w spółce) w pierwszej kolejności w przypadku, gdy jej właściciel zamierza je sprzedać osobie trzeciej. Zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje taki skutek, że rzecz (czy prawo), której pierwokup dotyczy, może zostać sprzedana osobie trzeciej jedynie pod warunkiem nieskorzystania przez uprawnionego do jej pierwokupu. Reasumując, prawo pierwokupu jest uprawnieniem, które w niezaprzeczalny sposób ogranicza właściciela w swobodzie dysponowania jego rzeczą. Co także istotne, zastrzeżenie pierwokupu może wynikać z czynności prawnej (np. umowy, testamentu) lub wprost z przepisów ustawy.
Z pierwokupami mamy przede wszystkim do czynienia przy transakcjach, których przedmiotem są nieruchomości – są to w najliczniejszych przypadkach pierwokupy ustawowe. W przypadku Prawa wodnego, które reguluje szczególny rodzaj nieruchomości, jakimi są grunty pokryte wodami, pierwokupami zostały objęte nieruchomości pod śródlądowymi wodami stojącymi. Zgodnie z definicją wskazaną w tej ustawie, śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. Przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się także odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami (są to tereny, gdzie w sposób naturalny zgromadziła się woda na skutek działalności człowieka – np. tereny po żwirowiskach, wyrobiskach (zob.: Stanowisko Departamentu Gospodarki Wodnej i Żeglugi Śródlądowej Ministerstwa Infrastruktury z dnia 29 stycznia 2024 r., znak pisma: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG). Ocena, czy nieruchomość podlega prawu pierwokupu na podstawie art. 217 ust, 13 Prawa wodnego powinna być dokonana na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków (grunty pokryte śródlądowymi wodami stojącymi oznacza się w ewidencji symbolem ,,Ws’’). W przypadku niezgodności tych danych ze stanem faktycznym, właściciel nieruchomości jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o ustalenie charakteru wód przez ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej w formie decyzji. Taka decyzja stanowi wówczas podstawę do dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków.
W przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi, prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa. Prawo to wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej. W powyższej sytuacji sprzedaż nieruchomości może nastąpić jedynie wtedy, gdy starosta nie wykona prawa pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez starostę zawiadomienia o treści umowy sprzedaży – w przeciwnym razie umowa będzie bezwzględnie nieważna. Niniejsze zawiadomienie doręcza staroście notariusz sporządzający umowę sprzedaży.
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Starosta jest uprawniony do wykonania prawa pierwokupu poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który sporządził umowę sprzedaży i dokonał zawiadomienia (jeżeli jest to niemożliwe lub napotyka poważne trudności, w ostateczności oświadczenie może zostać złożone u innego notariusza). Starosta wysyła sprzedającemu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej starostwa powiatowego. Uważa się, że sprzedający zapoznał się z treścią oświadczenia starosty o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej starostwa powiatowego. Z chwilą złożenia powyższego oświadczenia nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa.
W związku z wieloma niejasnościami i licznymi rozważaniami prawnymi odnośnie funkcjonowania przedmiotowego prawa pierwokupu, Departament Gospodarki Wodnej i Żeglugi Śródlądowej Ministerstwa Infrastruktury w stanowisku z dnia 29 stycznia 2024 r. (znak pisma: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG) podkreślił, że prawo pierwokupu znajduje zastosowanie jedynie przy sprzedaży gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi nabytych od Skarbu Państwa po dniu wejścia w życie ustawy Prawo wodne (1 stycznia 2018 r.) w trybie wskazanym w art. 217. Jednocześnie podkreślono, że jedynie nieruchomość gruntowa należąca do Skarbu Państwa i zbyta zgodnie z art. 217 ust. 1 ustawy przez ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej, podlega prawu pierwokupu.
Co więcej, gdy zapytaliśmy Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie, czy dana nieruchomość podlega prawu pierwokupu to otrzymaliśmy odpowiedzieć, że „Wody Polskie nie prowadzą ewidencji wód stojących. Ustalenie występowania śródlądowych wód stojących w rozumieniu art. 23 ust. 1 Prawa wodnego, co do których Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku ich sprzedaży zgodnie z art. 217 ust. 13 Prawa wodnego należy do właścicieli nieruchomości, gdyż zgodnie z art. 214 Prawa wodnego „śródlądowe wody stojące, woda w rowie oraz woda w stawie, który nie jest napełniany w ramach usług wodnych, ale wyłącznie wodami opadowymi lub roztopowymi lub wodami gruntowymi, znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela tej nieruchomości”. Oznacza to, że w przypadku nabywania nieruchomości nie tylko należy zweryfikować wpisy w ewidencji gruntów i uzyskać oświadczenie właściciela, ale też warto w terenie sprawdzić, czy planowana do zakupu nieruchomości pokryta jest wodami. Umowa sprzedaży zawarta bowiem z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu jest nieważna.
W ustawie Prawo wodne, oprócz pierwokupów, mamy także do czynienia z zakazami obrotu cywilnoprawnego, które co do zasady obowiązują w stosunku do:
- śródlądowych wód płynących będących wodami publicznymi (co rozumiemy pod tym pojęciem opisywaliśmy w #190),
- gruntów pokrytych śródlądowymi wodami płynącymi, wodami morza terytorialnego oraz morskimi wodami wewnętrznymi,
- starorzeczy.
Powyższe zakazy oznaczają, że nikt poza Skarbem Państwa lub obecnie także jednostkami samorządu terytorialnego nie może być właścicielem takich gruntów, a więc przykładowo – umowy sprzedaży, czy przekazania w ramach umowy o dożywocie tych nieruchomości są nieważne. Grunty te zostały zatem zaliczone przez ustawodawcę do szczególnej kategorii rzeczy wyłączonych z obrotu – tzw. res extra commercium.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 27 lutego 2024 r.
autor:
