W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy Państwu przedstawić jaki wpływ ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) na możliwości obrotu gruntami rolnymi, tj. takimi które w ewidencji gruntów mają przeznaczenie rolne.
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że jeśli na danym terenie obowiązuje MPZP, to właśnie ten akt prawa miejscowego określa przeznaczenie nieruchomości rolnych, decydując o możliwościach ich zabudowy, czy też sprzedaży bez żadnych ograniczeń. Jeśli działka rolna jest objęta MPZP i przeznaczona na cele nierolnicze, można ją zabudować i sprzedać bez ograniczeń. W przeciwnym razie, dla gruntów w MPZP przeznaczonych pod rolnictwo, na których miałyby być realizowane inwestycje o inny celu, konieczna jest zmiana MPZP. Niezależnie od MPZP, do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i uzyskania pozwolenia na budowę może być potrzebna decyzja starosty.
Dla zrozumienia niniejszego zagadnienia w kontekście transakcji nieruchomościowych niezwykle istotne jest poznać, czym właściwie jest nieruchomość rolna. Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego („u.k.u.r.”) przez nieruchomość rolną należy rozumieć: nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Z kolei z przepisu art. 461 k.c. wynika, że nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Powyższe oznacza, że skutek wyłączający nieruchomość spod rygoru u.k.u.r. nastąpi dopiero wtedy, gdy w całości w MPZP zostanie ona przeznaczona na cele inne niż rolne. Jeżeli tylko części nieruchomości, tj. kilka działek wchodzących w skład jednej księgi wieczystej będzie w MPZP przeznaczona na cele nierolne – do nieruchomości przepisy u.k.u.r. znajdą zastosowanie. Warto podkreślić, że tego samego zdania jest Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowa Rada Notarialna.
Mając na uwadze powyższe zwrócić uwagę na status nieruchomości (rozumianej jako działki objęte jedną księgą wieczystą), której przeznaczenie nieruchomości w MPZP ma częściowo charakter rolny charakter. W tym zakresie zwracamy uwagę na wspólne stanowisko Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowej Rady Notarialnej, zgodnie z którym nieruchomością rolną niepodlegającą przepisom u.k.u.r. jest, oprócz nieruchomości w całości przeznaczonych na cele nierolne w MPZP, także taka nieruchomość, która w całości w MPZP ma obok rolnego równorzędne przeznaczenie nierolne.
Konkludując należy podkreślić, że wpływ MPZP na nieruchomości rolne dotyczy tego, jakie przeznaczenie zostanie wskazane w planie miejscowym. Oznacza to, że swobodne dysponowanie nieruchomościami rolnymi oraz ich zabudowa będzie dotyczyć takich nieruchomości rolnych, które w całości są przeznaczone w MPZP na cele inne niż rolne oraz nieruchomości, które w całości w MPZP mają równorzędne, nierolne przeznaczanie. Tym samym takie nieruchomości nie będą podlegały ustawie u.k.u.r., a co za tym idzie obrót nimi będzie wolny od ograniczeń wprowadzonych w drodze tej ustawy.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 września 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
