Seit einigen Jahren herrscht in Polen ein Mangel an Bauland für Wohnzwecke, was einer der Hauptgründe für die steigenden Immobilienpreise ist. Daher wird regelmäßig ein besserer Zugang zu landwirtschaftlichen Flächen gefordert, insbesondere in Städten und deren Umland. In diesem Artikel stellen wir die wichtigsten jüngsten Änderungen vor, insbesondere jene, die den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen durch Nicht-Landwirte betreffen. Wir beleuchten außerdem Regelungen, die den Erwerb solcher Flächen durch Nicht-Landwirte erheblich erschweren.
Am 5. Oktober 2023 traten eine Änderung des Gesetzes über die Entwicklung des Agrarsystems (" UKUR "), des Gesetzes über die Verwaltung landwirtschaftlicher Immobilien der Staatskasse und des Bürgerlichen Gesetzbuches in Kraft.
der Ersitzung festzustellen . Gemäß den jüngsten Änderungen können nun nicht mehr nur einzelne Landwirte landwirtschaftliche Flächen durch Ersitzung erwerben. Durch die Aufhebung von Artikel 173 § 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch Ersitzung nicht mehr an den Status eines einzelnen Landwirts gebunden . Es ist anzumerken, dass die Ersitzung landwirtschaftlicher Flächen durch Nicht-Landwirte nach der Änderung von 2016 praktisch unmöglich war. Aufgrund dieser Änderungen entfällt auch die Pflicht, nach der Ersitzung einen landwirtschaftlichen Betrieb fünf Jahre lang zu führen . Die Streichung von § 3 aus Artikel 173 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist unserer Ansicht nach eine sehr vorteilhafte Lösung, da die vorherige Bestimmung unklar war und den Verkauf kleiner landwirtschaftlicher Parzellen behinderte. Darüber hinaus kann das Nationale Förderzentrum für Landwirtschaft im Falle einer Ersitzung sein sogenanntes Erwerbsrecht nicht mehr ausüben.
Die Änderung lockerte auch die strenge Regelung für landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Fläche von weniger als 0,3 Hektar (UKUR). Vor dem 5. Oktober 2023 galten Grundstücke ab 0,3 Hektar, von denen nur ein kleiner Teil landwirtschaftlich genutzt wurde, vollständig als landwirtschaftliche Nutzfläche. Daher unterlagen diese Grundstücke allen Beschränkungen der UKUR. Nach den neuen Bestimmungen muss die landwirtschaftliche Nutzfläche jedoch mindestens 0,3 Hektar betragen, damit das gesamte Grundstück im Grundbuch mit dem Symbol „R“ für landwirtschaftliche Nutzfläche gekennzeichnet wird . Dies erleichtert Nicht-Landwirten den Erwerb solcher Grundstücke. Beispielsweise gilt ein Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1 Hektar, von dem nur 0,29 Hektar als landwirtschaftliche Nutzfläche ausgewiesen sind, nicht mehr als landwirtschaftliche Nutzfläche im Sinne der UKUR. Wir sind überzeugt, dass diese Änderung Immobilientransaktionen mit geringem landwirtschaftlichen Flächenanteil und nicht landwirtschaftlich genutzten Flächen deutlich vereinfachen wird. Dies ist zweifellos eine positive Entwicklung für den Wohnungsmarkt.
Erwähnenswert ist auch die bisherige Formulierung des schwer interpretierbaren Artikels 2, Abschnitt 3, Nummer 11 der UKUR, die viele Zweifel hinsichtlich des Erwerbs von landwirtschaftlichen Flächen durch Nichtlandwirte, unter anderem im Zuge von Umwandlungen, aufkommen ließ. Grundsätzlich können nur Personen mit dem Status eines Einzellandwirts landwirtschaftliche Flächen erwerben. Die UKUR sieht jedoch zahlreiche Ausnahmen von dieser Regel vor, die es auch Nichtlandwirten ermöglichen, landwirtschaftliche Flächen zu erwerben. Die Änderung beseitigt diese Unsicherheit, sodass der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen nunmehr zweifelsfrei im Falle der Umwandlung eines Einzelunternehmers oder einer Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft möglich ist . Es ist jedoch zu beachten, dass in einem solchen Fall das Nationale Unterstützungszentrum für Landwirtschaft berechtigt ist, eine Erklärung über den Erwerb der landwirtschaftlichen Flächen abzugeben.
Im Hinblick auf das Handelsrecht ist anzumerken, dass Artikel 3a der UKUR geändert wurde Diese Änderung wird Aktienverkaufstransaktionen leider . Die geänderte Bestimmung räumt dem Nationalen Unterstützungszentrum für Landwirtschaft ein Vorkaufsrecht für Anteile an Muttergesellschaften ein, die Anteile an Unternehmen halten, welche Eigentümer oder dauerhafte Nutzungsberechtigte von landwirtschaftlichen Flächen mit einer Mindestfläche von 5 Hektar oder von landwirtschaftlichen Flächen mit einer Gesamtfläche von mindestens 5 Hektar sind. Das Nationale Unterstützungszentrum für Landwirtschaft hat bis zu zwei Monate Zeit, dieses Recht auszuüben, was die Transaktionsdauer unmittelbar verlängern wird.
Die Änderungen betreffen auch die Preise landwirtschaftlicher Grundstücke, da die UKUR-Änderung unter anderem den Katalog der vom Generaldirektor des Nationalen Unterstützungszentrums für Landwirtschaft herausgegebenen Genehmigungen für den Erwerb landwirtschaftlicher Immobilien erweitert hat . Die bisherigen Bedingungen – (i) Nachweis des Verkäufers, dass der Verkauf der landwirtschaftlichen Immobilie an einen einzelnen Landwirt nicht möglich war, (ii) Verpflichtung des Käufers, die erworbene landwirtschaftliche Immobilie landwirtschaftlich zu nutzen, und (iii) Vermeidung einer übermäßigen Konzentration landwirtschaftlicher Flächen – wurden um eine vierte Bedingung . Diese besagt, dass der Verkaufspreis der landwirtschaftlichen Immobilie mindestens 95 % des in der Ausschreibung angegebenen Preises betragen muss .
Eine weitere wichtige Änderung, die durch die Verfassungsänderung eingeführt wurde, ist die Abschaffung des Rechts von Familienstiftungen, landwirtschaftliche Grundstücke von einem Hektar oder mehr unter den gleichen Bedingungen wie Einzelbauern zu erwerben . Gemäß den Änderungen müssen sie zunächst den Status eines Einzelbauern erlangen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass landwirtschaftliche Grundstückstransaktionen nur geringfügig erleichtert wurden und die meisten Grundstücke daher weiterhin erheblichen Beschränkungen unterliegen, die sich aus der dem Nationalen Unterstützungszentrum für Landwirtschaft erteilten Genehmigung ergeben. Es ist hervorzuheben, dass die umgesetzten Änderungen, insbesondere jene zum Ersitzungsrecht und zur Ausweitung der landwirtschaftlichen Nutzfläche, zwar positiv, aber sicherlich unzureichend sind. Wir stimmen zwar zu, dass Beschränkungen für wertvolle, für die landwirtschaftliche Produktion wichtige Flächen gelten sollten, doch lassen sich die für städtische und vorstädtische Flächen geltenden Beschränkungen kaum rechtfertigen. Diese könnten das Problem des Mangels an Baugrundstücken lösen und die Stadtentwicklung beschleunigen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 24. Oktober 2023
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