W dzisiejszym artykule z cyklu „Prawnik na roli” dokończymy omawianie praktycznych wskazówek dla tych z Państwa, którzy zamierzają zawrzeć umowy dzierżawy pod inwestycje w OZE. W tym tygodniu zajmiemy się takimi instytucjami jak: (i) wypowiedzenie umowy oraz (ii) przywrócenie terenu do stanu poprzedniego.
Część umowy dzierżawy gruntu pod inwestycje OZE, zawieranej na czas określony, dotycząca warunków jej wypowiedzenia, zwykle ma skomplikowaną strukturę. Zgodnie z zasadami prawa cywilnego, umowy na czas oznaczony możemy rozwiązać jedynie w przypadkach przez nie przewidzianych. Dlatego też, podczas podpisywania umowy, obie strony powinny dokładnie rozważyć wszelkie okoliczności, które mogą sprawić, że dalsza realizacja umowy stanie się dla nich niekorzystna lub nieekonomiczna. Istotne jest również zabezpieczenie się na wypadek, gdyby druga strona nie wywiązywała się z umowy w należyty sposób.
Z perspektywy właściciela gruntu kluczowe są sytuacje takie jak opóźnienia w płatnościach czynszu czy opóźnienia w budowie elektrowni fotowoltaicznej, które mogą prowadzić do dłuższego obowiązywania obniżonej stawki czynszu. Aby uniknąć długotrwałego niekorzystnego stanu, warto w umowie zawrzeć klauzulę, która uprawnia właściciela gruntu do rozwiązania umowy w przypadku braku postępów w realizacji i budowie elektrowni.
Warto dokładnie zapoznać się z zapisami umowy dzierżawy, które określają warunki jej wypowiedzenia przez dzierżawcę. Odwoływanie się do takich ogólnych przesłanek, jak nierentowność czy techniczne i prawne trudności w eksploatacji elektrowni, stwarza ryzyko, że inwestor z łatwością rozwiąże umowę, powołując się na szeroko zdefiniowane zasady wypowiedzenia.
Ważne jest również, aby warunek dotyczący wypowiedzenia umowy w przypadku braku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę był sformułowany tak, aby nie zależał od samego inwestora. Musi on bowiem wykazać się starannością w procesie zdobywania odpowiednich zezwoleń budowlanych. Takie zapisy mają na celu zabezpieczenie przed sytuacją, w której grunt zostanie zablokowany przez inwestora, który płaci minimalny czynsz, a następnie wycofa się z planów.
Już na etapie zawierania umowy dzierżawy warto dokładnie ustalić, w jakim stanie grunt zostanie zwrócony wydzierżawiającemu. Kluczowe jest stworzenie takich warunków prawnych i faktycznych, które umożliwiają właścicielowi, zazwyczaj będącemu rolnikiem, kontynuowanie działalności rolniczej bądź wydzierżawienie gruntu na cele związane z rolnictwem. W tym celu należy zobowiązać inwestora do: (i) demontażu elektrowni oraz towarzyszącej infrastruktury (obowiązek ten jest niezwykle istotny i musi być zdecydowanie uwzględniony w umowie dzierżawy. Należy również zapewnić, że inwestor usunie wszelkie odpady, w tym odpady niebezpieczne, zgodnie z odpowiednimi przepisami), (ii) rekultywacji terenu, mającej na celu przywrócenie charakteru rolniczego obszarom zdegradowanym w wyniku budowy i późniejszej rozbiórki elektrowni. Proces ten jest kosztowny i powinien być nałożony na inwestora, aby zapewnić, że przedmiot dzierżawy zostanie oddany w stanie niepogorszonym, (iii) przywrócenia w ewidencji gruntów i budynków użytku rolnego. Dobrze jest zobowiązać inwestora do podjęcia działań koniecznych do zmiany ewidencji gruntów, co umożliwi właścicielowi zamiast wysokiego podatku od nieruchomości płacenie znacznie niższego podatku rolnego oraz prowadzenie działalności rolniczej na gruncie, (iv) ponoszenia kar umownych lub odpowiedzialności odszkodowawczej w przypadku naruszenia przez inwestora obowiązków w wyżej wymienionym zakresie, na przykład w sytuacji opóźnień w rozbiórce farmy OZE, czy niedopełnienia procesów rekultywacji. Umowa dzierżawy powinna uwzględniać procedurę wydania terenu po jej zakończeniu w formie protokołu zdawczo-odbiorczego, z zaleceniem dołączenia dokumentacji fotograficznej. Takie podejście umożliwi porównanie stanu nieruchomości z jej stanem początkowym, co może być pomocne w przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przez właściciela.
Wydzierżawienie gruntu rolnego na potrzeby OZE może stanowić dodatkowe źródło dochodu dla rolnika. Mimo że umowy dzierżawy są często przygotowywane przez firmy z branży OZE, nie należy rezygnować z negocjacji ich warunków. Zawarcie umowy na niemal 30 lat to poważne zobowiązanie, dlatego warto zadbać o własne interesy oraz zabezpieczyć się na wypadek różnych sytuacji, które mogą się pojawić w tym okresie.
Gdyby mieli Państwo jakiekolwiek pytania bądź wątpliwości związane z projektami umów serdecznie zapraszamy do kontaktu. Już teraz zapraszamy do kolejnych artykułów, w których będziemy kontynuować istotne aspekty umów dzierżawy pod inwestycje w OZE.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 19 marca 2025r.
autor/redaktor cyklu:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
