Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauindustrie“ befassen wir uns mit dem Erwerb von Waldgrundstücken und den damit verbundenen Verkaufsbeschränkungen. Diese Regelungen basieren auf dem Waldgesetz vom 28. September 1991. .
Waldgesetzes im Jahr 2016 war der Erwerb von nicht im Staatsbesitz befindlichen Waldgrundstücken ausschließlich Ausländern vorbehalten. Diese benötigten gemäß dem Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer eine Genehmigung zum Erwerb von Waldgrundstücken, die vom zuständigen Innenminister per Verwaltungsakt erteilt wurde.
Gemäß der oben genannten Änderung räumt Artikel 37a des Forstgesetzes dem Staatshaushalt ein gesetzliches Vorkaufsrecht an Grundstücken ein, die von natürlichen oder juristischen Personen oder Rechtssubjekten (einschließlich Personengesellschaften) veräußert werden.
Dies bedeutet, dass vor Abschluss eines Vertrags über die Übertragung des Eigentums an einem Waldgrundstück mit einer anderen Stelle als dem Staatshaushalt eine bedingte Vereinbarung getroffen , die es dem Staatshaushalt ermöglicht, sein Vorkaufsrecht auszuüben (die Verfahrensschritte im Falle des Vorkaufsrechts des Staatshaushalts wurden in Folge 61 – das Verfahren ist in diesem Fall analog). Daher ist der Vertrag über die Übertragung der Eigentumsrechte nur dann gültig, wenn das Vorkaufsrecht nicht innerhalb eines Monats nach Mitteilung der Verkaufsabsicht an den Staatshaushalt ausgeübt wird. Ein Rechtsakt, der ohne Benachrichtigung des im Auftrag des Staatshaushalts handelnden Forstreviers vorgenommen wird , ist unwirksam und kann nicht geheilt werden. Das bedeutet, dass ein solches Recht, das von einem unwirksamen Rechtsakt umfasst wird, nicht auf den Erwerber übertragen wird.
Gemäß Absatz 5 des Artikels 37a des Forstgesetzes hat in Fällen, in denen das Vorkaufsrecht an Grundstücken mehreren Rechtssubjekten zusteht, der Staatshaushalt, in dessen Auftrag die staatlichen Wälder betrieben werden , Vorrang bei der Ausübung dieses Rechts. Dies gilt nicht, wenn das Vorkaufsrecht einem Nationalpark zusteht, d. h. wenn sich das Waldgrundstück innerhalb der Grenzen eines Nationalparks befindet.
Das Vorkaufsrecht gilt in folgenden Fällen:
1. Im Grundbuch als Wald ausgewiesene Grundstücke [Ls].
Anders als beim Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen räumen die Bestimmungen für Waldgrundstücke dem Staatshaushalt dieses Recht unabhängig von der Grundstücksgröße ein. Dieses Recht ist jedoch ausgeschlossen, wenn das Grundstück als Wald- und Buschland [Lz] ausgewiesen ist. In der Praxis werden die Daten im Grundbuch häufig nicht fortlaufend aktualisiert, sodass der im Grundbuch eingetragene Status nicht mit der tatsächlichen beabsichtigten und tatsächlichen Nutzung des Grundstücks übereinstimmen kann. Des Weiteren kann es vorkommen, dass die Staatskasse dieses Recht in Bezug auf nicht bewaldete Flächen (die daher nicht der gesetzlichen Definition von Wald entsprechen), die jedoch im Grundbuch als [Ls] – Wald – ausgewiesen sind, innehat. Ebenso kann es sein, dass die Staatsforstverwaltung aufgrund fehlender Ausweisung im Grundbuch, trotz erfolgter Aufforstung, keine gesetzliche Grundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts der Staatskasse besitzt.
2. Flächen, die im örtlichen Raumordnungsplan oder in einem Beschluss über die Bedingungen der Bebauung und Landnutzung zur Aufforstung ausgewiesen sind.
Das Vorkaufsrecht kann entweder dann bestehen, wenn der Gemeinderat ein bestimmtes Grundstück im Planungsgesetz oder – in Ermangelung eines verabschiedeten Flächennutzungsplans – durch einen Beschluss über die Bedingungen der Bebauung zur Aufforstung ausweist. Zweifel am Bestehen des betreffenden Rechts entstehen jedoch bei Diskrepanzen zwischen den Angaben im Grundbuch und im Flächennutzungsplan. Ist das Land im Plan nicht zur Aufforstung vorgesehen und gleichzeitig im Grundbuch als „Ls“ eingetragen, so ist aufgrund der weitreichenden Folgen, wie der Ungültigkeit des Rechtsakts, davon auszugehen, dass das Land unter das Vorkaufsrecht zugunsten der Staatskasse fällt.
3. Land, das die Definition eines Waldes gemäß Art. 3 des Waldgesetzes, d. h.:
(i) Flächen mit einer kompakten Oberfläche von mindestens 0,10 ha, die mit Waldvegetation (Forstplantagen) – Bäumen, Sträuchern und Unterholz – bedeckt oder vorübergehend unbewachsen sind: Flächen, die der forstwirtschaftlichen Produktion dienen, ein Naturschutzgebiet bilden, Teil eines Nationalparks sind oder im Denkmalregister eingetragen sind;
(ii) Flächen im Zusammenhang mit der Forstwirtschaft, die zu forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden: Gebäude und Bauwerke, Entwässerungsanlagen, Waldgrenzflächen, Forstwege, Bereiche unter Stromleitungen, Baumschulen, Holzlagerplätze sowie Flächen, die für Waldparkplätze und touristische Einrichtungen genutzt werden,
die unter einen vereinfachten Forstwirtschaftsplan oder einen Beschluss der Staroste fallen, der forstwirtschaftliche Aufgaben für zersplitterte Wälder mit einer Fläche von bis zu 10 ha festlegt und die sich nicht im Besitz der Staatskasse befinden.
In diesem Fall sah der Gesetzgeber die Anwendung des Vorkaufsrechts vor, wenn das Land beide Bedingungen erfüllt: die Flächennorm und die Beschaffenheit entspricht der rechtlichen Definition eines Waldes gemäß den Bestimmungen des Waldgesetzes.
Die oben genannte gesetzliche Grundlage begründet das Vorkaufsrecht, wenn die Veräußerung von Waldflächen im Wege eines Kaufvertrags geplant ist. Beschränkungen beim Erwerb von Waldflächen gelten auch für Fälle, in denen ein Vertrag oder ein einseitiger Rechtsakt – außer Kaufverträgen – vorliegt, beispielsweise ein Tausch- oder Schenkungsvertrag . In solchen Fällen haben die staatlichen Forstbehörden, die den Staatshaushalt vertreten, gemäß Artikel 37a Absatz 2 des Forstgesetzes ein Vorkaufsrecht, indem sie eine Erwerbserklärung gegen Zahlung des entsprechenden Wertes abgeben.
Die Übertragung des Eigentums an der Fläche durch einen anderen Rechtsakt als einen Kaufvertrag, ohne dem Staatshaushalt die Ausübung des Vorkaufsrechts zu ermöglichen, führt – ebenso wie die Nichtausübung des Vorkaufsrechts – zur absoluten Unwirksamkeit dieses Rechtsakts .
Die Bestimmungen, die den Erwerb von Waldflächen durch die Einräumung eines Vorkaufsrechts und eines Rückkaufsrechts für die Staatskasse einschränken, beziehen sich wörtlich nur auf die Übertragung von Eigentumsrechten, nicht aber auf das Recht auf dauerhaftes Nießbrauch. Die Meinungen hierzu gehen auseinander. Da die Vereinbarung jedoch ungültig werden kann, wenn die staatliche Forstverwaltung ihr Vorkaufsrecht zugunsten der Staatskasse nicht ausübt, ist es für Immobilientransaktionen, insbesondere für den Grundstückskäufer, sicherer, eine Position einzunehmen, die das Bestehen eines Vorkaufsrechts auch in Bezug auf das Recht auf dauerhaftes Nießbrauch anerkennt.
Der Ausschluss des Vorkaufsrechts und des Rückkaufsrechts sollte jedoch für Immobilien gelten, die aus Gebäuden und Grundstücken bestehen. Es wird darauf hingewiesen, dass dieser Ausschluss nicht gilt, wenn ein Anteil am Grundstück zusammen mit dem Recht an den Grundstücken erworben wird. Eine andere Ansicht besagt jedoch, dass ein Vorkaufsrecht nicht für ein Grundstück gelten kann, das ein separates Grundstück darstellt, selbst wenn das Gemeinschaftseigentum Land umfasst, das den Anforderungen des Forstgesetzes entspricht. Aufgrund der möglichen Ungültigkeit des Rechtsakts ist in diesem Fall das Vorkaufsrecht beim Erwerb von Grundstücken durch Kaufvertrag zu beachten.
Eine Ausnahme vom Vorkaufsrecht besteht nur, wenn die staatliche Forstverwaltung ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder das Grundstück vom Staatshaushalt erworben wird. Dies gilt für die Veräußerung des Grundstücks an: (i) den Ehegatten des Verkäufers, (ii) direkte Verwandte oder angeheiratete Verwandte des Verkäufers ohne Gradbeschränkung, (iii) Seitenverwandte oder angeheiratete Verwandte bis zum dritten Grad des Verkäufers, (iv) Personen, die mit dem Verkäufer durch Adoption, Vormundschaft oder Pflegschaft verwandt sind, (v) kommunale Gebietskörperschaften, (vi) im Falle einer Erbschaft und (vii) die Übertragung eines landwirtschaftlichen Betriebs im Sinne des Gesetzes zur Entwicklung des Agrarsystems.
Das oben Genannte verdeutlicht, wie wichtig es für den Käufer eines Grundstücks ist, vor Abschluss eines Vertrags über die Übertragung von Eigentumsrechten oder eines dauerhaften Nießbrauchsrechts eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen. Es kann vorkommen, dass der Käufer sein Grundstück durch Zahlung des im Kaufvertrag festgelegten Betrags an den Inhaber des Waldgrundstücks veräußert, ohne gleichzeitig – entgegen dem Vertragsgegenstand – das Eigentum daran zu erwerben. Gemäß der oben genannten Rechtsvorschrift führt der Abschluss eines Vertrags ohne Berücksichtigung des Vorkaufsrechts des Staates (vorbehaltlich subjektiver Ausnahmen) in jedem Fall zur absoluten Ungültigkeit des Vertrags, die nicht geheilt werden kann.
Nächste Woche werden wir die Entwicklung von Baugrundstücken und die zulässige landwirtschaftliche Nutzung dieser Grundstücke, einschließlich der Ausnahmen von der Baugenehmigungspflicht, besprechen.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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