Początek 2023 roku przyniósł szereg istotnych zmian w prawie, nie tylko budowlanym, które warto poznać już teraz. Dlatego kilka z nich chcemy przybliżyć już w dzisiejszym „Poranku”, przy czym część z nich będziemy szczegółowo analizować w kolejnych artykułach. Przygotowaliśmy też listę zmian w Prawie budowlanym, które faktycznie wchodzą w życie w styczniu 2023r.
I. Dyrektywa „OMNIBUS”
Dnia 1 stycznia 2023 r. weszły w życie doniosłe zmiany prawa konsumenckiego, wdrażające trzy unijne dyrektywy: Towarową, Cyfrową i Omnibus, które nakładają na przedsiębiorców zawierających umowy z konsumentami wiele nowych obowiązków. Przedsiębiorcami, którzy mają obowiązek stosowania tych przepisów są także deweloperzy.
W związku z implementacją dyrektywy Parlamentu Europejskiego zwaną również „Dyrektywą Omnibus” zostało znowelizowanych szereg krajowych aktów prawnych, t.j. m.in. ustawa o informowaniu o cenach towarów i usług (dalej „Ustawa”), ustawa o prawach konsumenta oraz Kodeks cywilny. Przepisy znowelizowanych ustaw stosuje się do informowania o cenach w obrocie między przedsiębiorcami oraz między przedsiębiorcą a konsumentem. Przypomnijmy, że celem tych zmian jest umożliwienie konsumentom łatwego dokonania oceny i porównania cen produktów na podstawie jednolitych i przejrzystych informacji tak, by bardziej świadomie dokonywali wyborów zakupowych.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy w każdym przypadku informowania o obniżeniu ceny towaru lub usługi obok informacji o obniżonej cenie uwidacznia się również informację o najniższej cenie tego towaru lub tej usługi, która obowiązywała w okresie 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. Natomiast zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 1 pkt 4 Ustawy przez towar należy rozumieć rzecz, w tym również energię oraz prawa majątkowe zbywalne. W związku z powyższym, jako że nieruchomość w świetle definicji kodeksowej stanowi rzecz, sprzedaż nieruchomości (np. domu, lokalu mieszkalnego, udziału w lokalu garażowym) jest również objęta przepisami Ustawy.
Mając na uwadze powyższe, istotny z punktu widzenia deweloperów jest obowiązek wskazania, w przypadku informowania o obniżce cen (w związku z promocją), najniższej ceny z okresu 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. Z powyższego wynika, że obowiązek ten nie będzie mieć zastosowania do takich zmian cen, które w ogóle nie są ogłaszane, jak to ma miejsce w przypadku standardowych zmian cenników czy katalogów cenowych. Ponadto art. 6a Ustawy, nie będzie znajdować zastosowania do ogólnych oświadczeń marketingowych, takich jak „najlepsze/najniższe ceny”, które promują ofertę sprzedawcy poprzez porównanie jej z ofertami innych sprzedawców bez odwoływania się do obniżki cen lub stwarzania wrażenia, że została ona zastosowana.
II. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Niezależnie od zapowiadanej dużej reformy planowania przestrzennego (o której pisaliśmy m.in. w artykule #116 ), mniejsze zmiany tej ustawy są wprowadzane. Dnia 22 grudnia 2022 r. Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na mocy której sprzedający nieruchomości, którzy wpadli w lukę planistyczną, mogą wystąpić do gmin z roszczeniami o zapłatę odszkodowania.
Nowelizacja m.in. dostosowuje wysokość odszkodowań, jakie gminy będą musiały płacić za nieruchomości do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16). Zgodnie z tym wyrokiem, w przypadku uchwalenia nowego planu po luce planistycznej, gmina ma obowiązek zapłacić sprzedającemu nieruchomości odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym a nowym planem. W ocenie Trybunału dotychczasowe prawo naruszało konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności. Ustawa w dotychczasowym brzmieniu przewidywała, że miejscowe plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r.
III. Nowelizacja ustawy o odpadach
Od początku roku obowiązują przepisy nowelizacji ustawy o odpadach dotyczące odpadów budowlanych i rozbiórkowych. Według nich, a konkretnie art. 101a tejże ustawy, od 1 stycznia 2023 r. odpady budowlane oraz rozbiórkowe podlegać będą selektywnej zbiórce w podziale na co najmniej sześć frakcji. Sekcje te to drewno, metale, szkło, tworzywa sztuczne, gips i odpady mineralne, w tym beton, cegła, płytki i materiały ceramiczne oraz kamienie. Oznacza to tyle, że odpadów z budowy nie będzie już można umieszczać w jednym kontenerze, ale trzeba będzie segregować je na miejscu. To samo dotyczyć będzie także odpadów remontowych.
Warto przypomnieć, że z art. 3 ust. 1 pkt. 32 ustawy o odpadach wynika wytwórcę odpadów powstających w wyniku świadczenia usług w zakresie budowy, rozbiórki, remontu obiektów, czyszczenia zbiorników lub urządzeń oraz sprzątania, konserwacji i napraw jest podmiot, który świadczy usługę, chyba że umowa o świadczenie usługi stanowi inaczej. Wobec tego to na wykonawcach, a nie inwestorze spoczywa obowiązek właściwego zagospodarowania odpadów (chyba że co innego wynika z umowy). Dlatego o tych zmianach warto przypomnieć wszystkim swoim wykonawcom, w szczególności, gdy budowa jest prowadzona bez udziału generalnego wykonawcy.
IV. Zmiany w Prawie budowlanym – obowiązujące od stycznia 2023 r.
Koniec roku 2022 przyniósł sporo zapowiedzi zmian w Prawie budowlanym, które jednak jeszcze nie obowiązują i nie znamy ich ostatecznej treści. Dlatego przygotowaliśmy dla Państwa listę najważniejszych zmian, które wejdą w życie w z dniem 27 stycznia 2023 r., tj.:
- zmienia się definicja dokumentacji budowy (art. 3 pkt 13), która obejmować będzie „pozwolenie na budowę lub zgłoszenie wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, dokumenty geodezyjne i książkę obmiarów”,
- ujednolica się przepisy w związku z wyłączeniem obowiązku ustanawiania kierownika budowy, które w określonych przypadkach spoczywać będą na inwestorze, tj. art. 45, art. 46,
- dodany zostaje cały rozdział – 5a* (art. 47a-47v) obejmujący przepisy związane z dziennikiem budowy, w tym też co do możliwości prowadzenia dziennika budowy w formie elektronicznej (o czym przygotujemy odrębny artykuł),
- dotychczasowe rozdziały 5a i 5b nie zostały zmienione, ale zmienia się ich numer na odpowiednio 5b i 5c,
- zmianie ulega treść art. 60, która nakłada na inwestora obowiązek przekazania dokumentacji budowy, dodając, że w przypadku, gdy dziennik był prowadzony w formie elektronicznej inwestor będzie musiał go wydrukować lub przekazać zapisany na nośniku danych,
- wprowadzony zostaje nowy rozdział 5d (art. 60a-60r) i art. 62b dotyczące książki obiektu budowlanego, w tym obowiązek jej prowadzenia w systemie elektronicznym (zmiany te szczegółowo przeanalizujemy w odrębnym artykule), zaś uchyla się art. 64 ust. 1 i 2,
- zmiany w przepisach karnych związanych z prowadzeniem książki obiektu budowlanego – art. 93 pkt 8) i 9) – przy czym tu zmiany weszły już z dniem 1 stycznia 2023 r.
Wiele innych zapowiadanych zmian, w tym te dotyczące dalszego uproszczenia budowy domów jednorodzinnych oraz procesu cyfryzacji nadal nie zostało uchwalonych przez parlament. Na pewno napiszemy o nich, gdy trafią do Sejmu.
Już za tydzień przejdziemy do analizy wybranych elementów cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego. Temat ten rozpoczniemy od systemu e-CRUB.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 5 stycznia 2023 r.
autor:
