W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przedstawiamy podsumowanie najważniejszych zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („UPZP”), wprowadzanych ustawą z dnia 5 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Ustawa nowelizująca”). Ustawa została podpisana przez Prezydenta w dniu 27 listopada 2025 r., a termin jej wejścia w życie zależy już wyłącznie od publikacji w Dzienniku Ustaw – zasadniczo zacznie obowiązywać po upływie 7 dni od ogłoszenia.
Termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy
Jednym z kluczowych elementów nowelizacji są przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Nowe regulacje przewidują, że bezterminowo ważne pozostaną nie tylko wszystkie decyzje WZ, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., ale również te, w których wniosek został złożony, a postępowanie wszczęte przed 16 października 2025 r. W tym drugim przypadku bez znaczenia pozostaje, kiedy decyzja zostanie wydana lub stanie się ostateczna czy prawomocna.
Warto również wskazać, że Nowelizacja zawiesza lub przerywa bieg ustawowych terminów na wydanie decyzji, tj.:
- termin 65 dni w sprawach dotyczących wydania decyzji dot. ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- 90 dni na wydanie decyzji WZ (albo 21 dni dla wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 albo 65 dni dla biogazowni rolniczej).
Terminy te nie biegną do 31 grudnia 2026 r. i rozpoczną się na nowo dopiero 1 stycznia 2027 r. Oznacza to, że w okresie przejściowym organy nie będą ponosić konsekwencji za przekroczenie terminów ustawowych, co z jednej strony daje gminom więcej czasu na dostosowanie się do reformy, ale z drugiej dla inwestorów może oznaczać dalsze spowolnienie procedur.
Zmiana definicji i parametry zabudowy
Nowelizacja wprowadza także doprecyzowanie definicji powierzchni zabudowy. Zgodnie z nowymi przepisami z powierzchni rzutu poziomego budynku wyłącza się części zagłębione poniżej poziomu terenu. W praktyce oznacza to, że garaże podziemne czy kondygnacje piwniczne nie powiększają powierzchni zabudowy.
Zmiany dotyczą również powierzchni biologicznie czynnej (PBC). Ustawodawca umożliwił gminom obniżanie wskaźników PBC w szczególnych sytuacjach – m.in. na terenach komunikacyjnych, na niewielkich działkach infrastrukturalnych, na terenach z zabytkami lub tam, gdzie istniejący budynek zajmuje całą działkę. Jest to krok w stronę bardziej elastycznego i realistycznego kształtowania parametrów zabudowy.
Procedura planów ogólnych
Nowelizacja przebudowuje także proces uzgadniania planów ogólnych gmin. Z jednej strony rozszerzony został katalog organów opiniujących, z drugiej – zmniejszono liczbę podmiotów, z którymi projekt planu musi zostać uzgodniony. Zmiany te mają usprawnić proces planistyczny.
Co istotne, nowelizacja dopuszcza również możliwość stwierdzenia nieważności uchwały w sprawie planu ogólnego gminy – także w odniesieniu do pierwszego planu ogólnego uchwalanego w danej gminie. Stwierdzenie może dotyczyć całego planu ogólnego lub tylko jego części. Oznacza to, że plany ogólne, jako akty prawa miejscowego, podlegają pełnej kontroli nadzorczej i mogą zostać uchylone zarówno w całości, jak i w części.
Istotnym uzupełnieniem zmian jest usunięcie tzw. „luki planistycznej” – ustawodawca zapewnił, że decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego będą mogły być wydawane również po wygaśnięciu studium (tj. z dniem 30 czerwca 2026 r.), nawet jeżeli gmina nie zdąży uchwalić w tym terminie planu ogólnego. Rozwiązanie to ma zagwarantować ciągłość realizacji inwestycji publicznych.
Nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego
W listopadzie Prezydent podpisał również ustawę zmieniającą Prawo geodezyjne i kartograficzne. Zmiana ta polega na zniesieniu opłat za udostępnianie danych z rejestru cen nieruchomości. Według projektodawców umożliwi to zwiększenie transparentności rynku nieruchomości, zapewniając wszystkim jego uczestnikom bezpłatny dostęp do aktualnych i wiarygodnych informacji o cenach. Przepisy te zaczną obowiązywać 13 lutego 2025 r.
Miejsca doraźnego schronienia (MDS)
Przypominamy także, że od 1 stycznia 2026 r. będą obowiązywać przepisy ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej. Nakładają one obowiązek projektowania i wykonywania kondygnacji podziemnych w budynkach użyteczności publicznej, budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garażach podziemnych w sposób umożliwiający ich wykorzystanie jako miejsc doraźnego schronienia (MDS). Przepisy te będą stosowane do wszystkich spraw, w których wniosek o wydanie pozwolenia na budowę zostanie złożony od 1 stycznia 2026 r. Szczegółowe wymagania techniczne określa Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań dla miejsc doraźnego schronienia.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 1 grudnia 2025 r.
Autor / Redaktor cyklu:
