Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauindustrie“ stellen wir Ihnen die Gesetzesänderungen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt vor, die Anfang dieses Monats in Kraft getreten sind, und weisen auf die Änderungen hin, die demnächst in Kraft treten werden.
1. Einfrieren der Heizkosten – der Präsident unterzeichnete die Gesetzesänderung
Der Präsident unterzeichnete eine Änderung des Gesetzes vom 15. September 2022 über Sonderlösungen für bestimmte Wärmequellen im Zusammenhang mit der Lage auf dem Brennstoffmarkt und einigen anderen Gesetzen . Diese Änderung führt einen Mechanismus ein, der Preiserhöhungen für Wärmeverbraucher auf maximal 40 % gegenüber den am 30. September 2022 geltenden Preisen begrenzt. Die Gesetzesänderung soll sicherstellen, dass die Unterstützung auch bei steigenden Wärmepreisen gewährleistet ist. Steigen die Wärmepreise (einschließlich aller Gebühren und Entgelte für Wärmeverbraucher) um mehr als 40 % gegenüber dem 30. September 2022, erhalten die Energieunternehmen eine Kompensation. Dadurch werden die Verbraucher (darunter Haushalte, Krankenhäuser, Bildungseinrichtungen und Wohnanlagen) vor Preiserhöhungen geschützt. Die Preisbegrenzung gilt vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2023.
2. Inkrafttreten des Gesetzes über Wohnungsgenossenschaften
Am 1. März 2023 trat das Gesetz vom 4. November 2022 über Wohnungsgenossenschaften in Kraft, das Investitionen in diesem Rahmen erleichtern soll. Zur Erinnerung: Wohnungsgenossenschaften ermöglichen es zukünftigen Bewohnern, gemeinsam in Wohngebäude zu investieren und den gesamten Prozess zu steuern, d. h. ein Grundstück zu erwerben und darauf ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Wohnungsgenossenschaften sollen eine Alternative zu Investitionen von Bauträgern darstellen. Durch diese Bauform sollen die Kosten für die Mitglieder einer Wohnungsgenossenschaft gesenkt werden, da bei solchen Investitionen in der Regel keine Gewinnspanne des Bauträgers anfällt. Darüber hinaus führt dieses Gesetz spezifische Regelungen für die Veräußerung von Immobilien in kommunalem Besitz ein, um die Umsetzung von Wohnungsbauinvestitionen in Form von Genossenschaften oder neu gegründeten Wohnungsgenossenschaften zu fördern.
3. Änderungen am Wohnungsprogramm ohne Anzahlung
Auch das Programm „Wohnung ohne Anzahlung“, das den Erwerb einer Hypothek ermöglicht, wurde geändert. Anfang des Monats wurden die Preisobergrenzen für staatlich geförderte Wohnungen angehoben . Die Mindestanzahlung für eine Hypothek wurde abgeschafft. In der ursprünglichen Version des Programms waren nur Personen mit einer Anzahlung von maximal 10 % berechtigt; höhere Anzahlungen waren ausgeschlossen. Nach der Änderung ist der Kreis der Berechtigten nun auch Personen ohne ausreichende Mittel für eine Anzahlung sowie solche mit einer Anzahlung von mehr als 10 % oder sogar bis zu 20 %, jedoch maximal 200.000 PLN, eingeschlossen.
4. Antrag des Menschenrechtsbeauftragten auf Vorlage einer Rechtsfrage zu den nach Artikel 7 des Bierut-Dekrets zur Antragstellung auf Erteilung eines dauerhaften Nießbrauchs berechtigten Rechtssubjekten
Der Beauftragte für Menschenrechte hat dem Obersten Verwaltungsgericht eine Rechtsfrage zur Berechtigung von Käufern von Dekretansprüchen vorgelegt, einen Antrag auf Errichtung eines dauerhaften Nießbrauchs an Grundstücken zu stellen, die Gegenstand eines Dekretverfahrens sind. Diese Frage ist von entscheidender Bedeutung für die Bestimmung des Kreises derjenigen, die gemäß Artikel 7 des Bierut-Dekrets zur Antragstellung auf Errichtung eines dauerhaften Nießbrauchs an nach diesem Dekret erworbenen Grundstücken berechtigt sind. Bislang hat sich eine Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte entwickelt, wonach das Recht zur Antragstellung auf Errichtung eines dauerhaften Nießbrauchs ein dingliches und somit übertragbares Recht darstellt, das beispielsweise durch Verkauf veräußert werden kann. In diesem Fall wird der Käufer des genannten Rechts Partei des Verwaltungsverfahrens zur Errichtung des dauerhaften Nießbrauchs. Der Oberste Verwaltungsgerichtshof hat jedoch jüngst Urteile erlassen, die diese Rechtsprechung in Frage stellen und darauf hinweisen, dass dieses Recht nur auf die Erben oder Käufer des Nachlasses (d. h. nach allgemeiner Erbfolge) übergeht. Wir erwarten daher mit Spannung die Stellungnahme der NSA zu diesem Thema.
5. Energieausweise für alle Gebäude ab dem 28. April 2023.
Am 28. April 2023 tritt das Gesetz vom 7. Oktober 2022 zur Änderung des Gesetzes über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und des Baugesetzes in Kraft. Künftig ist für jedes Gebäude ein Energieausweis erforderlich. Dieser wird nicht nur für Neubauten oder Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, sondern auch für bereits bestehende Gebäude benötigt. Ein Energieausweis ist außerdem erforderlich, wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen oder vermieten möchte. Wichtig ist, dass der Besitz eines solchen Dokuments alle zehn Jahre eine Energieprüfung des Gebäudes vorschreibt. Werden in diesem Zeitraum Änderungen vorgenommen, wie beispielsweise der Austausch von Fenstern oder der Heizungsanlage, ist ein neuer Energieausweis erforderlich. Die Nichtbeachtung dieser Vorschrift kann mit einer Geldstrafe von bis zu 5.000 PLN geahndet werden.
In nur einer Woche werden wir uns einer detaillierten Analyse weiterer vorgeschlagener Änderungen des Raumplanungs- und Entwicklungsgesetzes widmen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 6. März 2023.
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