Nie ulega wątpliwości, że wrzesień obfitował w wiele zapowiedzi zmian, które, jeżeli wejdą w życie, będą miały wpływ na rynek nieruchomości. Dlatego ich omówienie postanowiliśmy podzielić na dwie części. Dziś chcielibyśmy Państwu zwrócić uwagę na poselski projekt Polski2050 dotyczący propozycji kolejnej zmiany w ustawie deweloperskiej, który pojawił się na stronach sejmowych w dniu 23 września 2025 r. W przyszłym tygodniu podsumujemy zapowiedzi zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowywaniu przestrzennym.
Planowana zmiana w ustawie deweloperskiej obejmuje dodanie nowego art. 5a, który ustawowo ma określić sposób wyliczenia ceny lokalu mieszkalnego uzależnionej od jego powierzchni użytkowej. Według projektodawców nowelizacja ma wyeliminować rozbieżności występujące na rynku co do sposobu liczenia powierzchni lokali mieszkalnych.
Analizując zaproponowane zmiany i ich uzasadnienie widzimy kilka podstawowych kwestii, które powinny być wzięte pod uwagę w kolejnych etapach procesu legislacyjnego.
Po pierwsze, w projekcie jest mowa o „Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”, brakuje natomiast odniesienia do roku wydania tej normy lub wskazania, że chodzi o aktualną normę. Z pozoru nieznaczna kwestia, a jednak brak tego dookreślenia może prowadzić do sporów interpretacyjnych – przede wszystkim w przypadku zmiany normy w toku inwestycji. Tymczasem, nie powinno być wątpliwości, że do obliczenia powierzchni w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, powinna mieć ta sama norma – tj. ta która była przyjęta do projektu budowlanego.
Po drugie, przepis przejściowy stanowi, że ustawa ma mieć zastosowanie do umów zawartych po jej wejściu w życie. Tymczasem, te zmiany powinny mieć zastosowanie dla projektów, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpi po ewentualnym wejściu w życie nowelizacji. Przepis przejściowy w projektowanym kształcie spowoduje nierówną sytuację nabywców mieszkań w tej samej inwestycji. Biorąc pod uwagę zachowanie spójności realizacji warunków umów deweloperskich i sytuacji nabywców zmiany nie powinny mieć zastosowania do już rozpoczętych inwestycji. Co więcej, zmiany takie zapewne będą wymagały zmiany w umowie o prowadzenie rachunku powierniczego, a to oznacza zgodę wszystkich dotychczasowych nabywców. Z praktyki wiemy, że uzyskanie takiej zgody od wszystkich osób, będących stronami umów deweloperskich jest niemożliwe, a jeżeli to się udaje to ich pozyskanie zajmuje bardzo dużo czasu. Zmiana taka może zatem negatywnie wpłynąć na płynność inwestycji.
Po trzecie, zaproponowany okres vacatio legis określony na 14 dni jest zbyt krótki. Jeżeli ustawa miałaby mieć zastosowanie do już rozpoczętych przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych to spowoduje to wstrzymanie sprzedaży. Proponowane zmiany spowodują potrzebę zmian w dokumentacji projektowej, kartach lokali, umowach deweloperskich, prospektach informacyjnych, a ich zaimplementowanie nawet przy jednym przedsięwzięciu deweloperskim to stanowczo za krótko. W tym przypadku ziszcza się też ryzyko potrzeby zmiany umowy o prowadzenie rachunku powierniczego opisane powyżej.
Po czwarte, od wielu lat rynek wskazuje na potrzebę ujednolicenia sposobu obmiaru powierzchni użytkowej w różnych aktach prawnych. Aktualnie kwestie te regulują m.in. rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które właśnie powołuje normę PN-ISO, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego czy też ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. W każdym z tych aktów prawnych liczona jest ona inaczej, a w przypadku przyjęcia projektu pojawi się jeszcze jedno źródło – ustawa deweloperska.
Wreszcie, naszym zdaniem odgórne narzucanie sposobu obliczania ceny za lokal mieszkalny nieproporcjonalnie ingeruje w podstawowe zasady swobody działalności gospodarczej. Przedsiębiorca powinien mieć prawo sam kształtować swoją ofertę, w tym cenę lokalu i jeżeli jest ona jasna i zrozumiała dla konsumenta – ustawodawca nie powinien w nią ingerować.
Podsumowując, niewątpliwie założenie mające na celu uregulowanie sposobu wyliczenia powierzchni użytkowej lokali jest właściwie. Aktualnie w polskich przepisach istnieją znaczące rozbieżności, co do sposobu obliczeń powierzchni użytkowej lokalu. Jednakże, w naszej ocenie zagadnienie to wymaga bardziej systemowych zmian niż tylko nowelizacji ustawy deweloperskiej.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 6 października 2025 r.
Autor / Redaktor cyklu:
