Meine Damen und Herren,
Am 1. April 2020 trat das Gesetz zur Änderung des Gesetzes über besondere Lösungen im Zusammenhang mit der Prävention, Bekämpfung und Eindämmung von COVID-19, anderen Infektionskrankheiten und den dadurch verursachten Krisensituationen sowie bestimmter anderer Gesetze, der sogenannte „Anti-Krisen-Schild“, in Kraft.
Nachfolgend eine Zusammenfassung der in Immobilienangelegenheiten angewandten Lösungen:
1. Ablauf der gegenseitigen Verpflichtungen der Parteien aus dem Mietvertrag in Einkaufszentren
Das Gesetz sieht vor, dass während des Zeitraums des Verbots der Geschäftstätigkeit in Gewerbebetrieben mit einer Verkaufsfläche von mehr als 2.000 m² die gegenseitigen Verpflichtungen der Parteien aus dem Miet-, Pacht- oder einem ähnlichen Vertrag, durch den die Gewerbefläche zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird, erlöschen.
Dies stellt eine wesentliche Änderung der Bestimmung dar, die sich in der von der Regierung verabschiedeten Fassung auf den Mieter und die von ihm gezahlte Miete bezog. Die Bestimmung bezieht sich nun auf die Vertragsparteien und hebt im Wesentlichen die gegenseitigen Verpflichtungen mit Wirkung vom 13. März 2020 auf.
Unserer Ansicht nach ist die Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieser Ausnahme, dass der Mieter ein bedingungsloses und verbindliches Angebot zur Verlängerung des Mietvertrags zu den bestehenden Konditionen um die Dauer des Verbots zuzüglich sechs Monate unterbreitet. Dieses Angebot muss innerhalb von drei Monaten nach Aufhebung des Verbots eingereicht werden.
Wenn der Mieter innerhalb der vorgegebenen Frist kein Angebot abgibt, gilt der Vertrag laut Bestimmung als vorübergehend nicht erloschen. Dies bedeutet, dass die Mietzahlungspflicht des Mieters trotz des ursprünglichen Ablaufs der gegenseitigen Verpflichtungen der Vertragsparteien verlängert wird, wenn er kein Angebot abgibt. Wird jedoch ein Angebot abgegeben (und zwar nach Aufhebung des Verbots, nicht jetzt), verlängert sich der Vertrag automatisch zu den bestehenden Bedingungen, einschließlich der Höhe der gezahlten Miete.
Dieser Inhalt der Bestimmung wird in der Praxis viele Auslegungszweifel aufwerfen, sodass zu erwarten ist, dass der Gesetzgeber die diskutierte Bestimmung des sogenannten Anti-Krisen-Schutzschildes noch einmal ändern wird.
Da die Mietverträge auslaufen und die Mieter die Räumlichkeiten weiterhin zur Lagerung ihrer Ausrüstung und zum Verkauf bestimmten Waren nutzen, ist davon auszugehen, dass sie diese ohne Vertrag nutzen. Die Anwaltskanzlei empfiehlt daher, zwischen dem aktuellen Mieter und dem Vermieter Vereinbarungen über die Lagerung der von den Mietern in den Räumlichkeiten zurückgelassenen Gegenstände zu treffen. Eine solche Vereinbarung sollte gebührenpflichtig sein und könnte Vermietern helfen, zumindest einen Teil der laufenden Kosten für die Instandhaltung von Einkaufszentren zu decken. Im Gegenzug würde sie die Mieter vor potenziellen Ansprüchen wegen unbezahlter Nutzung der Räumlichkeiten schützen.
2. Mietverträge für Geschäftsräume (ausgenommen Geschäfte mit einer Fläche von über 2000 m²)2
Mietverträge, die vor Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen wurden und deren Laufzeit während der Epidemie ausläuft, können unter den gleichen Bedingungen bis zum 30. Juni 2020 verlängert werden. In diesem Fall muss der Mieter spätestens am letzten Tag der Vertragslaufzeit eine entsprechende Erklärung abgeben. Diese Möglichkeit besteht nicht für Mieter, die in den sechs Monaten vor Inkrafttreten des Gesetzes mit der Miete oder anderen Gebühren für mindestens einen Abrechnungszeitraum im Rückstand waren, die Räumlichkeiten vertragswidrig genutzt oder die Räumlichkeiten ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte vermietet haben.
Bis zum 30. Juni 2020 hat der Vermieter kein Recht, den Mietvertrag oder die Miete zu kündigen. Das Gesetz sieht jedoch einige Ausnahmen vor, die im Einzelfall zu prüfen sind.
Das Gesetz sieht zudem zusätzlichen Schutz für Mieter von Wohnraum vor. Gemäß dem Gesetz verlängert sich die Kündigungsfrist automatisch bis zum 30. Juni 2020, wenn ein Wohnraummietvertrag vor dem Inkrafttreten des Gesetzes, also vor dem 1. April 2020, gekündigt wird und die Kündigungsfrist nach diesem Datum abläuft. Voraussetzung für die Verlängerung der Kündigungsfrist oder der Kündigungsfrist für die Miete ist, dass der Mieter spätestens zum Ablauf der jeweiligen Frist eine entsprechende Erklärung abgibt.
3. Senkung des Grundsteuersatzes
Der Gemeinderat hat die Befugnis erhalten, den Grundsteuersatz im Jahr 2020 zu senken: für Grundstücke, Gebäude und Bauwerke, die mit der Führung eines Unternehmens in Zusammenhang stehen.
4. Möglichkeit der Befreiung von der Grundsteuer durch den Gemeinde-/Stadtrat
In diesem Zusammenhang wird der Gemeinde-/Stadtrat ermächtigt, einen Beschluss zu fassen, der für einen Teil des Jahres 2020 Grundstücke, Gebäude und Bauwerke, die mit der Ausübung von Geschäftstätigkeiten in Zusammenhang stehen, von der Grundsteuer befreit, und zwar für die genannte Gruppe von Unternehmern, deren finanzielle Liquidität sich verschlechtert hat.
5. Das Recht des Bürgermeisters, die Frist für die Zahlung der Grundsteuer zu ändern
Der Gemeindevorsteher (Bürgermeister, Stadtpräsident) hat per Erlass das Recht, die Fristen für die Zahlung der im April, Mai und Juni 2020 fälligen Grundsteuerraten für bestimmte Gruppen von Unternehmern, deren finanzielle Liquidität sich infolge von COVID-19 verschlechtert hat, bis höchstens bis zum 30. September 2020 zu verlängern.
6. Änderung der Zahlungsfrist für Gebühren für dauerhaftes Nießbrauchsrecht
Die Bestimmung geht davon aus, dass die in Artikel 71 Absatz 1 des Gesetzes vom 21. August 1997 über die Immobilienverwaltung für das Jahr 2020 genannte jährliche Gebühr für das dauerhafte Nutzungsrecht bis zum 30. Juni 2020 zu entrichten ist. Dies bedeutet, dass die Zahlungsfrist von Amts wegen um drei Monate verlängert wird und diesbezüglich keine weiteren Anträge gestellt werden müssen.
7. Änderung der Frist für die Zahlung der Umwandlungsgebühr für die Umwandlung eines dauerhaften Nießbrauchs in Eigentum
Gemäß dem geänderten Gesetz vom 20. Juli 2018 über die Umwandlung des Rechts auf ewigen Nießbrauch an zu Wohnzwecken erschlossenem Land in das Eigentumsrecht an diesem Land ist die für 2020 fällige Gebühr bis zum 30. Juni 2020 zu entrichten.
Ähnlich wie oben beschrieben, bedeutet dies faktisch eine dreimonatige Verschiebung der Zahlungsfristen. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Änderungen sowohl für Unternehmen als auch für Privatpersonen gelten, da der Gesetzentwurf keine Unterscheidung trifft.
8. Erlass der finanziellen Verbindlichkeiten aus der Anmietung von kommunalen oder staatlichen Liegenschaften
Der Bezirks- oder Gemeindevorsteher (Bürgermeister/Stadtpräsident) erhält die Befugnis, finanzielle Verbindlichkeiten aus der Vermietung, Verpachtung oder Nutzung von Immobilien ganz oder teilweise abzuschreiben oder sie während des Epidemie-Alters oder der Epidemie in Raten zu tilgen. Der Bezirks- bzw. Gemeindevorsteher (ohne Zustimmung des Woiwoden) kann zudem auf Antrag eines Unternehmens, dessen Liquidität (Fähigkeit zur fristgerechten Rückzahlung von Verbindlichkeiten) sich aufgrund der Coronavirus-Pandemie verschlechtert hat, auf die Eintreibung dieser Verbindlichkeiten verzichten.
9. Aktivitäten der lokalen Regierungen
Ungeachtet der auf zentraler Ebene beschlossenen Maßnahmen ergreifen Kommunen und Städte auf lokaler Ebene die Initiative und führen Anreize für Unternehmen ein. Ein Beispiel hierfür ist der Bürgermeister von Krakau, der am 17. März 2020 das Programm „Pauza“ vorstellte. Im Rahmen dieses Programms kündigte er die Stundung oder Ratenzahlung von Kommunalsteuern, darunter Grund- und Verkehrssteuern, auf Antrag von Unternehmen an. Diese Anreize gelten von März bis einschließlich Mai. Derweil hat der Bürgermeister von Warschau beschlossen, die Zustellung der Grundsteuerbescheide für 2020 auszusetzen. Steuerpflichtige sind erst nach Zustellung der Bescheide zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet; wer die Bescheide noch nicht erhalten hat, muss daher vorerst nicht zahlen.
Dieses Material wurde auf der Grundlage des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über besondere Lösungen im Zusammenhang mit der Prävention, Bekämpfung und Eindämmung von COVID-19, anderen Infektionskrankheiten und den dadurch verursachten Krisensituationen sowie bestimmter anderer Gesetze erstellt (Fassung veröffentlicht im Gesetzblatt von 2020, Pos. 568)
