W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy przedstawić Państwu proponowane zmiany w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („u.w.l.”), których projekt został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji w dniu 15 stycznia 2026 r. (numer projektu: UD312, „Projekt”) Projekt ten stanowi próbę kompleksowego uporządkowania zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Zgodnie z uzasadnieniem, celem nowelizacji jest „dostosowanie obowiązujących regulacji prawnych do realiów praktyki zarządzania nieruchomościami wspólnymi, które ukształtowały się na przestrzeni ponad trzydziestu lat obowiązywania ustawy”. Projektodawca wskazuje, że dotychczasowe przepisy w wielu obszarach okazały się niewystarczające lub nieprecyzyjne, co prowadziło do licznych wątpliwości interpretacyjnych ujawnionych w orzecznictwie i doktrynie.
Zakres projektowanych zmian jest szeroki. Poniżej przedstawiamy rozwiązania, które już na etapie prac legislacyjnych budzą szczególne zainteresowanie właścicieli lokali, zarządców nieruchomości i deweloperów, przy czym należy zaznaczyć, że stanowią one jedynie wybrane elementy obszernego projektu nowelizacji.
Nowe zasady wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego
Jedną z pierwszych istotnych zmian przewidzianych w projekcie ustawy jest doprecyzowanie zasad ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Dotychczas nie było jednoznacznych regulacji, co prowadziło do ustanawiania odrębnej własności lokali, które pełniły funkcję mieszkań, choć nie spełniały podstawowych wymogów techniczno-budowlanych, takich jak minimalna powierzchnia użytkowa, izolacja akustyczna czy odpowiednie nasłonecznienie.
Projekt zakłada zmianę art. 2 u.w.l. poprzez dodanie ust. 1aa i 1ab. uzależniając możliwość wyodrębnienia lokalu od spełnienia dwóch warunków: po pierwsze, lokal musi odpowiadać wymaganiom techniczno-budowlanym określonym w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane; po drugie, wyodrębnienie musi być zgodne z zasadami określonymi w uchwale rady gminy, która będzie miała uprawnienie do regulowania dopuszczalności takich przedsięwzięć na swoim obszarze.
Wyjątek przewidziano dla budynków istniejących przed 1 stycznia 2027 r. lub tych, dla których przed tą datą wydano prawomocne pozwolenie na budowę. Jak wskazano w uzasadnieniu, rozwiązanie to chroni prawa nabyte właścicieli już wzniesionych budynków, jednocześnie wprowadzając jasne reguły dla nowych inwestycji.
Balkon jako nieruchomość wspólna – ustawowe rozstrzygnięcie sporu
Kolejną wyczekiwaną zmianą jest nowelizacja art. 3 ust. 2 u.w.l., polegająca na rozszerzeniu definicji nieruchomości wspólnej. Projekt wyraźnie wskazuje, że do nieruchomości wspólnej mają należeć również elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów, w tym dźwigary, płyty balkonowe wraz z izolacją, balustrady oraz inne elementy architektoniczne elewacji. Jednocześnie wewnętrzna przestrzeń balkonu ma stanowić część składową lokalu i pozostawać w wyłącznej odpowiedzialności właściciela.
Dotychczas brakowało jednoznacznych przepisów w tym zakresie, co prowadziło do sporów i konieczności odwoływania się do orzecznictwa sądów, w tym Sądu Najwyższego, które nie zapewniało jednolitej wykładni. Wprowadzone zmiany mają ujednolicić praktykę zarządczą i zakończyć wieloletnie niejasności.
Wspólnota mieszkaniowa – jednoznaczny status prawny
Projekt porządkuje także kwestię podmiotowości wspólnoty mieszkaniowej. Projektowany ust. 2 w art. 6 u.w.l. ma zastąpić nieprecyzyjne dotychczas określenie jednoznaczną definicją wspólnoty jako jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, wyposażonej jednak w zdolność prawną oraz własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali i związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Przepisy mają wprost przesądzić, że wspólnota może we własnym imieniu nabywać prawa i zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku, obejmującego w szczególności środki z zaliczek właścicieli oraz prawa i obowiązki wynikające z zawieranych umów. Doprecyzowanie to ma istotne znaczenie praktyczne, zwłaszcza w kontekście odpowiedzialności majątkowej wspólnoty oraz relacji z kontrahentami.
Rękojmia za wady części wspólnych – realne wzmocnienie pozycji wspólnot
Jednym z kluczowych problemów dotychczasowego stanu prawnego była niemożność samodzielnego dochodzenia przez wspólnotę roszczeń związanych z wadami części wspólnej nieruchomości. Projekt zmieniając brzmienie art. 6 u.w.l. ma usunąć tę barierę, przyznając wspólnocie uprawnienie do dochodzenia takich roszczeń z tytułu rękojmi we własnym imieniu, na rzecz właścicieli lokali, także w przypadkach, gdy nie była oną stroną umowy stanowiącej podstawę takiego roszczenia.
Przepis przewiduje ponadto zastosowanie do umów zawartych przed dniem wejścia ustawy w życie. Rozwiązanie to eliminuje konieczność uzyskiwania cesji praw od wszystkich właścicieli, co w praktyce często uniemożliwiało skuteczne dochodzenie należnych świadczeń
Zasady zarządzania wspólnotą – mniej formalizmu i więcej sprawczości
Projekt upraszcza zarządzanie wspólnotą, znosząc obowiązek określania sposobu zarządu w umowie notarialnej. Wspólnota będzie mogła powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną zarządcy na podstawie uchwały właścicieli lokali, przy czym wybór ograniczono do jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu złożonego z osób fizycznych. Dodatkowo wprowadzono minimalny i maksymalny termin na oddanie głosu w trybie indywidualnego zbierania głosów – od dwóch tygodni do trzech miesięcy.
Podsumowanie
Projekt zakłada, że regulacje te wejdą w życie, z przewidzianymi wyjątkami, po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia. Projekt niewątpliwie stanowi rozbudowaną i wielowątkową nowelizację, odpowiadającą w wielu obszarach na realne problemy praktyki. Omówione w artykule zmiany – dotyczące balkonów, rękojmi, statusu wspólnoty czy zasad wyboru zarządu – stanowią jedynie wybrane elementy proponowanych rozwiązań. Ostateczny kształt ustawy oraz jej wpływ na codzienne funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych będzie zależał od dalszego przebiegu procesu legislacyjnego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 26 stycznia 2026 r.
Autor:
Autor / Redaktor cyklu:
