Im folgenden Artikel zum Gesetz vom 16. Dezember 2020 über die Anrechnung des Preises von Grundstücken oder Gebäuden auf den Verkaufspreis von Immobilien aus kommunalen Grundbesitzen, bekannt als „Grundstücks-für-Grundstück-Gesetz“, möchten wir Ihnen die potenziellen Vorteile der Anwendung dieser Regelung für Investoren und Kommunen aufzeigen. Zweifellos wird die Anwendung der Bestimmungen des „Grundstücks-für-Grundstück-Gesetzes“ auch Probleme mit sich bringen, wir haben uns jedoch entschieden, uns auf die positiven Aspekte zu konzentrieren.
Vorteile für Investoren
Erstens ist die potenzielle Erweiterung des Zugangs zu erstklassigen Anlageimmobilien – also solchen aus kommunalen Immobilienbeständen – aus Anlegersicht sicherlich vorteilhaft. Diese Immobilien befinden sich häufig in attraktiven Lagen und verfügen über gute Verkehrsanbindungen.
Zweitens kann der Investor durch die teilweise Begleichung des Kaufpreises mit den bereits errichteten Gebäuden den Kapitalbedarf für die Fertigstellung der Investition reduzieren. Dies liegt an der Möglichkeit, die endgültige Zahlung des Kaufpreises für die von der Gemeinde erworbene Immobilie hinauszuzögern.
Potenziell könnte das Gesetz die Umsetzung von Investitionen beschleunigen, da die Ausschreibung (leider wurde hier kein offenes Vergabeverfahren gewählt) auch für Immobilien gelten kann, für die bereits eine Baugenehmigung bei der Gemeinde oder ein Bebauungsplan in Kraft ist. Dies bedeutet, dass der Investor zum Zeitpunkt des Kaufs über die Bebauungsbedingungen für ein solches Grundstück informiert ist (die Gemeinde ist verpflichtet, die Baugenehmigung an den Investor zu übertragen), und der nächste Schritt die Beantragung einer Baugenehmigung ist. Dies schränkt jedoch nicht das Recht des Investors ein, für das im Rahmen dieses Verfahrens erworbene Grundstück eine neue Baugenehmigung zu beantragen.
Gemäß dem Gesetz kann der Investor im Rahmen der Kaufabwicklung zur Übertragung des Eigentums an die Gemeinde Grundstücke oder Gebäude übertragen, die (i) ausschließlich aus der Investition, (ii) aus einer anderen Investition oder einem anderen Projekt oder (iii) ausschließlich aus einem anderen Projekt stammen. Der Investor hat somit einen gewissen Spielraum bei der Auswahl der an die Gemeinde zu übertragenden Grundstücke. Entscheidet sich der Investor für die Übertragung von Grundstücken aus der Investition, wird der Fertigstellungstermin der Investition im Kaufvertrag festgehalten. Handelt es sich hingegen um Grundstücke, die nicht mit der Investition in Zusammenhang stehen, entscheidet der Investor selbstständig über Art und Zeitpunkt der Bebauung.
Vorteile für Kommunen
Ein Vorteil für die Kommunen besteht in der Möglichkeit, Grundstücke oder Gebäude zu erwerben, die sie für ihre eigenen Aufgaben nutzen können – dies gilt sowohl für Wohnimmobilien als auch für anderweitig genutzte Gebäude. Da die kommunale Bautätigkeit derzeit rückläufig ist, könnte das Gesetz dazu beitragen, den Wohnungsbestand der Kommunen zu erhöhen.
Für Kommunen ist der Bau von Sozialwohnungen aufgrund der Einhaltung des Vergaberechts und des Gesetzes über die öffentliche Finanzordnung mit langwierigen Verfahren verbunden. Daher erfordert der Erwerb von Grundstücken oder Gebäuden nach dem Gesetz „Grundstücke gegen Grundstücke“ weniger Aufwand und Ressourcen als die eigenständige Vorbereitung und Durchführung der gesamten Investition.
Für Kommunen ermöglicht das „Grundstücksverkaufsgesetz“ auch die Bebauung bisher unbebauter Grundstücke, die Instandhaltungskosten verursachten. Das bedeutet, dass solche Verkäufe nicht nur zum Erwerb von Grundstücken beitragen, sondern auch die Kosten für die Instandhaltung kommunaler Immobilien senken können.
Das Gesetz zielt darauf ab, die lokale Entwicklung anzukurbeln und Kommunen finanziell zu unterstützen, unter anderem durch den Ausbau der technischen und sozialen Infrastruktur. Zunehmend sollen Wohnbauprojekte mit dem Bau der notwendigen Infrastruktur einhergehen, deren Entwicklung jedoch nicht im gleichen Maße voranschreitet. Da Kommunen die Möglichkeit haben, von Bauträgern bereitgestellte Räumlichkeiten für eigene Zwecke zu nutzen, können sie diese beispielsweise für den Betrieb einer Vorschule oder Kindertagesstätte verwenden, auch in Gebieten, in denen neue Wohnsiedlungen entstehen.
Das Gesetz enthält außerdem Bestimmungen, die es Kommunen ermöglichen, Zuschüsse für Infrastrukturprojekte zur Schaffung essenzieller technischer oder sozialer Infrastruktur zu beantragen, sofern diese Projekte mit Investitionen in Grundstücke, die gemäß dem „Grundstücksgesetz“ verkauft wurden, oder anderen im Gesetz genannten wohnungsorientierten Investitionen kombiniert werden. Kommunen können eine finanzielle Unterstützung in Höhe von 10 % der Kosten eines Infrastrukturprojekts erhalten, wenn dieses mit Investitionen nach dem „Grundstücksgesetz“ oder Initiativen für sozialen Wohnungsbau verknüpft ist.
Nächste Woche werden wir Ihnen das Verfahren vorstellen, das dem Kauf von Immobilien durch den Investor gemäß dem „Grundstücksgesetz“ vorausgeht.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Gleichzeitig möchten wir darauf hinweisen, dass der Schirmherr der Serie zum Thema „Grundstücke für Grundstücke“ der Polnische Verband der Bauträgergesellschaften ist.
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