Im heutigen Artikel setzen wir unsere Reihe zum Thema Agrarland fort. Diesmal widmen wir uns der Frage der Investitionsumsetzung in Agrarflächen, die untrennbar mit der Initiierung nichtlandwirtschaftlicher Flächennutzung verbunden ist.
Wenn der Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks dieses für den Bau von Gebäuden zu Zwecken, die nicht mit der Landwirtschaft zusammenhängen, nutzen möchte, ist die sogenannte „Entlandung des Grundstücks“ erforderlich, die aus zwei grundlegenden Schritten besteht: (i) Änderung der Landnutzung durch Änderung des örtlichen Raumordnungsplans (falls erforderlich) oder Einholung einer Entscheidung über die Bebauungsbedingungen und (ii) Ausschluss des Grundstücks von der landwirtschaftlichen Produktion.
Bei der Vorbereitung der Durchführung des Verfahrens zur „Entlandwirtschaftung“ müssen wir drei grundlegende Fragen beantworten, die Einfluss darauf haben, wie dieses Verfahren aussehen und wie lange es dauern wird – geschätzt:
1. Befindet sich das Grundstück innerhalb der Verwaltungsgrenzen der Stadt?
Grundsätzlich ist für die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in nichtlandwirtschaftliche Flächen die vorherige Zustimmung gemäß Artikel 7 des Gesetzes vom 3. Februar 1995 zum Schutz landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Flächen („ UOGRiL “) erforderlich (je nach Fall die Zustimmung der in dieser Bestimmung genannten zuständigen Behörde). Befindet sich die landwirtschaftliche Fläche jedoch innerhalb der Verwaltungsgrenzen einer Stadt, ist aufgrund der Ausnahme in Artikel 10a dieses Gesetzes keine solche Zustimmung erforderlich .
2. Welche Art von Grundstücken zählt zu den Immobilien?
Grundsätzlich gilt: Je nährstoffärmer der Boden (d. h. landwirtschaftliche Nutzfläche niedrigerer Klassen) auf unserem Grundstück ist, desto einfacher und schneller lässt er sich umwidmen. Gemäß Artikel 7, Absatz 2 des UOGRiL-Gesetzes ist bei der Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen der Klassen I–III (d. h. mit besseren Böden) die Zustimmung des für Entwicklung und ländliche Angelegenheiten zuständigen Ministers erforderlich . Diese Zustimmung wird auf Antrag des Gemeindevorstehers (Bürgermeister, Stadtpräsident) erteilt.
wichtige von dieser Regel . Eine solche Zustimmung ist nicht erforderlich, wenn das Grundstück alle folgenden Bedingungen erfüllt:
- Mindestens die Hälfte der Fläche jedes kompakten Teils des Grundstücks muss in das Gebiet der kompakten Bebauung einbezogen sein;
- liegen nicht weiter als 50 m von der Grenze des nächstgelegenen Baugrundstücks im Sinne der Bestimmungen des Gesetzes vom 21. August 1997 über die Immobilienverwaltung entfernt.
- befinden sich nicht weiter als 50 Meter von einer öffentlichen Straße im Sinne der Bestimmungen des Gesetzes vom 21. März 1985 über öffentliche Straßen entfernt.
- Ihre Fläche überschreitet nicht 0,5 ha, unabhängig davon, ob sie ein Ganzes oder mehrere separate Teile bilden.
Wenn unser Grundstück also keine landwirtschaftlichen Flächen der Klassen I-III umfasst, ist das Verfahren zur Einholung der Zustimmung des für die ländliche Entwicklung zuständigen Ministers nicht erforderlich.
3. Gibt es einen lokalen Bebauungsplan für das Grundstück?
Die Antwort auf diese Frage hat den größten Einfluss auf die Dauer der Umwandlung des Grundstücks in eine städtische Nutzfläche. Liegt für das Grundstück ein Bebauungsplan vor, muss zunächst die darin vorgesehene Nutzung geprüft werden . Stimmt diese Nutzung mit unseren Investitionsabsichten überein, beispielsweise wenn es sich um ein Wohngebiet mit Einfamilienhäusern handelt und wir dort ein solches errichten möchten, beschränkt sich die Umwandlung in eine städtische Nutzfläche auf die Stilllegung des Grundstücks (Phase II) und die anschließende Beantragung einer Baugenehmigung.
Sollte die im Flächennutzungsplan vorgesehene Nutzung des Grundstücks jedoch nicht mit unseren Plänen übereinstimmen, ist es notwendig, mit Phase I zu beginnen – der Änderung des bestehenden Plans, die im Folgenden näher beschrieben wird.
Gibt es jedoch keinen lokalen Entwicklungsplan für das Grundstück, so gehen wir zur Einleitung des "Entlandungsverfahrens" zu Phase I über – der Einholung einer Entscheidung über die Festlegung der Entwicklungsbedingungen.
STUFE I:
Einholung einer Entscheidung über die Festlegung von Entwicklungsbedingungen/Änderung des geltenden lokalen Entwicklungsplans
Sobald das Grundstück für die „Entlandung“ vorbereitet ist, kann Phase I beginnen. In Ermangelung eines lokalen Bebauungsplans wird eine Genehmigung zur Festlegung der Bebauungsbedingungen eingeholt . Diese Genehmigung wird auf Antrag des Gemeindevorstehers (Bürgermeister, Stadtpräsident) erteilt. In der Praxis erfolgt dies durch die zuständige Abteilung im Rathaus.
In der Regel kann eine Entscheidung über die Bauauflagen innerhalb eines Monats, in besonders komplexen Fällen innerhalb von zwei Monaten nach Einleitung des Verfahrens (dem Datum der Einreichung des vollständigen Antrags bei der zuständigen Behörde) ergehen. In der Praxis werden diese Fristen mitunter überschritten.
Wenn für das Grundstück ein lokaler Bebauungsplan gilt und die darin vorgesehene Nutzung nicht mit unseren Plänen übereinstimmt, sollten wir das Planänderungsverfahren einleiten und einen entsprechenden Antrag einreichen.
Gemäß Artikel 27 des Raumordnungsgesetzes erfolgen Änderungen einer Studie oder eines Flächennutzungsplans auf demselben Wege wie deren Verabschiedung. Dies bedeutet, dass jede Änderung, selbst eine teilweise oder eine den Plantext selbst betreffende, das hier beschriebene Verfahren Nr. 34 . Dies wird durch die Praxis und die Rechtsprechung bestätigt.
Ein Antrag auf Änderung eines Bebauungsplans berechtigt nicht zur Einleitung eines Verwaltungsverfahrens. Die Entscheidung über eine Änderung des Bebauungsplans obliegt allein dem Gemeinderat, der von sich aus oder auf Antrag des Bürgermeisters einen Beschluss zur Erstellung eines neuen Bebauungsplans fasst. Zwar kann jeder einen Antrag auf Erstellung eines Bebauungsplans bei diesen Gremien einreichen, der Gemeinderat ist jedoch nicht verpflichtet, einen entsprechenden Beschluss zu fassen.
STUFE II:
Ausschluss von landwirtschaftlichen Flächen aus der Produktion
Die Stilllegung landwirtschaftlicher Flächen ist der letzte Schritt der „Nichtlandwirtschaftlichen Nutzung“ und Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung und damit für den Baubeginn oder die nichtlandwirtschaftliche Nutzung bestehender landwirtschaftlicher Gebäude. Die Stilllegung kann erfolgen, nachdem entsprechende Genehmigungen für landwirtschaftliche Flächen der Klassen I, II, III, IIIa und IIIb (auf Böden mineralischen und organischen Ursprungs) sowie für landwirtschaftliche Flächen der Klassen IV, IVa, IVb, V und VI (auf Böden organischen Ursprungs) und für Flächen gemäß Art. 2 Abs. 1 Nr. 2–10 des UOGRiL erteilt wurden.
Die Einreichung eines Antrags auf Befreiung von der landwirtschaftlichen Produktion ist kostenlos, die Beschaffung einiger Anlagen kann jedoch zusätzliche Kosten verursachen.
Folgende Anlagen müssen der Bewerbung beigefügt werden:
- Aktueller Auszug aus dem Grundbuch;
- Ein Auszug und eine Karte aus dem örtlichen Bebauungsplan für das von dem Antrag betroffene Grundstück oder, falls kein solcher Plan vorliegt, die endgültige Entscheidung über die Bebauungsbedingungen;
- Ein Dokument, das das Recht auf Land bestätigt;
- Erklärung des Marktwerts von 1 m² des vom Antrag umfassten Grundstücks;
- 1 Exemplar des Grundstücksentwicklungsplans mit grafisch markierter (klare Umrisse – in Farbe) und berechneter Fläche (unter Berücksichtigung der Fläche und Klasse der ausgeschlossenen Nutzung), angegeben in vollen m² oder mit einer Genauigkeit von 0,0001 ha, die für den Ausschluss von der landwirtschaftlichen Produktion vorgesehen ist, mit einem markierten Gebäude.
- Vollmacht.
Der Ausschlussbescheid wird in der Regel vom zuständigen Starosta (Bezirksvorsteher) erlassen. Sobald der Ausschlussbescheid rechtskräftig ist, kann eine Baugenehmigung erteilt werden . Es ist zu beachten, dass eine Baugenehmigung, die vor dem Ausschlussbescheid erteilt wird, für ungültig erklärt werden muss, da sie eindeutig gegen die Vorschriften zum Schutz landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Flächen verstößt (Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 14. Oktober 1998, IV SA 1627/96).
Wir laden Sie herzlich ein, unsere Serie fortlaufend zu verfolgen – nächste Woche werden wir Ihnen die Gebühren vorstellen, die von Personen zu entrichten sind, die eine endgültige Entscheidung über die Genehmigung zum Ausschluss von Land aus der landwirtschaftlichen Produktion erhalten haben.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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