W dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przedstawiamy Państwu artykuł o zmianach w prawie, które pojawiły się sierpniu oraz z którymi będziemy się mierzyć we wrześniu. Poniżej wybrane przez nas zmiany, które mogą być istotne zarówno dla osób prywatnych, mających styczność z rynkiem nieruchomości, jak również inwestorów zawodowo działających w tej branży.
1. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw to największa nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowelizacja ta, co do zasady, wejdzie w życie już 23 września 2023 r. Jakie zmiany czekają rynek staramy się Państwu prezentować już od marca. Dlatego tych z Państwa, którzy chcieliby poznać zmiany zapraszamy do przeczytania naszych artykułów z ostatnich miesięcy.
Z najważniejszych zmian wskazujemy, że:
i. do 31 grudnia 2025 r. plany ogólne gminy mają zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – a o tym czym są i jakie są ich skutki piszemy w #148 i #149,
ii. zmieniają się zasady partycypacji społecznej w procedurze uchwalania aktów planowania – o czym pisaliśmy w #150,
iii. zmienią się zasady wydawania i obowiązywania decyzji WZ – szerzej w #156,
iv. pojawią się nowe instrumenty: ZPI (#157) i umowy inwestycyjne z gminami (#158).
Z kolei, jak zostały ukształtowane przepisy przejściowe i końcowe opisywaliśmy w #164 i #165.
Za tydzień zaś – także w kontekście tej nowelizacji, przeanalizujemy dla Państwa zmiany w tzw. ustawie Lex deweloper.
2. Kredyt 2 procent
Sejm na ostatnim sierpniowym posiedzeniu dokonał zmian w zasadach udzielania kredytu 2%, wprowadzając je w ustawie o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego.
Zgodnie z przyjętymi zmianami, Rodzinny kredyt mieszkaniowy i bezpieczny kredyt 2% mogą zostać udzielone tylko kredytobiorcom, którzy m.in. w dniu złożenia wniosku o udzielnie powyższego kredytu nie są ani nie byli stroną umowy innego kredytu hipotecznego, która została zawarta w ciągu trzech lat przed złożeniem wniosku, w celu nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do nich.
Kredytu nie dostanie również osoba, która zaciągnęła inny kredyt hipoteczny na budowę domu. Ta nowelizacja daje jednak możliwość uzyskania kredytu w momencie, jeśli inna umowa zostanie rozwiązana przed uruchomieniem środków (dot. również kredytu na budowę domu, jak również w celu nabycia domu lub nabycia lokalu mieszkalnego).
Dużą zmianą jest także udzielnie możliwości otrzymania ww. kredytu osobie, która nabywa część udziałów w prawie własności, lecz pod warunkiem, że posiada już udział w tym prawie w drodze dziedziczenia.
3. Zmiany w Prawie budowlanym –budowa bez pozwolenia
Również ustawą o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego zostały zaproponowane zmiany w Prawie budowlanym. Projekt oczekuje na rozpatrzenie przez Senat.
Proponowane zmiany dotyczą możliwości budowy domów „wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”. Budowa takiego budynku nie będzie wymagać decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, a jedynie dokonanie zgłoszenia. Dotychczas taka możliwość istniała względem domów jednorodzinnych o powierzchni użytkowej do 70 m2.
W praktyce oznacza to, że budowa domów jednorodzinnych będzie możliwa po przesłaniu zgłoszenia do urzędu oraz po zawiadomieniu nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej Trzeba pamiętać, że taki dom musi być budowany na własne potrzeby mieszkaniowe. Wyklucza to budowę budynku w celu sprzedaży czy też najmu. Pozostaje jednak obowiązek ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.
W związku z nowelizacją, projektodawcy zapowiadają udostępnienie bezpłatnych projektów domów o różnych powierzchniach, do pobrania dla wszystkich chętnych.
Bez pozwolenia będą mogły także stanąć m.in. przydomowe schrony do 35 m2 oraz kioski o powierzchni zabudowy nie większej niż 15 m2.
Z kolei bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia będzie można wybudować baseny i oczka wodne o powierzchni nie większej niż 50 m2 przy budynkach mieszkalnych oraz przy budynkach rekreacji indywidualnej.
4. Decyzje środowiskowe
W dniu 29 sierpnia 2023 r. zostało opublikowane rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 sierpnia 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Według projektodawców ma ono redukować obciążenia i usprawnić proces inwestycyjny związany z wymaganiami decyzji środowiskowych dla parkingów i hal garażowych. Zwiększa ono bowiem wymóg uzyskania decyzji środowiskowej od 1 ha powierzchni parkingu (hali garażowej), z obecnych 0.5 ha, a na obszarach form ochrony przyrody – od 0.5 ha, z obecnych 0.2 ha. Oznacza to ułatwienia w przypadku budowy dużych parkingów.
Rozporządzenie wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, czyli z dniem 13 września 2023 r.
Zwracamy uwagę na przepis przejściowy, który wskazuje, że przedsięwzięcia, które w dniu wejścia w życie rozporządzenia wszczęto i w których nie zakończono postępowania o wydanie decyzji środowiskowej będą procedowane na starych zasadach.
Nie ulega wątpliwości, że uzyskanie decyzji środowiskowej to jeden z bardziej czasochłonnych etapów przygotowania inwestycji. Wobec tego osoby, które z uwagi właśnie na powierzchnie parkingów i hal garażowych aktualnie procedują wnioski o wydanie decyzji środowiskowych, a po zmianie przepisów takich decyzji nie musiałyby uzyskać, mogą rozważyć scenariusze dalszego procedowania swoich wniosków lub ich zmiany. Oczywiście jesteśmy gotowi udzielić indywidualnego wsparcia inwestorom w tym zakresie.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 29 sierpnia 2023 r.
autorzy:
