W poprzednim tygodniu omówiliśmy, czym jest zintegrowany plan inwestycyjny („ZPI”). W dzisiejszym artykule w cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy Państwu przybliżyć najważniejsze różnice między ZPI a uchwałą w sprawie realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („ULIM”) realizowanych zgodnie z ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („specustawa mieszkaniowa”).
Po pierwsze, mają inne podstawy prawne – w przypadku ZPI jest to ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku ULIM specustawa mieszkaniowa. Po drugie, różnią się mocą prawną: ZPI jest co prawda nowy instrumentem planistycznym, ale jest to plan miejscowy – akt prawa miejscowego, zaś ULIM to pewna hybryda między decyzją o warunkach zabudowy a planem miejscowym. ZPI pozwala na planowanie wielofunkcyjnych fragmentów miasta, zaś ULIM ogranicza się do konkretnej inwestycji.
ZPI, w przeciwieństwie do ULIM, zastępują miejscowe plany obowiązujące na danym terenie. W przypadku ZPI ustawodawca przewidział również szerszą partycypację społeczną w toku ustalania ich treści. Co więcej, w negocjacjach umowy urbanistycznej z inwestorem bierze udział rada miasta przez swojego przedstawiciela.
Wszystkie ZPI muszą być zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków rozwoju gminy, a po uchwaleniu planów ogólnych – z tymi planami.
W przypadku uchwał w trybie specustawy mieszkaniowej, jeżeli w danej gminie nie wszedł w życie plan ogólny należy zapewnić zgodność z dotychczasowym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów:
1) które były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a funkcje te nie są już na nich realizowane,
2) na których jest lub może być zlokalizowany obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2,
3) na których jest zlokalizowany budynek biurowy.
ZPI może być uchwalone zarówno w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy, jak i wówczas, gdy ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie pozwalają na realizację planowanej inwestycji – w takim przypadku ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części w odniesieniu do terenu objętego ZPI.
W przypadku ULIM uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygasa, jeżeli przed upływem 6 lat od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna. Przepisy dot. ZPI nie zawierają takich ograniczeń czasowych.
ZPI oraz uchwała wydawana w trybie specustawy mieszkaniowej wykazują także pewne podobieństwa. Zarówno ZPI jak i ULIM obejmują obszary inwestycji głównej jak i inwestycji towarzyszącej. W przypadku ZPI, jednakże ustawodawca nie zdecydował się na zdefiniowanie przedmiotu uchwały głównej, w związku z czym przedmiotem ZPI może być zarówno inwestycja mieszkaniowa jak i o innym charakterze. W przypadku lex developer inwestorzy mogą realizować wyłącznie inwestycje mieszkaniowe (oraz towarzyszące).
Z porównania definicji „inwestycji towarzyszącej” ze specustawy mieszkaniowej oraz „inwestycji uzupełniającej” z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że są one co do zasady tożsame.
W przypadku obydwu uchwał rada gminy ma pełną swobodę czy wyrazić zgodę na przystąpienie do ich sporządzenia, a następnie czy je uchwalić.
Podsumowując, pomimo, że na pierwszych rzut oka mogą wydawać się podobne, ZPI i ULIM wykazują szereg różnic. W zależności od konkretnego przypadku do końca czerwca 2025 r. inwestor ma możliwość wyboru, który z tych instrumentów planistycznych bardziej odpowiada jego potrzebom.
Jednocześnie informujemy, że w przyjętej przez Sejm nowelizacji ustawy o społecznych formach mieszkalnictwa, doszło też do nowelizacji specustawy mieszkaniowej poprzez uchylenie obowiązkowego współczynnika w wysokości 1,5 miejsc postojowych na każde mieszkanie w nowych inwestycjach (współczynnika wynosił jeden w strefach śródmiejskich). Limity te będą mogły być wprowadzone indywidualnie przez rada gminy w lokalnych standardach urbanistycznych.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 28 lipca 2025 r.
autor:
redaktor cyklu:
