Aufgrund der Veröffentlichung des Entwurfs des „Gesetzes zur Änderung des Baugesetzes und des Raumordnungs- und Entwicklungsgesetzes“ (im Folgenden „ Entwurf “), der im Rahmen des Programms „Polnischer Deal“ angekündigt wurde und den Bau von Wohnungen bis zu 70 m² erleichtern soll , haben wir uns diese Woche entschieden, dieses Thema zu analysieren. Nächste Woche werden wir uns erneut mit der Berechnung der Gebühren für den Ausschluss landwirtschaftlicher Flächen von der Bewirtschaftung befassen.
Wie wir zu Beginn der Begründung des Gesetzentwurfs lesen, ergibt sich der Änderungsbedarf aus dem Bedürfnis, „einfache rechtliche Instrumente bereitzustellen, die den Bau von Einfamilienhäusern zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs ermöglichen. (...) ohne Baugenehmigung, ohne Bautagebuch und ohne die Notwendigkeit, einen Bauleiter zu bestellen.“ Im Hinblick auf die konkreten Änderungen sieht der Gesetzentwurf die Aufnahme zweier weiterer Investitionsarten in die Liste derjenigen vor, die keiner Baugenehmigung bedürfen, sondern lediglich einer Meldung , d. h. den Bau von:
Punkt 1a) „freistehende, höchstens zweigeschossige Einfamilienhäuser mit einer Gebäudefläche von bis zu 70 m² , wobei die Nutzfläche dieser Gebäude 90 m² nicht überschreiten darf und ihre Anzahl ein Gebäude pro 1.000 m² Grundstücksfläche nicht überschreiten darf . “
Punkt 16) „ Freistehende, eingeschossige Gebäude zur individuellen Erholung, verstanden als Gebäude, die für die periodische Erholung bestimmt sind, mit einer Gebäudefläche von bis zu 70 m² , einer Spannweite der Bauteile von höchstens 6 m und einer Auskragung von höchstens 2 m, wobei die Anzahl solcher Gebäude eines pro 500 m² Grundstücksfläche nicht überschreiten darf . “
Das Verfahren zur Einreichung eines Bauantrags soll kurz rekapituliert werden . Vor Baubeginn ist zunächst eine Bauanzeige bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Diese muss die in den Absätzen 2 und 2a genannten Informationen und Anlagen enthalten. Die Behörde kann vom Antragsteller die Ergänzung der Anzeige verlangen, Einspruch erheben oder die Pflicht zur Einholung einer Baugenehmigung für das jeweilige Bauwerk oder die Bauarbeiten auferlegen. Gemäß Artikel 30a des Baugesetzes veröffentlicht die Bauaufsichtsbehörde die Bauanzeige innerhalb von drei Tagen nach Eingang der Anzeige für einen Zeitraum von mindestens 30 und höchstens 60 Tagen im öffentlichen Informationsblatt (BIP) auf ihrer Website.
1) Zustellung der Mitteilung – Informationen über die erfolgte Mitteilung, einschließlich Name und Vorname bzw. Firmenname des Investors sowie Adresse und Beschreibung der geplanten Anlage;
2) Einlegung eines Widerspruchs – Informationen über das Datum der Einlegung;
3) Ablauf der in Art. 30 Abs. 5 des Baugesetzes genannten Frist – Information, dass kein Widerspruch eingelegt wurde.
Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, nachdem die Frist für die Einlegung eines Einspruchs bei der Behörde abgelaufen ist.
Obwohl die Projektverantwortlichen angeben, dass der Bau von „Häusern bis zu 70 m² “ Verpflichtungen aus dem Baugesetz unterliegt, wie beispielsweise die Benachrichtigung der Bauaufsichtsbehörden und des Planers, der die Übereinstimmung des Baus mit der Planung überwacht, über den geplanten Baubeginn (Art. 41 Abs. 4), die geodätische Markierung auf dem Gelände und nach der Fertigstellung die geodätische Bestandsaufnahme (Art. 43 Abs. 1 Nr. 2) sowie die Benachrichtigung der Bauaufsichtsbehörde über die Fertigstellung des Baus (Art. 54 Abs. 1 und Art. 57 Abs. 1 ba), geben die vorgeschlagenen Änderungen Anlass zur Sorge.
Der vorgeschlagene Punkt 1a ist besonders fragwürdig. Es ist hervorzuheben, dass das Baugesetz bereits den Bau von Einfamilienhäusern nach vorheriger Anmeldung ohne jegliche Beschränkungen der Gebäude- oder Nutzfläche erlaubt, sofern die Auswirkungen der Investition auf das oder die Grundstücke fallen, auf denen sie geplant wurden . Die vorgeschlagene Änderung ist daher an sich nicht revolutionär. Problematisch ist jedoch der Wegfall der Pflicht zur Bestellung eines Bauleiters und zur Führung eines Bautagebuchs . Dies bedeutet, dass die Bauarbeiten während des Projekts keiner Aufsicht durch eine Person mit Baugenehmigung unterliegen , die eigentlich in der Verantwortung des Bauleiters liegt. Darüber hinaus gibt es ohne Bautagebuch keine Dokumentation, in der etwaige Unregelmäßigkeiten festgehalten werden können.
Die Analyse von Punkt 16 zeigt, dass die Projektträger die Größe der einzelnen Freizeitgebäude von 35 m² auf 70 m² , gleichzeitig aber zwei Bauteile (Spannweite und Kragarmausladung) begrenzen wollen – wer dies überprüfen wird und wann, ist noch unklar. Zudem soll die Pflicht zur Erstellung eines geodätischen Inventars nach Fertigstellung dieser Gebäude eingeführt werden, was deren Eintragung ins Liegenschafts- und Gebäuderegister zur Folge hat.
Die Verfasser schlagen außerdem Änderungen des Raumordnungsgesetzes (Artikel 59 Absatz 2a und Artikel 64 Absätze 1 und 1a) vor, die die Frist für die Erteilung einer Baugenehmigung auf 30 Tage verkürzen, wenn kein lokaler Bebauungsplan für den Bau von Häusern bis zu 70 m² vorliegt . Die vorgeschlagene Änderung könnte das Genehmigungsverfahren beschleunigen, doch wenn die Behörden selbst die 90-Tage-Frist für die Erteilung von Baugenehmigungen nicht einhalten, dürfte diese Bestimmung in der Praxis kaum Anwendung finden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die vorgeschlagenen Änderungen mit den Ankündigungen des Programms „Polnischer Deal“ übereinstimmen. Diese Ankündigungen wurden zwar präzisiert, doch die Notwendigkeit ihrer Umsetzung bleibt fraglich, insbesondere da die vorgeschlagenen Änderungen das Risiko von Unregelmäßigkeiten bei Bauarbeiten aufgrund mangelnder fachlicher Aufsicht erhöhen.
Nächste Woche werden wir uns wieder mit der Analyse von Themen im Zusammenhang mit der Umsetzung von Investitionen in landwirtschaftliche Flächen befassen.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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