Dzisiejszy artykuł z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” znów dotyczy zapowiadanych zmian ustawowych, gdyż jeszcze końcem stycznia 2026 roku w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano założenia kolejnych zmian w ustawie o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („ustawa deweloperska”) (nr projektu UD361).
Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii nabywcy na rynku pierwotnym mają dziś ograniczony dostęp do spójnych, aktualnych i porównywalnych informacji o deweloperach. Weryfikacja przedsiębiorcy jest rozproszona, czasochłonna i bywa nierzetelna, bo opiera się na wielu źródłach o różnej jakości. To ma prowadzić do sytuacji, w której decyzja o podpisaniu umowy deweloperskiej zapada przy niepewności informacyjnej, a ryzyko w praktyce materializuje się dopiero w trakcie realizacji inwestycji. Odpowiedzią ma być interwencja ustawowa, która ma zwiększyć przejrzystość i bezpieczeństwo obrotu, a jednocześnie doprecyzować obowiązki deweloperów i wzmocnić mechanizmy ochronne dla nabywców.
Kolejne rozszerzenie Portalu DOM
Centralnym instrumentem ma być rozbudowa Portalu DOM jako ogólnodostępnej bazy danych o funkcjonowaniu deweloperów, prowadzonej nadal przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Portal ma być uzupełniany danymi pochodzącymi ze źródeł administracyjnych, w tym m.in. z UOKiK, GUNB oraz KRS. W zamyśle ma to umożliwić nabywcom szybkie sprawdzenie historii inwestycji danego dewelopera, informacji o sankcjach administracyjnych i oficjalnych ostrzeżeniach organów nadzoru, a także porównywanie podmiotów i ocenę ich wiarygodności.
Zapowiadany projekt wskazuje na dodatkowe kategorie informacji, które mają się pojawić w ramach rozszerzonej funkcjonalności Portalu DOM, w szczególności:
- Dane identyfikacyjne dotyczące dewelopera;
- Dane dotyczące przedsięwzięć inwestycyjnych i zadań inwestycyjnych;
- Informacje o ewentualnych opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych;
- Informacje o składkach odprowadzonych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego;
- Informacje o ewentualnych karach nałożonych w toku postępowań administracyjnych oraz o toczących się postępowaniach sądowych w sprawie restrukturyzacji lub ogłoszenia upadłości dewelopera.
Zmiany w prospekcie informacyjnym
Drugim istotnym elementem ma być modyfikacja wzoru prospektu informacyjnego, który stanowi integralny element umowy deweloperskiej. Przyszły projekt ma obejmować rozszerzenie części dotyczącej historii i doświadczenia dewelopera o informacje w zakresie postępowań karnych i cywilnych związanych z jego działalnością gospodarczą.
Jednocześnie prospekt ma zostać uzupełniony o jednolity wzór tabelaryczny dotyczący standardu wykończenia nieruchomości, obejmujący szczegółowe parametry techniczne. Według projektodawców, rezultatem ma być większa przejrzystość dokumentacji technicznej i prawnej oraz stworzenie podstaw do skuteczniejszego dochodzenia roszczeń reklamacyjnych.
Odbiór lokalu: tryb, forma i wiążący protokół
Modyfikacji mają także ulec procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Konsument ma zyskać możliwość przesłania protokołu odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną albo pocztową, co ma umożliwić uwzględnienie raportów przygotowanych przez specjalistów technicznych. Równolegle deweloper (albo jego pełnomocnik) ma zostać zobowiązany do uczestnictwa w czynności odbioru. Projektodawcy wskazują, że „zgłoszone wady mają mieć charakter wiążący i podlegać ustawowym terminom”, co to będzie oznaczać dowiemy się po przedstawieniu szczegółowego projektu. Celem jest jednak ograniczenie sporów o sam fakt i zakres zgłoszeń.
Minimalne standardy ogłoszeń i ofert
W zapowiadanych zmianach pojawia się też wątek wstępnego etapu sprzedaży: ogłoszeń i ofert kierowanych do konsumentów. Zakłada się wprowadzenie minimalnych wymogów informacyjnych, tak aby klient już na początku otrzymywał podstawowe dane o przedmiocie oferty. W szczególności deweloper ma wskazywać m.in. adres inwestycji, rzuty mieszkań z powierzchniami pomieszczeń, informacje o pomieszczeniach przynależnych oraz jednoznacznie oznaczać wizualizacje jako materiały poglądowe.
Umowy rezerwacyjne: silniejszy zwrot opłaty
Zmiany mają objąć także przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych, w tym dotyczyć zwiększenia wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej w razie niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań. Uzasadnieniem dla zmian jest zniechęcenie do jednostronnego zrywania umów w warunkach wzrostu cen rynkowych i zapewnienie większej stabilności obrotu.
Zakaz waloryzacji ceny po zawarciu umowy
Jednym z ciekawszych założeń zmian jest planowany ustawowy zakaz waloryzacji ceny lokalu lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej. Projektodawca opisuje to jako gwarancję niezmienności ceny dla nabywcy, przy jednoczesnym przerzuceniu ryzyka zmian kosztów inwestycji na dewelopera jako podmiot profesjonalny.
Spółka celowa a odpowiedzialność z rękojmi
Zmiany przewidują też dodatkową ochronę na wypadek, gdy inwestycję realizuje spółka celowa. W przypadku, gdy będzie miała zakończyć działalność przed upływem okresu rękojmi za wady będzie musiała wskazać inną spółkę handlową, która przejmie zobowiązania z tego tytułu. Ma to nie dopuścić do wygaśnięcia praktycznej egzekwowalności roszczeń nabywców wskutek zniknięcia podmiotu, który realizował inwestycję, zanim upłynie okres odpowiedzialności za wady z tytułu rękojmi.
Podsumowując, projektodawcy oczekują, że efektem zmian będzie: wzrost przejrzystości i bezpieczeństwa obrotu mieszkaniowego, wzmocnienie pozycji konsumentów i wyrównanie warunków konkurencji między deweloperami, jak również ograniczenie liczby sporów na linii deweloper–nabywca. Na razie trudno ocenić, czy taki cel uda się osiągnąć, na pewno jednak wpłynie to na jeszcze większą formalizację procesu realizacji inwestycji na rynku mieszkaniowym.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 16 lutego 2026 r.
Autor:
Autor / Redaktor cyklu:
