Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ setzen wir unsere Analyse der Bestimmungen des Entwurfs zur Änderung des Gesetzes über Raumordnung und Planung (Parlamentsvorlage Nr. 3097, im Folgenden „ Entwurf “) fort. Diesmal betrachten wir die vorgeschlagene Definition des Begriffs „Innenstadtentwicklungsgebiet“ genauer.
Zunächst eine sehr wichtige Neuigkeit: Am 23. März 2023 wurde der Gesetzentwurf dem Sejm vorgelegt und zur ersten Lesung in den Ausschüssen weitergeleitet. Der Arbeitsfortschritt kann unter https://www.sejm.gov.pl/sejm9.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=3097
Die Verfasser definieren das Innenstadtentwicklungsgebiet in Artikel 2, Abschnitt 23 des Entwurfs als „ein Gebiet mit kompakter, intensiver Wohn- und Dienstleistungsbebauung innerhalb einer Stadt “. Es scheint jedoch, dass diese Definition ohnehin Zweifel aufwerfen wird. Die Verfasser legen nicht fest, was sie unter intensiver Bebauung verstehen. Daher wird dieser Begriff zweifellos Gegenstand weiterer Gerichtsentscheidungen sein.
Dem Projekt zufolge wird das Innenstadtentwicklungsgebiet im Flächennutzungsplan der Gemeinde festgelegt, der die bisherige Untersuchung der Bedingungen und Richtungen der Raumentwicklung ersetzen soll. Da die Flächennutzungspläne jedoch lokale Rechtsakte darstellen, sind sie sowohl für die Bestimmungen der Bebauungspläne als auch für die Erteilung von Bebauungsgenehmigungen verbindlich . Dies bedeutet, dass die Gemeinden die Standorte der Innenstadtentwicklungsgebiete bereits in diesem grundlegenden Planungsakt definieren. In der Praxis müssen daher Stellungnahmen zur Festlegung des Innenstadtentwicklungsgebiets und seiner Grenzen bereits im Rahmen der Zoneneinteilung im Flächennutzungsplan eingereicht werden.
Das Stadtentwicklungsgebiet ist für viele Investoren von großer Bedeutung, wie die Projektträger in ihrer Begründung hervorheben. Sie führen aus, dass für dieses Gebiet „weniger strenge Anforderungen hinsichtlich der Mindestfläche für biologisch aktive Flächen und, gemäß der Verordnung über die technischen Bedingungen, die von Gebäuden und deren Standort zu erfüllen sind, reduzierte technische Anforderungen für Wohnbauprojekte, einschließlich des Zugangs zu Tageslicht“, gelten.
Erinnern wir uns daran, dass die Definition der Innenstadtentwicklung im polnischen Recht genau dort zu finden ist, in der Verordnung des Infrastrukturministers vom 12. April 2002 über die technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standort. Die Verordnung definiert sie als „eine Gruppierung intensiver Bebauung im Stadtzentrum, die im örtlichen Raumordnungsplan oder, falls kein örtlicher Plan existiert, in der Untersuchung der Bedingungen und Richtungen der Raumentwicklung der Gemeinde festgelegt ist.“
Es ist wichtig zu beachten, dass die Grundsätze ordnungsgemäßer Gesetzgebung eine Gleichbehandlung von Definitionen in einem übergeordneten Gesetz und Definitionen in einer Verordnung, die zusätzlich auf ein weiteres Gesetz verweist, nicht zulassen. Im Gegenteil, die Annahme des Entwurfs scheint den Anwendungsbereich des Begriffs „Stadtentwicklung“ zu verändern, entweder durch eine Änderung der Definition in der Verordnung oder durch deren Streichung bei Beibehaltung ihrer Bedeutung gemäß dem Raumordnungsgesetz. Die Verfasser haben jedoch keine Änderungen der Verordnungen zur Harmonisierung dieser Definitionen vorgeschlagen, was in der Praxis, insbesondere bei den für die Erteilung von Baugenehmigungen zuständigen Behörden, erhebliche Zweifel hervorrufen dürfte .
Vergleicht man beide Definitionen, so zeigt sich, dass die Entwurfsdefinition nicht den Begriff „Stadtzentrum“ verwendet, sondern lediglich festlegt, dass sich dieses Gebiet innerhalb der Stadt befinden muss. Diese Erweiterung der Definition steht im Einklang mit der bestehenden Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte, die wiederholt entschieden haben, dass sich diese Entwicklungen im funktionalen Stadtzentrum befinden müssen. Dies bedeutet, dass der Gesetzgeber kein formales/nominelles Kriterium (Lage innerhalb eines Stadtteils oder eines strikt zentralen Stadtgebiets) anwendet, sondern das Kriterium der Gebäudefunktion , die – wie weiter definiert – „tatsächlich“ oder „geplant“ (entsprechend der im örtlichen Raumordnungsplan festgelegten Nutzungsabsicht) das Stadtzentrum oder das Zentrum eines Stadtbezirks bilden muss. Diese Definition impliziert somit ein weites Verständnis von Stadtzentrumsentwicklung, das nicht nur ein zentrales Gebiet der Stadt (üblicherweise in kleineren Städten) umfasst, sondern auch eine Vielzahl von „zentrumsbildenden Gebieten“ in Stadtbezirken (Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 9. Oktober 2018, Aktenzeichen II OSK 2442/16).
intensiver Charakter zu berücksichtigen ist . Dies bedeutet, dass sie typisch für Art, Größe und Merkmale der Stadtentwicklung sein muss (z. B. ist die Gebäudedichte in einer Metropolregion wesentlich höher als in einer kleinen oder mittelgroßen Stadt). Daher muss die Bebauungsintensität stets im Kontext der jeweiligen Stadt interpretiert werden und unterscheidet sich in Warschau sicherlich von der in Olsztyn.
Interpretationsschwierigkeiten im Zusammenhang mit der Stadtentwicklung wurden bereits zuvor von den Behörden der Hauptstadt Warschau festgestellt. Diese beschlossen daher, die Änderungen der Studie über die Bedingungen und Richtungen der Raumentwicklung mit Beschluss des Warschauer Stadtrats vom 26. August 2021, Nr. LIII/1611/2021, zu standardisieren. In der Studie legten die Behörden der Hauptstadt Warschau fest, welche Stadtgebiete mit den Merkmalen einer Stadtentwicklung diese Definition erfüllen. Laut dieser Studie zeichnet sich ein Gebiet mit den Merkmalen einer Stadtentwicklung durch eine „kompakte, historische Stadtentwicklung mit definierten öffentlichen Raumgrenzen“ aus. „Es konzentriert die wichtigsten öffentlichen Dienstleistungseinrichtungen (ca. 43 % der städtischen Dienstleistungsflächen und ca. 75 % aller Beschäftigten im Dienstleistungssektor), insbesondere: die zentrale und lokale Verwaltung, ausländische Vertretungen sowie Institutionen von internationaler und nationaler Bedeutung.“
Die im aktuellen Entwurf vorgesehenen, weniger strengen Anforderungen an die Stadtkernentwicklung scheinen die Nutzung unbebauter Grundstücke in Stadtzentren zu fördern und die Zersiedelung einzudämmen. Da diese die Lebensqualität der Anwohner beeinträchtigen kann, bleibt zu hoffen, dass die Kommunen dies bei der Erstellung von Flächennutzungsplänen berücksichtigen und künftig verstärkt Gebiete für die Stadtkernentwicklung ausweisen werden.
Zusammenfassend bewerten wir die Definition des Stadtkernentwicklungsgebiets im Gesetz und das Fehlen eines Verweises auf den Begriff „Stadtkern“ positiv. Allerdings fehlen uns Bestimmungen, die Änderungen der Verordnung zu den technischen Bedingungen ermöglichen würden, um die Konsistenz der Konzepte in diesen beiden Rechtsakten zu gewährleisten. Der Minister kann jedoch nach Annahme des Entwurfs solche Änderungen von Amts wegen vornehmen.
Nächste Woche laden wir Sie ein, einen Artikel zu lesen, der die Gesetzesänderungen im März und die im April angekündigten Änderungen zusammenfasst.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 27. März 2023
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