Im diesjährigen letzten Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgen für die Baubranche“ haben wir uns entschlossen, einige Themen zusammenzufassen und zu beleuchten, die den Immobilienmarkt im vergangenen Jahr beeinflusst haben. Kurz gesagt: Es herrschte eine Art „Warten“. Der Immobilienmarkt wartete auf die Umsetzung zahlreicher Maßnahmen, die die neue Regierung Anfang des Jahres angekündigt hatte – die meisten davon wurden jedoch nie umgesetzt.
Wir beginnen jedoch mit einer positiven Nachricht. Eine der ersten wichtigen Entscheidungen für den Immobilienmarkt war die Verschiebung des Inkrafttretens der Änderungen der Verordnung über die technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standort, die unter dem Motto „Bauträger stoppen“ eingeführt wurden. Die Verordnung, die der vorherige Minister in seinen letzten Amtstagen unterzeichnet hatte, hätte die Umsetzung vieler Wohnbauprojekte erheblich behindern können. Die Verlängerung der Frist um weitere vier Monate ermöglichte die Fertigstellung von Bauprojekten für komplexe und groß angelegte Investitionen. Die ursprüngliche Frist für die Aussetzung der Verordnung war eindeutig zu kurz, als dass Investoren ihre bereits begonnenen Planungsprozesse an die eingeführten Änderungen hätten anpassen können.
Es ist wichtig zu beachten, dass ab dem 1. Januar 2024 alle neuen Gebäude, die in Betrieb genommen werden und für die die Führung eines Bautagebuchs vorgeschrieben ist, dieses Tagebuch in digitaler Form führen müssen.
In diesem Jahr wurden weitere Schritte zur Reform der Raumplanung unternommen. Ein wichtiger Meilenstein war das Inkrafttreten der Verordnung des Ministers für Entwicklung und Technologie vom 20. Februar 2024 über die Spezifikation des Antragsformulars zur Festlegung des Standorts einer öffentlichen Investition oder eines Entwicklungsprojekts am 27. März 2024. Die Änderung der Raumplanung führte die Verpflichtung ein, die Übereinstimmung der in der Entscheidung über die Festlegung des Standorts einer öffentlichen Investition oder eines Entwicklungsprojekts festgelegten Bedingungen und detaillierten Grundsätze der Landentwicklung und -bebauung mit dem Flächennutzungsplan sicherzustellen.
Ein wichtiger Schritt der Regierung in die richtige Richtung war die Änderung der Grundsteuer. Diese erfolgte nach einem Urteil des Verfassungsgerichts, das die Definition von „Gebäude“ im Kommunalsteuergesetz für verfassungswidrig erklärte. Daraufhin wurde eine Gesetzesänderung verabschiedet, die neue Definitionen wichtiger grundsteuerlicher Begriffe wie „Gebäude“, „Bauwerk“, „Bauobjekt“ und „Bauarbeiten“ einführte. Zuvor mussten in diesem Zusammenhang Definitionen aus der Bauordnung herangezogen werden, was häufig zu erheblichen Auslegungsfragen in Steuerangelegenheiten führte. Gemäß der Gesetzesänderung muss zur Feststellung, ob es sich bei einem Gebäude um ein Bauwerk handelt, ein Anhang zum Gesetz konsultiert werden, der eine abschließende Liste solcher Bauwerke enthält. Die positiven Änderungen für Eigentümer von Stellplätzen in Wohngebäuden, in denen Garagen als separate Einheiten galten, sind ebenfalls zu begrüßen. Bisher unterlagen diese Einheiten einem höheren Grundsteuersatz. Die am 1. Januar 2025 in Kraft tretende Gesetzesänderung gleicht die Steuersätze in diesem Bereich denen von Garagen an, die keine separaten Wohneinheiten darstellen.
Aufgrund der Überschwemmungen in Teilen der Republik Polen trat am 1. Oktober 2024 das Gesetz zur Änderung des Gesetzes über Sondermaßnahmen im Zusammenhang mit Hochwasserhilfe und einiger anderer Gesetze in Kraft. Dieses Gesetz sieht unter anderem die Unterstützung von Betroffenen vor, die Kreditnehmer im Sinne des Gesetzes vom 9. Oktober 2015 über die Unterstützung von Kreditnehmern mit Wohnungsbaudarlehen sind und sich in einer finanziellen Notlage befinden. Voraussetzung ist, dass ihr durch das Wohnungsbaudarlehen (im Sinne des Gesetzes über die Unterstützung von Kreditnehmern) finanziertes Einfamilienhaus oder ihre Wohnung durch die Überschwemmung beschädigt oder zerstört wurde und dass sie diese Wohnung oder Teile davon – auch nur vorübergehend – nicht mehr nutzen können oder dass sie infolge der Überschwemmung ihre Einkommensquelle vollständig verloren haben. Die Betroffenen müssen in der Gemeinde oder dem Ort, der in den Verordnungen gemäß Artikel 1 Absatz 2 des Sondergesetzes über Hochwasserhilfe genannt ist, beschäftigt gewesen sein oder dort ein Gewerbe betrieben haben.
Gemäß dem neu eingeführten Artikel 27a haben Gemeinden, die von Überschwemmungen betroffen sind, ein Vorkaufsrecht für Wohnimmobilien oder Einfamilienhäuser innerhalb ihres Gemeindegebiets während des in dieser Verordnung festgelegten Zeitraums. Die von der Gemeinde erworbenen Wohnimmobilien und Einfamilienhäuser werden Teil ihres Wohnungsbestands. Dies sollte beim Kauf von Immobilien in Überschwemmungsgebieten beachtet werden.
Es ist erwähnenswert, dass das Parlament am 28. November 2024 eine Änderung des Gesetzes über erneuerbare Energien verabschiedet hat. Diese wichtige und notwendige Änderung zielt darauf ab, die Entwicklung von Prosumer-Energie zu erleichtern und den Investitionsprozess für erneuerbare Energien durch die Verkürzung der Fristen für die Erteilung von Genehmigungen und Entscheidungen zu beschleunigen. Das Gesetz enthält zudem eine Bestimmung, die besagt, dass Aktivitäten im Bereich erneuerbarer Energien im übergeordneten öffentlichen Interesse liegen. Diese Änderungen sind äußerst wünschenswert und vorteilhaft, da die Energiewende Realität ist und erneuerbare Energien ein Instrument zur Sicherung der Energieunabhängigkeit und zur Eindämmung des Klimawandels darstellen.
Auch im breiteren Agrarsektor, der faktisch eng mit dem Immobiliensektor verknüpft ist, lassen sich positive staatliche Maßnahmen beobachten. Eine positive Veränderung war die Verabschiedung der Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches und des Verbraucherkreditgesetzes im März 2024. Die neuen Regelungen beseitigten Beschränkungen bei der Kreditvergabe an Landwirte und eröffneten ihnen damit bessere Möglichkeiten zur Erweiterung ihrer Betriebe. Ebenso wichtig ist, dass diese Änderungen es Landwirten weiterhin ermöglichen, von den ARiMR-Förderprogrammen zu profitieren.
Der 2. Juli 2024 markierte zweifellos einen Wendepunkt für Bauträger im Wohnungsbau. An diesem Tag traten die Bestimmungen des Gesetzes vom 20. Mai 2021 zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und zum Bauträgergarantiefonds vollständig in Kraft. Der 1. Juli 2024 markierte das Ende der Übergangsfrist, in der Bauträger Wohneinheiten nach den bestehenden Regelungen errichten und verkaufen konnten. Seit dem 2. Juli 2024 erfolgt der Verkauf von Wohnungen im Rahmen laufender Bauprojekte gemäß dem neuen Bauträgergesetz.
Das Ausbleiben staatlicher Maßnahmen hat sich in vielen Fällen negativ auf den Immobilienmarkt ausgewirkt.
Die größten Marktverwerfungen wurden zweifellos durch die Ankündigungen zum sogenannten 0%-Hypothekendarlehen verursacht, insbesondere durch die Änderung der Vergabebedingungen. Dieses Darlehen sollte eines der wichtigsten Programme der Regierung sein und die bestehenden Probleme junger Menschen mit bezahlbarem Wohnraum beim Kauf ihrer ersten Wohnung lösen. Ende Dezember gab die Regierung bekannt, dass dieses Projekt vorerst nicht fortgeführt wird.
Trotz zahlreicher Versuche und Ankündigungen hat die neue Regierung das Gesetz vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen nicht geändert. Dieses Gesetz schreibt eine Mindestanzahl von Parkplätzen vor, die mindestens dem 1,5-Fachen der geplanten Wohnungsanzahl entspricht. Der Markt erwartet diese Änderung, da er nur noch ein Jahr Zeit hat, um gegebenenfalls das Verfahren zur Erlangung von Genehmigungen für den Standort von Wohnungsbauinvestitionen zu nutzen. Die fehlenden Änderungen hindern viele Bauträger daran, Entwicklungsprojekte gemäß dem genannten Sondergesetz umzusetzen. Die Mindestanzahl an Parkplätzen ist in der Öffentlichkeit weiterhin stark umstritten, da solch strenge Vorgaben die Realisierung vieler Investitionen verhindern und Bauträger von der Nutzung dieses Planungsinstruments abhalten.
Die Regierung sollte auf die Stimmen der Bevölkerung hören und die oben genannten Vorschriften analysieren, was die Anzahl der getätigten Investitionen deutlich erhöhen könnte.
Ein weiteres Problem, insbesondere für Bauträger, die in Warschau investieren, ist die Pflicht zur Erstellung von Bebauungsplänen für die von Flughafen-Masterplänen abgedeckten Gebiete. Dies gilt trotz mehrerer Ankündigungen von Änderungen des Luftfahrtgesetzes in diesem Bereich. Die Pflicht zur Erstellung eines Bebauungsplans behindert die Bauträger bei der Einholung von Genehmigungen für Entwicklungsbedingungen ihrer Investitionen, einschließlich Wohnbauprojekten, und begrenzt somit die Anzahl potenzieller Investitionen und das Wohnungsangebot. Da der Masterplan für den Flughafen Warschau Chopin über ein Viertel der Hauptstadt umfasst (wobei nur für die Hälfte der Fläche ein Bebauungsplan erstellt wurde), verhindern die geltenden Bestimmungen Investitionen in bis zu einem Achtel der Hauptstadt Warschau. Dies verschärft die Situation für potenzielle Wohnungskäufer, da der Mangel an Investitionsflächen zu weiteren Preissteigerungen führen könnte. In diesem Zusammenhang scheint eine Änderung des Luftfahrtgesetzes unmittelbar bevorzustehen. Wir erwarten nun die Verabschiedung durch den Senat und die anschließende Unterzeichnung durch den Präsidenten.
Im Gegenzug werden wir in einer Woche zusammenfassen, was der Immobilienmarkt in Polen im Jahr 2025 zu bieten haben könnte.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus zum 31. Dezember 2024
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