Dzisiejszy artykuł Wtorkowych Poranków dla Budowlanki otwiera kolejny cykl, w którym zaprezentujemy Państwu najistotniejsze kwestie dotyczące umowy o prace projektowe. W niniejszym artykule omówimy zakres oraz przedmiot umowy z architektem.
Umowa z architektem jest niezbędna, zarówno gdy zamawiamy projekt indywidualny domu, jak również gdy inwestorem jest deweloper, który zamierza wybudować osiedle mieszkalne. Budowa domu jednorodzinnego, osiedla mieszkalnego zawsze musi być prowadzona na podstawie projektu budowlanego. Taki projekt może sporządzić wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania i będąca członkiem właściwej izby samorządu zawodowego.
Zgodnie z Regułą 3.7 Kodeksu Etyki Zawodowej Architektów, Architekci nie podejmą się świadczenia usług zawodowych, jeśli strony nie uzgodnią na piśmie następujących warunków: (i) cel i zakres prac, (ii) podział odpowiedzialności, (iii) ograniczenie odpowiedzialności, (iv) budżet/koszty realizacji przedsięwzięcia, (v) honorarium lub metoda jej wyliczenia, (vi) postanowienia określające warunki rozwiązania umowy.
Z naszego doświadczenia wynika, że umowa o prace projektowe najczęściej przyjmuje formę umowy o dzieło. Stąd też treścią takiej umowy jest zobowiązanie się architekta (przyjmujący zamówienie) do wykonania dzieła (projekt budowlany) oraz zapłatę przez inwestora (zamawiający) z tego tytułu wynagrodzenia.
W umowie z architektem nie może zabraknąć postanowień, które dotyczą przedmiotu umowy. Należy skonkretyzować rodzaj projektu, który ma sporządzić architekt. Ponadto w umowie warto określić cechy obiektu, który ma być zaprojektowany przez architekta (typ, wielkość, rodzaj konstrukcji), a także informacje dotyczące miejsca jego budowy, lokalizacji, charakterystyki terenu oraz warunków wynikających z planów miejscowych. Dzięki temu z umowy będzie jasno wynikać gdzie i jakiego obiektu będzie dotyczył projekt budowalny, koncepcyjny, przetargowy, czy choćby wykonawczy.
Strony powinny w umowie określić sposób wynagrodzenia architekta (ryczałtowe lub kosztorysowe), a także wskazać konkretne stawki za poszczególne czynności; oprócz tego należy określić termin uregulowania wynagrodzenia oraz warunki płatności, czyli przede wszystkim po akceptacji dostarczonego dzieła.
Co więcej, strony w umowie z architektem powinny określić termin wykonania usługi, bowiem zapis ten umożliwi wprowadzenie zapisów w zakresie kar umownych, za nieterminowe wykonanie zamówienia.
Kolejna kwestia, która wymaga uregulowania w przedmiotowej umowie dotyczy zasad jej rozwiązania i odstąpienia. Oczywistym jest, że w wypadku długotrwającego opóźnienia w wykonaniu projektu, przedstawienia przez architekta projektu, który jest niezgodny z założeniami, a następnie odmowy dokonania w nim poprawek – zamawiający powinien mieć prawo rozwiązania umowy z architektem. Ze względu, iż umowa o prace projektowe najczęściej przyjmuje formę umowy o dzieło, zastosowanie w tym przypadku będą miały przepisy prawa cywilnego. Zamawiający ma prawo przerwać umowę w każdej chwili, bez podawania powodu. Jednakże w tej sytuacji, jest zobowiązany zapłacić wykonawcy część umówionego wynagrodzenia, które pokryje koszt wykonanych do tej pory prac. Odstąpienie od umowy z architektem może nastąpić także na skutek wad dzieła. Wówczas wykonawca ma obowiązek usunąć je w wyznaczonym terminie. Jeśli tego nie zrobi, a wady będą istotne, to zamawiający może odstąpić od umowy.
W umowie o prace projektowe można również zlecić architektowi dodatkowe czynności, tj.: (i) uzyskanie dla zamawiającego właściwych dokumentów (mapy zasadnicze, warunki przyłączenia do sieci), (ii) pełnienie nadzoru autorskiego w trakcie budowy, (iii) reprezentowanie zamawiającego w postępowaniach administracyjnych (wydanie warunków zabudowy, udzielenie pozwolenia na budowę, zamawianie i odbieranie dokumentów), (iv) przygotowanie kosztorysu inwestorskiego.
Co więcej, umowa z architektem powinna zawierać takie kwestie jak: odpowiedzialność architekta, jego obowiązki, ale także regulację związaną z prawami autorskimi. Na omówienie powyższych zagadnień już teraz zapraszamy Państwa do kolejnych artykułów.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 29 listopada 2022 r.
autor:
