W poprzednim tygodniu opisywaliśmy czym jest współwłasność, a w dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcemy kontynuować tę tematykę i przeanalizować dla Państwa prawa i obowiązki współwłaścicieli. Oczywiście wszystkie uprawnienia współwłaścicielskie mogą być wykonywane w stosunku do nieruchomości.
Przede wszystkim, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli ma pełnię uprawnień właścicielskich względem swojego udziału i może go na przykład sprzedać bez zgody pozostałych. Jednakże nie oznacza to możliwości zawierania przez współwłaściciela takich umów dotyczących jego udziału, które wywierałyby wpływ na całość rzeczy wspólnej lub na udziały pozostałych współwłaścicieli. Ponadto w niektórych przypadkach możliwość rozporządzania udziałem jest ograniczona ustawowo jak np. koniecznością uzyskania zgody współmałżonka na rozporządzenie udziałem w przedmiocie, który jest objęty wspólnością majątkową małżeńską.
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym w szczególności do rozporządzania rzeczą wspólną (jako całością, a nie udziałem), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Niestety nie ma zdefiniowanego katalogu czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd. Zakwalifikowanie danej czynności do jednej lub drugiej kategorii może zależeć od szeregu czynników. Kodeks cywilny jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu wprost wymienia jedynie rozporządzenie rzeczą wspólną (np. do ustanowienia służebności na nieruchomości czy obciążenia hipoteką całej nieruchomości). Dużą rolę w określeniu czy dana czynność jest czynnością zwykłego zarządu czy przekraczającą zwykły zarząd ma tu orzecznictwo sądowe, które do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zaliczyło m.in. wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (tak m.in. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 12 lutego 2013 r., II SA/Bk 692/12), nadbudowę kondygnacji nad budynkiem stanowiącym przedmiot współwłasności (tak wyrok NSA z dnia 29 marca 1990 r., IV SA/33/90). Istotnym jest to, że w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać dokonania danej czynności przez sąd, który będzie orzekał biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Jeżeli chodzi o zawarcie umowy najmu czy dzierżawy to orzecznictwo sądowe nie wskazuje jednoznacznie, czy są to czynności zwykłego zarządu czy czynności przekraczające zwykły zarząd. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lipca 2020 r. II CSK 616/18 wskazał, że „o tym, czy oddanie nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności w używanie na podstawie stosunku obligacyjnego jest czynnością zwykłego zarządu albo czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, decyduje przede wszystkim rodzaj nieruchomości, jej przeznaczenie, a także zakres części nieruchomości stanowiącej przedmiot takiej czynności prawnej.”
Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, czyli ma obowiązek współdecydowania o czynnościach dotyczących rzeczy wspólnej. Dotyczy to wszystkich czynności zarządu – zarówno czynności faktycznych jak i prawnych. Obowiązek ten trwa tak długo, jak trwa stosunek współwłasności, jednakże ustawodawca nie przewidział żadnej sankcji za jego niewykonywanie.
Jeżeli większość współwłaścicieli postanowi dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Należy pamiętać, że współwłaściciel, który wyraził zgodę na dokonanie czynności nie ma legitymacji do wystąpienia z takim wnioskiem. Nie można również w tym trybie podważać czynności już dokonanych.
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie jest możliwe uzyskanie zgody większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Współwłaściciel, który sprawuje zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Uprawniony jest do tego zarówno współwłaściciel sprawujący zarząd na podstawie umowy, która powierza mu te czynności zawartej z pozostałymi współwłaścicielami, jak też na podstawie orzeczenia sądowego oraz współwłaściciel sprawujący faktyczny zarząd przy dorozumianej zgodzie pozostałych współwłaścicieli.
Każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Dotyczy to zarówno zarządu umownego jak i zarządu w drodze czynności faktycznych dokonywanych przez jednego ze współwłaścicieli. Nie dotyczy to zarządu ustanowionego przez sąd, gdyż taki zarząd podlega nadzorowi według szczególnych przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Prawo to ma charakter bezwzględnie obowiązujący, czyli nie może być wyłączone na drodze umownej. Celem tego uregulowania jest przede wszystkim ochrona jednostkowego interesu współwłaściciela przez umożliwienie mu kontroli czynności zarządu.
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Współposiadanie oznacza stan, w którym posiadanie danej rzeczy jest wykonywane przez kilka osób. Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje takie samo uprawnienie do faktycznego władztwa nad rzeczą wspólną. Każdy ze współwłaścicieli jest posiadaczem samoistnym wspólnej rzeczy w zakresie przysługującego mu udziału. Współkorzystanie oznacza prawo do używania rzeczy, do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy oraz do zużycia rzeczy. Niewykluczone jest, że w przypadku, gdy tylko jeden ze współwłaścicieli wykonywać będzie uprawnienia wobec rzeczy po upływie odpowiedniego czasu może dojść do zasiedzenia udziału, ale ten temat będzie także przedmiotem odrębnej analizy.
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zasada ta ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że współwłaściciele mogą odmiennie uregulować sposób wzajemnych rozliczeń w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Najczęstszym przypadkiem, z którym mamy do czynienia w nieruchomościach to ustanowienie tzw. prawa do wyłącznego korzystania – quad usum. Uprawnienie to wpisywane jest do księgi wieczystej i daje danemu współwłaścicielowi prawo do korzystania z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli – wiąże się też zarówno z prawem od pobierania pożytków, jak i obowiązkiem ponoszenia związanych z tym kosztów. Na rzecz poszczególnych współwłaścicieli mogą być też ustanawiane służebności osobiste lub gruntowe – do czego potrzebna jest oczywiście zgoda współwłaścicieli.
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności zachowawcze charakteryzują się dwiema podstawowymi cechami: ich celem jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem i ochrona ta musi odnosić się do wspólnego prawa, chronić interesy wszystkich współwłaścicieli. Przykładem jest tu m.in. złożenie wniosku o rozgraniczenie nieruchomości czy też wytoczenie powództwa windykacyjnego, które zmierza do odzyskania przez współwłaścicieli utraconego władztwa nad rzeczą.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności w częściach ułamkowych. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat. Przedłużenie można ponowić. O sposobach zniesienia współwłasności i wyłączeniach będziemy szczegółowo mówić w jednym z kolejnych artykułów.
Jak widać z współwłasnością łączy się szereg praw, ale również obowiązków.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 27 listopada 2023 r.
autorzy:
