W dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” omówimy dla Państwa tematykę związaną z obowiązkiem dotyczącym uiszczania podatku od nieruchomości w sytuacji współwłasności nieruchomości objętej przedmiotem takiej daniny publicznoprawnej.
Jak wskazywaliśmy Państwu dotychczas, współwłaściciele posiadają co do zasady tożsame prawa do nieruchomości. Czy zatem oznacza to, że na współwłaścicielach ciążą także tożsame obowiązki, w tym w zakresie uiszczania opłat publicznoprawnych? Dalej, czy organy administracji publicznej przy wymierzaniu wysokości zobowiązań podatkowych biorą pod uwagę wysokość udziałów poszczególnych udziałów współwłaścicieli?
Kwestie zobowiązania do uiszczania podatku od nieruchomości zostały uregulowane w ustawie z dnia z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: „Ustawa o podatkach lokalnych”). Zgodnie z art. 3 ust. 4 Ustawy o podatkach lokalnym, w sytuacji, gdy nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność, lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Ustawodawca przewidział od powyższego wyjątek, zgodnie z którym, zasady odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli nie stosuje się:
a) przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem, stanowiących odrębny przedmiot własności – w takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności,
b) przy wyodrębnieniu własności lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną – ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej,
c) jeżeli jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych od podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi – wówczas obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.
Stosownie do powołanej podstawy prawnej, każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest do uiszczenia podatku od nieruchomości, a uiszczenie tego podatku w całości przez jednego ze współwłaścicieli zwalnia z tego obowiązku pozostałych.
Oznacza to, że w sytuacji uiszczenia przez jednego ze współwłaścicieli części podatku w wysokości obliczonej zgodnie z posiadanym udziałem, pozostaje on nadal zobowiązany do uiszczenia podatku od nieruchomości w pełnej wysokości wymierzonej przez organ podatkowy w decyzji, do momentu uiszczenia pozostałej kwoty przez resztę współwłaścicieli. Wyjątkiem od powyższego jest sytuacja, gdy któremuś ze współwłaścicieli nie zostanie doręczona decyzja wymierzająca podatek od nieruchomości. W takim przypadku współwłaściciel ten nie jest zobowiązany solidarnie z pozostałymi współwłaścicielami do zapłaty takiego podatku, do momentu skutecznego doręczenia mu decyzji określającej wysokości podatku od nieruchomości będącej we współwłasności.
Istotnym jest, że organ podatkowy wymierzając podatek od nieruchomości w decyzji administracyjnej, nie określa dla każdego współwłaściciela kwoty podatku przypadającej na posiadany przez niego udział. Wobec czego, dla organu podatkowego irrelewantnym jest, czy współwłaściciele porozumieli się na drodze cywilnej, w jakim zakresie będą zobowiązani do uiszczania wymierzonego podatku.
Dla solidarnego zobowiązania współwłaścicieli do uiszczania podatku od nieruchomości bezprzedmiotowym jest również, iż tylko jeden ze współwłaścicieli pobiera pożytki z takiej nieruchomości, przy założeniu, że nieruchomość znajduje się we współposiadaniu wszystkich współwłaścicieli. Jednocześnie, kwestia pobierania pożytków z nieruchomości może znacząco wpływać na obowiązki podatkowe współwłaścicieli niepobierających pożytków z nieruchomości.
Zwracamy uwagę też, że w przypadku, gdy na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza wszyscy współwłaściciele mogą zostać zobowiązani do zapłaty podatku w podwyższonej stawce. Stanowisko to potwierdza m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 24 września 2010 r., sygn. akt I SA/Rz 401/10: „nie narusza przepisów ustawy wykładnia organu podatkowego, sprowadzająca się do stwierdzenia, że osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości wraz z prowadzącą działalność gospodarczą osobą prawną, obowiązana jest opłacać podatek od nieruchomości według podwyższonych stawek, obowiązujących dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.” Dodatkowo tenże Sąd zaznaczył, że: „Skoro bowiem o wyborze stawki podatku decyduje gospodarczy charakter przedmiotu opodatkowania, a nie właściwości podmiotowe podatników, a zobowiązanie podatkowe obarcza solidarnie wszystkich współwłaścicieli przedmiotu opodatkowania, nie ma zatem usprawiedliwionych podstaw do różnicowania stawki podatku w oparciu o kryteria podmiotowe. Solidarny charakter tego zobowiązania wyklucza bowiem możliwość rozdzielenia go na poszczególnych podatników, z zastosowaniem zróżnicowanych, z uwagi na właściwości podmiotowe poszczególnych podatników, stawek opodatkowania. Wobec tego, obciążające wszystkich współwłaścicieli zobowiązanie, ustalić należy od będącego przedmiotem współwłasności przedmiotu opodatkowania, z zastosowaniem jednej właściwej z uwagi na przedmiot opodatkowania, stawki podatkowej.”
Należy jednak wskazać, że jeszcze inaczej zobowiązanie do uiszczania tej daniny publicznoprawnej wygląda w sytuacji, gdy tylko jeden ze współwłaścicieli jest we władaniu nieruchomością będącą we współwłasności. Jak wynika z art. 3 ust. 3 Ustawy o podatku lokalnym, obowiązek w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym. Wobec czego, zobowiązanym do uiszczenia podatku do nieruchomości będzie wyłącznie współwłaściciel, który jest posiadaczem samoistnym nieruchomości stanowiącej współwłasność.
Podsumowując, zasadą jest, iż w świetle prawa podatkowego każdy ze współwłaścicieli, poza przypadkami wprost wskazanymi w ustawie, zobowiązany jest do uiszczenia pełnej kwoty podatku od nieruchomości w wysokości wymierzonej w decyzji organu podatkowego. Obowiązek taki ciąży na współwłaścicielu do momentu uiszczenia podatku w pełnej wysokości. Dla organu podatkowego bezprzedmiotowym bowiem jest wysokość posiadanego udziału przez współwłaściciela, czy też porozumienie się pomiędzy współwłaścicielami na drodze prawa cywilnego, co do obowiązku uiszczania przez nich takiego podatku w zakresie odpowiadającym wysokości posiadanego udziału, jak i fakt pobierania pożytku z nieruchomości, wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli.
Korzystając z okazji, że dzisiejszy poranek to ostatni artykuł tego cyklu przed Świętami Bożego Narodzenia, jako Zespół Działu Nieruchomości, chcemy Państwu życzyć zdrowych i wesołych Świąt. Niech nadchodzący rok będzie pełny udanych inwestycji, wykorzystanych możliwości i fantastycznych projektów. Wszystkiego najlepszego!
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 18 grudnia 2023 r.
autorzy:
