Dzisiejszym artykułem kończymy cykl dotyczący służebności. Przypomnijmy, wcześniej pisaliśmy o istocie i rodzajach służebności, ich wypisywaniu i wykreślaniu z księgi wieczystej oraz o służebnościach osobistych, gruntowych i służebnościach drogi koniecznej. W niniejszym artykule chcielibyśmy Państwu przybliżyć kilka praktycznych uwag, jakie mogą się pojawić, w związku ze służebnościami, przy inwestowaniu w nieruchomości.
Przede wszystkim potencjalny nabywca nieruchomości powinien w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na wpisy w dziale III księgi wieczystej, tj. dziale, w którym zamieszczane są wpisy dotyczące służebności. Oczywiście to nie wszystko, aby pod tym kątem bezpiecznie nabyć nieruchomość. Przypomnijmy, że wpisy w księdze wieczystej dokonywane są na podstawie odpowiednich dokumentów – umów czy oświadczeń. Stąd rekomendowanym jest wgląd w akta księgi wieczystej we właściwym sądzie rejonowym i zapoznanie się z podstawami wpisów, jakie znajdują się w księdze wieczystej.
Sam wpis w księdze wieczystej daje tylko ogólny pogląd na temat obciążeń danej nieruchomości, natomiast więcej informacji znajduje się w aktach księgi wieczystej. Dzięki takiej analizie sprawdzimy, czy służebność faktycznie obciąża nieruchomość, jaki jest zakres jej wykonywania (np. jakiego konkretnie pasa gruntu dotyczy) oraz czy jest ona odpłatna lub nie, a jeśli tak to czy jednorazowo czy płatność następuje w ratach miesięcznych (i w jakiej kwocie).
Z praktyki można wskazać, że niejednokrotnie zdarza się, że dokumenty dotyczące służebności nie znajdują się w księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości, a w innych księgach, z których nieruchomość np. była odłączona. Stąd często analiza powinna obejmować kilka ksiąg wieczystych. Zdarza się także, że do dokumentów ustanawiających służebności nie są załączane mapki przedstawiające przebieg służebności lub są one w niejasnych okolicznościach zagubione.
Rzetelna analiza obciążeń jest niezwykle istotna, ponieważ niejednokrotnie ustanowione obciążenia lub ich zakres, mogą skutecznie przekreślić realizację zamierzonej inwestycji.
Przypomnijmy także, że do ustanowienia służebności nie jest konieczny wpis w księdze wieczystej. Ma to jednak istotne znaczenie przy nabywaniu nieruchomości, albowiem służebności niewpisane do księgi wieczystej nie są objęte ochroną rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Służebności, które nie zostały ujęte w dziale III, z chwilą sprzedaży, co do zasady będą z tego powodu wygasać. Nie będzie to jednak dotyczyć służebności ustanowionych na podstawie decyzji administracyjnych, służebności drogi koniecznej oraz ustanowionych w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku oraz służebności przesyłu. Jest to wyjątek uregulowany w art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.
Warto zapamiętać, że jeżeli nabywamy tylko część nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta i wpisane są już w niej służebności, to zgodnie z generalną zasadą wynikającą z art. 290 Kodeksu cywilnego – w razie podziału nieruchomości służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jeżeli natomiast chodzi o prowadzenie ksiąg wieczystych, zgodnie z § 93 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, w przypadku założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia i inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości.
Rozwiązaniem na powyższe „przepisywanie” służebności do nowo zakładanych ksiąg wieczystych jest uzyskanie zgody uprawnionego z tytułu służebności na bezobciążeniowe odłączenie nabywanej nieruchomości.
Oczywiście powyższe zagadnienia są tylko przykładowe i każda transakcja może rodzić problemy nieporuszane w treści niniejszego artykułu.
Serdecznie zapraszamy do śledzenia naszego cyklu artykułów – już za tydzień przybliżymy Państwu tematykę zbliżającej się reformy planowania przestrzennego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 12 sierpnia 2022 r.
autor:
