W dzisiejszym artykule z cyklu „Prawnik na roli” dokończymy omawianie praktycznych wskazówek dla tych z Państwa, którzy zamierzają zawrzeć umowy dzierżawy pod inwestycje w OZE. W tym tygodniu zajmiemy się takimi instytucjami jak: (i) opłaty i podatki, (ii) prawo pierwokupu dzierżawy, (iii) prawo pierwszeństwa dzierżawy.
W pierwszej kolejności przeanalizujemy temat dotyczący opłat i podatków publicznoprawnych. Już na samym początku może pojawić się potrzeba przekształcenia gruntu rolnego w grunt, na którym będzie możliwe prowadzenie działalności przemysłowej. W tym miejscu zwracamy Państwa uwagę, że inwestycje OZE mogą być realizowane na działkach rolnych o klasie bonitacyjnej IV i słabszych. Jest to o tyle ważne, iż w razie stwierdzenia przez organ administracyjny występowania na takich gruntach gleb pochodzenia organicznego, powstanie obowiązek uiszczenia opłaty za tzw. odrolnienie.
Zgodnie z przepisami to właściciel nieruchomości jako podatnik jest obowiązany do uiszczania podatków. Oznacza to, że po przekształceniu gruntu rolnego i rozpoczęciu na nim inwestycji przez dzierżawcę, właściciel będzie zobowiązany na uiszczania podatku od nieruchomości, którego stawka jest znacznie wyższa niż w przypadku podatku rolnego.
Zatem dla wydzierżawiającego niezwykle ważnym będzie, aby w trakcie negocjacji umowy, umówić się na to, iż to dzierżawca będzie ponosił opłaty związane z obowiązkiem podatkowym, do których w dalszym ciągu zobowiązany będzie wydzierżawiający. W tym wypadku traktować taki zapis należy jako zwrot wydatków ponoszonych przez wydzierżawiającego, a nie faktyczne ponoszenie ciężaru podatkowego przez dzierżawcę. Dlaczego ta kwestia jest tak bardzo ważna? Otóż umowa dzierżawy powinna przewidywać stosowne zabezpieczenia płatności tego podatku przez dzierżawcę, ponieważ w razie powstania zaległości podatkowych, organy podatkowe prowadzić będą ewentualną egzekucję przeciwko właścicielowi gruntu, a nie dzierżawcy.
Ze względu na to, że umowy dzierżawy są zazwyczaj zawierane na okres blisko 30 lat, wydzierżawiający musi niestety przewidywać również wszystkie ewentualne inne „przyszłe” daniny publicznoprawne. Branża OZE cały czas prężnie się rozwija i wcale nie jest wykluczone, że w przyszłości pojawią się kolejne podatki, do których obowiązku zapłaty będzie zobligowany wydzierżawiający. Tym samym warto zadbać o ten aspekt jeszcze przed zawarciem umowy dzierżawy poprzez wprowadzenie do niej postanowienia, że dzierżawca będzie zobowiązany do zwrotu wydzierżawiającemu wydatków na tego typu opłaty i daniny publicznoprawne.
W umowach dzierżawy można również spotkać się z prawem pierwokupu nieruchomości dzierżawionej. Takie postanowienie jest jak najbardziej zrozumiałe, bowiem dzierżawca, który zamierza zrealizować inwestycję w OZE doskonale zdaje sobie sprawę z ogromnego kapitału, który musi zainwestować, jak też z tego, że ten grunt będzie w pełni przystosowany do dalszej działalności (w przypadku farmy fotowoltaicznej, po zużyciu paneli fotowoltaicznych, wystarczy je tylko wymienić, bowiem pozostała infrastruktura nie będzie wymagała żadnych prac). Z pewnością prawo pierwokupu znacznie ogranicza możliwość wyboru przez właściciela nowego kontrahenta, zwłaszcza w przypadku chęci zbycia tej nieruchomości członkowi rodziny. Naszym zdaniem nic nie stoi na przeszkodzie, aby w umowie dzierżawy zawrzeć postanowienie, zgodnie z którym prawo pierwokupu dzierżawcy zostanie wyłączone, jeśli nieruchomość miałaby zostać nabyta przez podmioty należące do najbliższego kręgu rodziny wydzierżawiającego.
W niektórych umowach dzierżawy spotykaliśmy się także z postanowieniem, zgodnie z którym dzierżawcy przysługiwało prawo pierwszeństwa w dalszej dzierżawie gruntu. W praktyce oznacza to, że jeśli umowa dzierżawy wygaśnie lub zostanie rozwiązana, a wydzierżawiający w dalszym ciągu będzie zainteresowany dzierżawi gruntu, będzie mógł z niniejszego uprawnienia skorzystać. W konsekwencji obecnemu dzierżawcy będzie przysługiwało prawo pierwszeństwa w zawarciu nowej umowy dzierżawy. Zwracamy Państwa uwagę, że w razie niezastosowania się do tego postanowienia przez wydzierżawiającego, dzierżawca będzie mógł wnieść pozew do sądu i żądać odszkodowania.
Ze względu na treść dzisiejszego artykułu, jeszcze raz zwracamy się do Państwa o szczególną uwagę przy analizie postanowień umownych, bowiem takie umowy zawierane są na długie lata i konieczne jest zadbanie o swoje interesy.
Gdyby mieli Państwo jakiekolwiek pytania bądź wątpliwości związane z projektami umów serdecznie zapraszamy do kontaktu. Już teraz zapraszamy do kolejnych artykułów, w których będziemy kontynuować istotne aspekty umów dzierżawy pod inwestycje w OZE.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 05 marca 2025r.
autor/redaktor cyklu:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
