Im heutigen Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für Bauprofis“ setzen wir unsere kürzlich gestartete Serie zum Thema Miteigentum fort. Dieses Thema ist von großer praktischer Bedeutung, da viele Immobilien in Polen im gemeinsamen Besitz von zwei oder mehr Personen sind. Folglich können die damit verbundenen Probleme jeden betreffen. Daher möchten wir uns heute mit den Auswirkungen des Miteigentums auf das Nutzungsrecht an Immobilien für Bauzwecke befassen, da das Recht zur Immobilienentwicklung eines der Hauptrechte des Eigentümers ist. Ich empfehle allen, die unsere vorherigen Artikel zum Thema Miteigentum noch nicht gelesen haben, dies nachzuholen, da die heute besprochenen Themen dadurch verständlicher werden.
Das Recht zur Bebauung von Grundstücken steht jedem zu, der einen Rechtsanspruch auf die Nutzung eines Grundstücks zu Bauzwecken besitzt, sofern das Bauvorhaben den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Dieses Recht kann aus verschiedenen Quellen stammen, beispielsweise aus Pacht- oder Mietverträgen (sofern diese das Recht zur Durchführung von Bauarbeiten einräumen), beschränkten Nutzungsrechten (insbesondere solchen, die die Nutzung und Kontrolle von Grundstücken ermöglichen, wie Nießbrauch, gemeinschaftliche Eigentumsrechte an Wohn- oder Gewerbeimmobilien) und vor allem aus Eigentumsrechten und unbefristeten Nießbrauchrechten. Der Besitz des Rechts zur Nutzung eines Grundstücks zu Bauzwecken ist eine notwendige Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung , unabhängig davon, ob die Investition auf Grundlage einer Anmeldung oder einer Baugenehmigung realisiert werden kann.
Es ist jedoch leicht einzusehen, dass bei gemeinschaftlichem Immobilieneigentum das Recht zur Bebauung des Grundstücks gleichzeitig mehreren Parteien zusteht. Was geschieht also, wenn beispielsweise nur ein Miteigentümer ein bestimmtes Bauvorhaben realisieren möchte, während die anderen kein besonderes Interesse daran haben? Reicht der Wille eines Miteigentümers aus, um das geplante Projekt umzusetzen, oder ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich?
Diese Frage wurde in der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte wiederholt behandelt, sodass in diesem Bereich eine relativ klare Rechtsprechungslinie existiert. Wie entscheiden Gerichte also typischerweise in solchen Fällen?
In diesem Zusammenhang ist unter anderem auf das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 17. März 2022, Az. II OSK 832/21, hingewiesen, in dem das Gericht feststellte: „ Die Rechtsprechung hat die Auffassung etabliert, dass die Abgabe einer Erklärung über das Recht zur Nutzung des Grundstücks zu Bauzwecken durch einen Investor die Verwaltungsbehörden grundsätzlich von der Pflicht befreit, die Richtigkeit dieser Erklärung zu prüfen. Eine solche Erklärung ist jedoch nur dann wirksam, wenn die im Verfahren erhobenen Beweise nicht das Gegenteil belegen oder wenn keine Zweifel an ihrer Übereinstimmung mit der tatsächlichen Rechtslage bestehen (vgl. Urteile des Obersten Verwaltungsgerichts vom 23. April 2013, II OSK 980/12, und vom 26. November 2015, II OSK 760/14). “
Betrifft der Genehmigungsantrag ein im Miteigentum stehendes Grundstück, muss der Investor die Zustimmung der übrigen Miteigentümer einholen. Literatur und Rechtsprechung bestätigen übereinstimmend, dass Bauarbeiten an Grundstücken in der Regel über die übliche Verwaltung des Miteigentums hinausgehen. Daher findet Artikel 199 des Bürgerlichen Gesetzbuches Anwendung, wonach die Wirksamkeit eines solchen Bauvorhabens von der Zustimmung aller Miteigentümer abhängt.
Die Verwaltungsgerichte vertreten daher eine sehr klare Auffassung: Um ein Grundstück bebauen zu können, ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich .
Es ist außerdem zu beachten, dass die Abgabe einer Erklärung eines Miteigentümers einer Immobilie über die Veräußerung der Immobilie zu Bauzwecken trotz fehlender Zustimmung der anderen Miteigentümer ihn strafrechtlich verantwortlich machen kann, da eine solche Erklärung unter Androhung strafrechtlicher Haftung gemäß Artikel 233 des Strafgesetzbuches abgegeben wird.
Ist ein Miteigentümer einer Immobilie, der sich mit den anderen Miteigentümern nicht über die Bebauung der Immobilie einigen kann, also rechtlich machtlos? Es ist möglich, eine gerichtliche Genehmigung zur Ausübung dieses Rechts zu beantragen, jedoch ist zu beachten, dass dieses Recht nur Miteigentümern zusteht, deren Anteile an der Immobilie mindestens die Hälfte betragen.
Eine Alternative zur oben genannten Lösung besteht in der Möglichkeit, die Rechte und Pflichten der Parteien hinsichtlich der Immobilienentwicklung durch einen Nutzungsvereinbarung (sogenannter Quuad-usum-Vertrag) zu regeln. Dieser ermöglicht es einem Miteigentümer, einen Teil des Grundstücks zur alleinigen Nutzung zuzuweisen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass eine solche Vereinbarung die Aufteilung des Eigentums nicht ersetzt und den Status des Miteigentums nicht aufhebt. Sie wirkt sich ausschließlich auf das Verhältnis zwischen den Parteien aus.
Die Frage des Baurechts an Grundstücken stellt sich bei größeren Wohnanlagen (d. h. mit mehr als drei separaten und nicht separaten Wohneinheiten) anders, da hier das Wohnungseigentumsgesetz Anwendung findet. In solchen Fällen, da dies über die übliche Verwaltung hinausgeht, wird die Baugenehmigung durch einen Beschluss der Wohnanlage erteilt, der von den Miteigentümern gefasst wird. Hierfür genügt die Zustimmung von mehr als der Hälfte der Miteigentümer.
Nächste Woche werden wir darüber sprechen, wie sich Miteigentum auf die Pflichten im Zusammenhang mit der Zahlung der Grundsteuer auswirkt.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 11. Dezember 2023
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