Mit dem heutigen Artikel in „Dienstagmorgens fürs Bauen“ starten wir eine neue Reihe, in der wir Sie mit Themen rund um Gemeinschaftsflächen von Immobilien vertraut machen möchten – insbesondere im Hinblick auf die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümern. Aus Erfahrung wissen wir, was in der Praxis oft zu Unklarheiten führt. Daher konzentrieren wir uns insbesondere auf die Rechtsprechung, die versucht zu definieren, was Gemeinschaftsflächen und was ein Bestandteil des Gebäudes oder seiner Nebengebäude ist.
Zunächst sei daran erinnert, dass gemäß dem Gesetz vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken („ UWL “) das Gemeinschaftseigentum das Grundstück umfasst, auf dem sich ein Gebäude befindet, sowie alle Gebäudeteile und Einrichtungen, die nicht ausschließlich dem Eigentümer des Grundstücks zur Verfügung stehen. Aus dieser Definition geht hervor, dass Grundstücke (ob Wohn- oder Gewerbeimmobilien) sowie alle Einrichtungen, die ausschließlich einem bestimmten Eigentümer des Grundstücks zur Verfügung stehen, nicht als Gemeinschaftseigentum gelten.
Es sollte außer Frage stehen, dass zu den Gemeinschaftsflächen sowohl Elemente außerhalb des Gebäudes wie Boden, Fassade, Dach, Gehwege, Straßen und Spielplätze als auch Elemente innerhalb des Gebäudes wie Treppenhäuser, Aufzüge und Flure gehören.
Es ist jedoch mitunter sehr schwierig, ein bestimmtes Element eindeutig den Gemeinschaftsflächen oder -räumen zuzuordnen. In solchen Fällen ist es notwendig, das betreffende Element aus technischer Sicht zu untersuchen, insbesondere um seine Funktion zu beurteilen.
Ein gutes Beispiel hierfür sind Balkone, deren Teile in manchen Fällen als Gemeinschaftsflächen, in anderen Fällen als zum Gebäude gehörende Bereiche gelten. In seinem Beschluss vom 7. März 2008 (Aktenzeichen III CZP 10/08) führte der Oberste Gerichtshof aus: „Der Rechtsstatus eines Balkons hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, die primär vom architektonischen Konzept des jeweiligen Gebäudes beeinflusst werden. So kann ein Balkon lediglich Teil der Fassade sein, eine dekorative Funktion erfüllen und zwar für die Nutzung durch Bewohner mehrerer Wohneinheiten vorgesehen sein, aber allen Bewohnern eines Stockwerks oder sogar allen Bewohnern des gesamten Gebäudes zugänglich sein. Andererseits kann ein Gebäude so geplant und gebaut sein, dass der Zugang zum Balkon nur von einer einzigen Wohneinheit aus möglich ist und dieser ausschließlich dem Eigentümer dieser Einheit dient.“
Im ersten Fall wird davon ausgegangen, dass Balkone öffentlich zugängliche Teile des Gebäudes darstellen und somit zum Gemeinschaftseigentum gehören, während im zweiten Fall Balkone nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören, sondern Bestandteil der Wohnräume sind, was die Einstufung eines solchen Balkons als angrenzendes Zimmer jedoch nicht ausschließt.“
Die obige Unterscheidung hat, nicht nur im Zusammenhang mit Balkonen, erhebliche rechtliche Konsequenzen. Je nachdem, ob es sich um eine Gemeinschaftsfläche, eine Wohnung oder ein dazugehöriges Teil handelt, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Wohnungseigentümer für die Verwaltung des Eigentums verantwortlich, einschließlich der Nutzung der Nutzungsrechte und der Instandhaltungskosten. Leider sind die geltenden Rechtsvorschriften oft unpräzise, was häufig zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn über die Verwaltung von Gemeinschaftsflächen führt. Daher ist es ratsam, sich mit den geltenden Rechtsvorschriften und der Rechtsprechung in diesem Bereich vertraut zu machen, um unnötige Risiken im Zusammenhang mit der unsachgemäßen Erfüllung der Eigentumspflichten zu vermeiden und vor allem, um die eigenen Rechte und Pflichten in diesem Bereich zu verstehen.
Wir hoffen, dass die folgenden Artikel sowohl für Immobilieneigentümer, die ihr Wissen vertiefen möchten, als auch für diejenigen interessant sind, die sich gerade für den Kauf ihrer ersten Immobilie entscheiden und erfahren möchten, worauf sie achten sollten. Schließlich werden auch Verwalter und Administratoren von Wohnanlagen in unseren Artikeln sicherlich etwas Nützliches finden, da wir Beispiele für wichtige und häufig auftretende Probleme im Zusammenhang mit der Verwaltung von Gemeinschaftsflächen analysieren werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 14. Oktober 2024
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