Dzisiejszy artykuł z cyklu „Prawnik na roli” będzie poświęcony propozycji ustawowego uregulowania dzierżawy gruntów rolnych, którego założenia przedstawiło Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi („Ministerstwo”). Projekt ustawy w tym przedmiocie ma zostać przyjęty w IV kwartale bieżącego roku.
W przedstawionych założeniach, zwrócono uwagę na to, że dzierżawa gruntów rolnych jest co do zasady zjawiskiem pozytywnym – jest przejawem koncentracji gruntów będącego wynikiem racjonalizacji gospodarowania w gospodarstwach rolnych o niewielkich areałach. Należy zwrócić uwagę, że to w dalszym ciągu takie gospodarstwa stanowią większość w strukturze polskiego rolnictwa. W związku z tym, w sytuacji braku zainteresowania mało opłacalną produkcją rolną na niewielkim areale, grunt może być w dalszym ciągu wykorzystany przez innego rolnika, co zapewnia ciągłość produkcji.
Ministerstwo zwróciło jednak uwagę na to, że częstym zjawiskiem jest użytkowanie gruntów rolnych bez ujawniania tytułu do nich. Ma to skutkować brakiem pewności i stabilizacji po stronie użytkownika takiego gruntu. Ponadto, w takiej sytuacji należy wzmocnić pozycje dzierżawcy, przy nienaruszaniu praw wydzierżawiających. Ministerstwo powołało się także na dane, zgodnie z którymi nawet do 75% umów dzierżawy zawieranych w naszym kraju ma formę ustną. Ma to wynikać z obecnej treści przepisów, która nie odpowiada na współczesne problemy rolnictwa i nie zapewniać trwałości oraz ciągłości dzierżawy. W założeniach do projektu zwrócono też uwagę na manipulacje, których mają się dopuszczać niektórzy rolnicy w ramach przetargów organizowanych przez KOWR, mianowicie pomijać grunty dzierżawione na podstawie ustnych umów, które wcześniej były np. zgłoszone na cele płatności bezpośrednich. Ponadto, ustna umowa ma wiązać się z ryzykiem utraty wsparcia finansowego w związku z ewentualnymi problemami w wykazaniu się tytułem prawnym do gruntu. Według Ministerstwa, taka sytuacja skutkuje powstaniem „szarej strefy” dzierżawy gruntów rolnych.
Ministerstwo powołało się również na to, że kwestie dzierżawy gruntów rolnych są uregulowane w odrębnych ustawach i kodeksach w innych państwach UE – m.in. Francji, Włoszech. Ponadto, wprowadzenie odrębnych przepisów poza kodeksem cywilnym (KC) ma stanowić pominięcie zmian systemowych, które wynikają z uregulowania dzierżawy w KC, do której odpowiednie zastosowanie mają też przepisy dot. najmu, co według Ministerstwa nie odpowiada obecnie potrzebom rolnictwa.
Zaradzeniem powyższym problemom ma być opracowanie nowej ustawy regulującej kompleksowo dzierżawę nieruchomości i gospodarstw rolnych w sposób wykraczający poza normy KC. Nowe przepisy mają regulować m.in.:
- sposób zawierania umowy (w tym jej formę) – nowa dzierżawa ma być zawierana w formie pisemnej z datą pewną (czyli urzędowym lub notarialnym poświadczeniem jej zawarcia);
- zasady płatności czynszu;
- prawa i obowiązki stron umowy, tj. m in. prawo dzierżawcy do dokonania nakładów w celu zwiększenia produkcji po uzyskaniu zgody wydzierżawiającego lub sądu, prawo wydzierżawiającego do wejścia na dzierżawiony grunt lub gospodarstwo w celu inspekcji wykonywania umowy przez dzierżawcę;
- wprowadzenie podziału na umowy krótkoterminowe (do 5 lat) i długoterminowe (od 5 do 30 lat);
- kwestie następstwa prawnego poprzez wprowadzenie możliwości zmiany dzierżawcy w sytuacji gdy: (i) osiągnął wiek emerytalny, (ii) przenosi swoje prawa i obowiązki na małżonka lub zstępnych oraz (iii) przenosi swoje gospodarstwo rolne na następcę w rozumieniu przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników;
- sposób rozwiązywania umowy.
Przedmiotem nowej umowy mają być gospodarstwa rolne lub nieruchomości rolne
z wyłączeniem nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Projektowane przepisy mają wzmocnić pozycję dzierżawcy, ale przy zabezpieczeniu praw wydzierżawiającego. Dzierżawca może domagać się od wydzierżawiającego dokonania nakładów, bez których dzierżawca nie może korzystać z przedmiotu dzierżawy.
Projektowana ustawa reguluje ponadto kwestie rozwiązania umowy dzierżawy, rozliczenia nakładów oraz przewiduje pierwszeństwo dzierżawcy przy ponownym wydzierżawieniu 50% przedmiotu dzierżawy. Nie wskazano jednak, dlaczego ma to być tylko 50% przedmiotu dzierżawy.
Niewątpliwie Ministerstwo słusznie zwraca uwagę na problem, który generują ustnie zawierane umowy dzierżawy oraz to, że obecnie obowiązujące przepisy dotyczące dzierżawy gruntów rolnych. Należy docenić chęć wsparcia pozycji dzierżawców oraz ustabilizowanie ich tytułu do gruntu. Niemniej jednak dążenie do całkowitego wyodrębnienia umów dzierżawy gruntów i gospodarstw rolnych z systemu kodeksowego oraz ich odrębne regulowanie może zakończyć się wprowadzeniem pewnego chaosu. Ponadto, trzeba pamiętać, że umowy powinny przede wszystkim stanowić urzeczywistnienie woli ich stron. Zastąpienie ustaleń stron bezwzględnie obowiązującymi przepisami może stanowić zachętę do dalszego omijania prawa. Dlatego projektowane przepisy powinny być poddane szerokim konsultacjom oraz tworzone z dużą rozwagą, aby nie tworzyć pola do budowania nowej „szarej strefy”
Gdy tylko pojawi się projekt ustawy przygotowany na podstawie ww. założeń Ministerstwa, z pewnością zostanie on poddany analizie – zachęcamy zatem do śledzenia cyklu „Prawnik na roli”.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 17 września 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
