Dzisiaj – temat inny niż zapowiadany, a mianowicie chcemy Państwu przybliżyć lub też przypomnieć proces uzyskania przez inwestora uchwały o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, znana szerzej jako („lex deweloper” lub „specustawa mieszkaniowa”).
Jest to niestandardowa procedura, gdyż to inwestor, za pośrednictwem wójta (burmistrza lub prezydenta miasta,) występuje do właściwej miejscowo rady gminy z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W praktyce oznacza to, że cała praca spoczywa przede wszystkim po stronie inwestora.
Art. 7 ust. 7 specustawy mieszkaniowej szczegółowo określa, jakie elementy musi zawierać wniosek inwestora i są to m.in.: (i) określenie granic terenu objętego wnioskiem, (ii) określenie planowanej minimalnej i maksymalnej powierzchni użytkowej oraz liczby mieszkań, (iii) charakterystykę inwestycji mieszkaniowej, obejmującą określenie m.in. zapotrzebowanie na media i parametry techniczne, (iv) wskazanie, w jakim zakresie planowana inwestycja nie uwzględnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań oraz (iv) wykazanie, że inwestycja mieszkaniowa odpowiada standardom określonym w ustawie lub lokalnych standardach urbanistycznych (co będziemy analizować w odrębnym artykule). Informacje te składają się później na treść uchwały. Do wniosku inwestora powinna także zostać załączona koncepcja urbanistyczno–architektoniczna.
Kompletność wniosku badana jest przez wójta, który w przypadku braków ma obowiązek wezwać inwestora do usunięcia braków formalnych w terminie nie dłuższym niż 14 dni. Nieusunięcie braków powoduje pozostawienie wniosku bez rozpatrzenia. Jeżeli inwestor będzie chciał procedować dalej po tym terminie to musi złożyć nowy wniosek.
Jeżeli wniosek spełnia wszystkie przewidziane prawem wymogi wójt, nie później niż w terminie 3 dni od otrzymania, zamieszcza go wraz z załącznikami na stronie Biuletynu Informacji Publicznej gminy, a jeżeli gmina nie ma strony BIP na stronie internetowej gminy. W takim ogłoszeniu podaje do wiadomości formę, miejsce i termin składania uwag do wniosku. Informację o zamieszczeniu wniosku, wójt podaje także do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.
Po publikacji wniosku, każdy zainteresowany może złożyć uwagi w terminie 21 dni. Uwagi mogą być zgłaszane pisemnie lub w formie elektronicznej.
Wójt ma obowiązek powiadomić wskazane w ustawie:
- jednostki gminne: komisję ds. planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz urbanistyczno-architektoniczną (lub ich odpowiedniki),
- w zależności od okoliczności faktycznych m.in. organ właściwy w sprawach ochrony gruntów rolnych, Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie, Lasy Państwowe, właściwego regionalnego dyrektora ochrony środowiska.
Podmioty te także mają 21 dni od dnia otrzymania powiadomienia na przekazanie opinii, zaś w ich braku uznaje się, że nie wniosły zastrzeżeń.
Następnie, po upływie wskazanych terminów, wójt przedkłada radzie gminy projekt uchwały o ustaleniu lokalizacji wraz z opiniami i uwagami oraz wynikiem dokonanych uzgodnień. W przypadku gdy wniosek, dotyczy terenu, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przedkłada również opracowanie ekofizjograficzne oraz prognozę oddziaływania na środowisko, sporządzone na potrzeby tego planu.
W przypadku otrzymania uwag, opinii lub dokonania uzgodnień, wójt ma 3 dni od dnia ich otrzymania, na przekazanie ich do wiadomości inwestora. Dostęp do tych dokumentów jest istotny, gdyż inwestor (do czasu podjęcia uchwały) ma prawo modyfikować wniosek. Modyfikacja wniosku podlega procedurze opiniowania i uzgodnień, jak pierwotny wniosek. Oznacza to, że zmiany bez wątpienia wydłużają całą procedurę, ale z drugiej strony mogą wpłynąć na pozytywne rozpatrzenie wniosku przez radę gminy.
Kulminacyjnym momentem jest rozpatrzenie wniosku przez radę gminy. Specustawa mieszkaniowa stanowi, że rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji albo odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku. Dodatkowo wskazuje, że rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Na tym gruncie pojawiły się wątpliwości m.in. czy rada gminy ma prawo odmówić podjęcia pozytywnej dla inwestora uchwały, gdy ten spełnia przesłanki ustawowe albo czy ma obowiązek uzasadniać uchwałę – nad tym pochylimy się w przyszłym tygodniu pisząc o procedurze odwoławczej.
Co ważne, ustalenie lokalizacji nie może być uzależnione od zobowiązania inwestora do spełnienia świadczeń lub warunków niewynikających z odrębnych przepisów.
Po głosowaniu przez radę gminy, wójt nie później niż w terminie 3 dni od dnia podjęcia uchwały przekazuje ją inwestorowi wraz z informacją o nieprzedstawieniu opinii lub stanowiska w wyznaczonym terminie. Uchwała podlega także obowiązkowej publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
Podsumowując, procedura przyjęcia uchwały w trybie lex deweloper wymaga dużego zaangażowania inwestora w przygotowanie wniosku i jego załączników. Pomimo, że ustawa stanowi, że uchwała powinna zostać przyjęta w terminie 60 dni od złożenia wniosku, to w praktyce procedura ta trwa znacznie dłużej.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 24 stycznia 2021 r.
autor:
