Pierwszy majowy artykuł z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” poświęcamy zmianom w prawie. Dzisiaj chcielibyśmy Państwu zwrócić uwagę na zmiany, które zostały ogłoszone w Dzienniku Ustaw tuż przed majówką – tj. w dniu 27 kwietnia 2023 r., i zostaną wprowadzone ustawą z dnia 26 stycznia 2023 r. o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (tzw. „ustawę deregulacyjną”).
Zmiany w lex deweloper
Przede wszystkim, ustawa deregulacyjna wprowadza istotne zmiany w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („lex deweloper”). Z jednej strony, nowelizacja rozszerza możliwości inwestycyjne na gruntach pohandlowych i biurowych. Jednocześnie jednak wprowadza rygorystyczne wymogi parkingowe, nakazujące projektowanie 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie (1:1 w zabudowie śródmiejskiej), co stanowi duże zagrożenie dla wielu przygotowywanych obecnie projektów.
Jak wskazywano na etapie prac legislacyjnych, przepis ustalający minimalną liczbę miejsc postojowych jest wbrew obecnemu trendowi polegającemu na ograniczaniu powierzchni miejsc postojowych w celu ograniczenia komunikacji samochodowej. Takie rozwiązanie krępuję również inwestorowi możliwość zagospodarowania terenu inwestycji w inny sposób np. jako tereny zielone czy rekreacyjne.
Kolejne zmiany, o których mniej się wspomina to wprowadzenie definicji: zabudowa śródmiejska i teren biologiczny czynny. Wobec tego, pomimo iż w innych aktach prawnych pojawiają się te pojęcia, to w przypadku realizacji inwestycji w trybie lex deweloper to pojęcia te należy interpretować zgodnie z nowelizacją.
Definicja legalna zabudowy śródmiejskiej została określona jako „zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”. Oznacza to, że w przypadku braku planu miejscowego lub braku określenia obszaru śródmieścia w studium, inwestorzy będą zmuszeni do stosowania współczynnika 1.5 miejsca parkingowego.
Drugie pojęcie – terenu biologicznie czynnego, będzie rozumiane jako „teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie”.
Co więcej, ustawodawca zobowiązuję inwestora do wskazania minimalnego udziału powierzchni ogólnodostępnego, nieogrodzonego urządzonego terenu wypoczynku oraz rekreacji lub sportu lokalizowanego w ramach terenu biologicznie czynnego na terenie inwestycji mieszkaniowej.
Biorąc pod uwagę powyższe zmiany, wnioski w trybie lex deweloper, które składane będą od 12 maja 2023 r. będą musiały spełniać opisane powyżej wymagania.
Zmiany w KPA
Ta sama ustawa przyniesie również istotną zmianę w kodeksie postępowania administracyjnego, wprowadzając nowy § 1a w art. 127 KPA. Przepis ten mówi, że decyzja organu pierwszej instancji staje się ostateczna, jeżeli organ odstąpi od uzasadnienia decyzji, gdyż w całości uwzględnia ona żądania strony. Będzie to zatem wyjątek od zasady dwuinstancyjności. Rozwiązanie to w założeniach ma przyspieszyć oraz usprawnić postępowanie przed organami administracji publicznej. Ustawodawca posługuje się terminem „strony postępowania” w liczbie pojedynczej, nie wskazując jednak, że taka decyzja może być wydana tylko w przypadkach, gdy jedyną stroną jest wnioskodawca. Wobec tego, w sytuacji, gdy organ zastosuje ten przepis, a stron jest więcej, to takie rozwiązanie ogranicza pozostałym stronom możliwość ochrony swoich praw. Ponieważ decyzja będzie ostateczna, inne strony będą pozbawione możliwości odwołania się od decyzji organu do II instancji, a zatem będą zmuszone do poszukiwania ochrony swoich praw bezpośrednio przed sądami administracyjnymi. W takiej sytuacji, organ administracji publicznej będzie zobowiązany do sporządzenia uzasadnienia przed przekazaniem akt sądowi.
Praktyka pokaże czy organy administracji budowlanej będą skłonne do stosowania tego przepisu np. wydając decyzje udzielające pozwolenia na budowę.
Zmiana w ustawie o lasach
Nowelizacja wprowadza do ustawy o lasach ust. 1a do art. 37a, który ustanawia na rzecz Skarbu Państwa prawo pierwokupu. Do tej pory do każdego aktu sprzedaży nieruchomości, nawet w centrum miasta, sprzedający był zobowiązany do przedstawienia tzw. zaświadczenia o lasach wskazującego, czy grunt ten jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją dot. inwentaryzacji lasu. Od 12 maja 2023 r. powyższe okoliczności będą mogły być ustalone na podstawie oświadczenia sprzedającego złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. W takim przypadku notariusz sporządzający umowę sprzedaży będzie zobowiązany do pouczenia sprzedającego o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia i zamieszczenia o tym wzmianki w akcie notarialnym.
Zmiana ta niewątpliwie uprości zawieranie umów sprzedaży, choć w sytuacjach wątpliwych, niezależnie od oświadczeń sprzedającego, zalecamy weryfikację stanu faktycznego, gdyż umowa zawarta bez umożliwienia Skarbowi Państwa wykonania prawa pierwokupu będzie nieważna.
Za tydzień wracamy do tematyki nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i skupimy się na zagadnieniu gminnych standardów urbanistycznych.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 8 maja 2023 r.
autorzy:
