Do Sejmu, w dniu 3 grudnia 2025 r., trafił projekt ustawy o najmie krótkoterminowym, wniesiony przez Klub Parlamentarny Polska 2050. Choć jest to na razie jedynie projekt, jego założenia są na tyle konkretne, że już dziś chcemy je przybliżyć w ramach naszego cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”.

Projekt ustawy ma jeden zasadniczy cel: uregulowanie najmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych, który często funkcjonuje w praktyce jak działalność hotelowa, przy braku jednolitych zasad i mechanizmów kontroli.

Co projekt uznaje za najem krótkoterminowy?

Zgodnie z projektem, najem krótkoterminowy to odpłatne świadczenie usługi wynajmu umeblowanego domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego lub jego części na okres nie dłuższy niż 30 dni, zawierane na podstawie jednej umowy. Wynajem ten może być realizowany zarówno za pośrednictwem internetowej platformy handlowej, jak i w inny sposób. Co ciekawe w definicji zabrakło lokali niemieszkalnych, w których także często świadczone są tego typu usługi.

Projekt precyzuje ponadto, że najem krótkoterminowy może obejmować także świadczenie usług dodatkowych, takich jak sprzątanie czy dostarczanie pościeli.

Najem w budynku wielorodzinnym? Potrzebna zgoda

Zgodnie z propozycjami projektodawców, prowadzenie najmu krótkoterminowego w lokalach wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej lub zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową wymagać będzie uzyskania zgody odpowiedniego organu. Tu znów nie ma odniesienia do budynków, gdzie przeważają lokale niemieszkalnej i funkcjonują tzw. wspólnoty lokalowe.

Wspólnota mieszkaniowa albo zarząd spółdzielni będą mogły odmówić udzielenia zgody, jeżeli najem krótkoterminowy mógłby negatywnie wpływać na bezpieczeństwo, porządek publiczny lub warunki sanitarno-epidemiologiczne. Odmowa będzie musiała zawierać uzasadnienie, przy czym brak podjęcia uchwały w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku skutkować będzie tzw. milczącą zgodą.

Projekt przewiduje jednocześnie wyjątek dla właścicieli, którzy (i) stale zamieszkują w danym lokalu oraz (ii) wynajmują go krótkoterminowo nie dłużej niż 3 miesiące w roku. W takim przypadku zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni nie będzie wymagana, choć nadal konieczne będzie spełnienie pozostałych obowiązków administracyjnych.

Wymóg rejestracji

Zgodnie z projektem, prowadzenie działalności w zakresie najmu krótkoterminowego wymagać miałoby wpisu do ewidencji najmu krótkoterminowego, prowadzonej przez właściwą gminę. Wniosek o wpis miałby obejmować szczegółowe dane dotyczące wynajmowanych lokali oraz osoby odpowiedzialnej za prowadzenie najmu.

Co istotne, projekt zakłada również, że przedsiębiorcy pośredniczący w zawieraniu umów najmu za pośrednictwem internetowych platform handlowych zostaną zobowiązani do przekazywania gminom wykazu oferowanych obiektów.

Nowe uprawnienia gmin

Projekt przyznaje gminom dodatkowe kompetencje regulacyjne. Rada gminy mogłaby wprowadzać dodatkowe zasady dotyczące najmu krótkoterminowego, w tym m.in.:

• zakazy prowadzenia najmu w określonych częściach gminy,
• limity liczby dni najmu w ciągu roku,
• minimalne wymogi dotyczące powierzchni lokali w zależności od liczby osób,
• dodatkowe wymogi w zakresie ochrony przeciwpożarowej, w szczególności w lokalach wyposażonych w instalacje gazowe lub kominki.

Projekt przewiduje także uprawnienia kontrolne dla innych organów, w tym nadzoru budowlanego, Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej.

Sankcje

Projekt ustawy przewiduje sankcje za prowadzenie najmu krótkoterminowego z naruszeniem przepisów, w szczególności bez wymaganego wpisu do ewidencji lub z naruszeniem przepisów uchwały gminy. W takich przypadkach możliwe byłoby nałożenie grzywny w wysokości do 50 000 zł.

Podsumowanie

Na dzień sporządzenia niniejszego artykułu projekt ustawy został skierowany do zaopiniowania i trwają konsultacje społeczne. Warto przy tym zauważyć, że regulację najmu krótkoterminowego zapowiada również rząd, co wynika z obowiązków nałożonych przez rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 (tzw. rozporządzenie STR). Akt ten zobowiązuje państwa członkowskie do wprowadzenia przejrzystego systemu rejestracji najmu krótkoterminowego do dnia 20 maja 2026 r.

Oznacza to, że w najbliższym czasie można spodziewać się ustawowej regulacji najmu krótkoterminowego – choć jej ostateczny kształt pozostaje na razie otwarty. Na pewno analizowany projekt wymaga jeszcze szeregu poprawek.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.

Stan prawny na dzień 15 grudnia 2025 r.