W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” kontynuujemy tematykę związaną z najmem krótkoterminowym, tym razem przekazując Państwu informację o zapowiadanej przez rząd nowelizacji ustawy o własności lokali w zakresie zaświadczeń o samodzielności lokali. Zmiana ta miałaby polegać na wyłączeniu możliwości uzyskiwania takich zaświadczeń dla lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Zmiana ta, wskazywana jest jako walka z tzw. „patodeweloperką” i będzie miała również bezpośrednie znaczenie dla inwestycji aparthotelowych, condohotelowych, w tym projektów realizowanych w miejscowościach turystycznych. Projektowane zmiany wpłyną tak na deweloperów, jak i indywidualnych inwestorów.
Sprzedaż lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego
Zgodnie z warunkami technicznymi przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, m.in. hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat lub dom studencki. Dotychczas w praktyce rynkowej możliwe było projektowanie i realizowanie budynków zamieszkania zbiorowego, w których następnie uzyskiwano dla poszczególnych jednostek zaświadczeń o samodzielności lokali. Dokument ten pozwalał na wyodrębnienie lokalu jako odrębnej nieruchomości posiadającej swoją księgę.
Mechanizm ten był wykorzystywany nie tylko w zabudowie miejskiej, ale także w miejscowościach turystycznych i wypoczynkowych, gdzie model sprzedaży pojedynczych lokali stanowił podstawę finansowania projektu.
Czym są zaświadczenia o samodzielności lokali?
Zaświadczenie o samodzielności lokalu to dokument wydawany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (starostę lub prezydenta miasta), który potwierdza, że lokal:
- jest wydzielony trwałymi ścianami,
- posiada niezależne wejście,
- obejmuje pomieszczenia umożliwiające zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych (sanitarne, kuchenne),
- może funkcjonować jako samodzielna jednostka.
Zaświadczenia wydawane są dla lokali mieszkalnych, jak również dla lokali o innym przeznaczeniu. Zaświadczenie to ma fundamentalne znaczenie, ponieważ bez niego nie ma możliwości ustanowienie odrębnej własności lokalu. Właśnie dzięki temu zaświadczeniu istniała możliwość sprzedaży lokali hotelowych indywidualnym nabywcom.
Co zakłada projektowana zmiana?
Zapowiadana zmiana przewiduje, że zostanie zakazane wydawanie zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Oznacza to, że w hotelach, aparthotelach, condohotelach, motelach, akademikach etc. nie będzie możliwe prawne wyodrębnienie lokali jako odrębnych nieruchomości lokalowych.
Zmiana ta ma mieć charakter systemowy – nie dotyczy wyłącznie mikromieszkań w miastach, lecz całego segmentu inwestycji realizowanych w formule usługowej.
Dlaczego rząd proponuje zmiany?
Część organów już wcześniej odmawiała wydawania zaświadczeń o samodzielności w obiektach zamieszkania zbiorowego, wskazując, że nie są one przeznaczone do stałego pobytu ludzi. Brak jednoznacznej regulacji ustawowej prowadził jednak do rozbieżności interpretacyjnych, a w wielu przypadkach orzecznictwo sądów administracyjnych stawało po stronie inwestorów.
Wobec tego, zmiana przepisów miałaby ujednolicić praktykę organów w całym kraju, usunąć lukę prawną wykorzystywaną w różnych segmentach rynku oraz wyraźnie oddzielić inwestycje mieszkaniowe od usługowych.
Podsumowanie
Planowany zakaz wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego to przykład nowelizacji, która nie wymaga dużych zmian legislacyjnych, ale ma daleko idące skutki praktyczne. Obejmie ona nie tylko zjawisko małych mieszkań w miastach, lecz także rynek inwestycji turystycznych, zmuszając uczestników rynku do zmiany dotychczasowych modeli biznesowych.
Zmiany miałaby zostać wprowadzone wraz z dużą nowelizacją ustawy o własności lokali, która wpisana jest w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów (UD312). Jak tylko pojawi się projekt tej nowelizacji na pewno przedstawimy Państwu jego podstawowe założenia.o podstawowe założenia.
Z aktualności, przekazujemy, że co do nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym dotyczącej określenia ceny lokalu lub domu jednorodzinnego w zależności od powierzchni użytkowej, o której pisaliśmy we wrześniu, Senat w dniu 19 grudnia 2025 r. przyjął bez poprawek ustawę nowelizującą, w związku z czym zostanie ona przekazana teraz do podpisu Prezydenta. Zmiany mają wejść w życie w terminie 30 dni od dnia publikacji w Dzienniku Ustaw.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 22 grudnia 2025 r.
Autor / Redaktor cyklu:
